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房地产装修市场研究报告宏观市场研究1、政策分析——房地产政策2010年1月至2011年1月，国家出台了一系列政策调控房地产市场，遏制了房地产市场过热发展的势头。中国指数研究院数据显示，2010年全年成交面积出现萎缩，投机需求得到一定程度得抑制1、政策分析——2011“国八条”一是强化规划调控，改善商品房结构（房价目标施压地方政府，以行政手段进行调控）。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理（保障性住房扩大覆盖，增加供给，平抑房价虚高）三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应（二套房首付提至6成，利率提至1.1倍，加大房产交易成本，为房产随之改革打下基础）。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。七是切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。2011年房地产市场调控进一步加强，刚性需求将得到保障，投机需求将得到较大抑制，房地产市场将朝理性方向发展详细条款请参见附件1、政策分析——房产新政影响一、房地产企业：开发商资金压力上升，导致房地产市场集中度进一步提高，市场将进入“大者愈大，强者愈强”阶段（2011年1-2月80%以上的成交地块属于前十名的开发商竞得）。二、金融机构：密切关注房贷风险，严格控制信贷，显著影响房地产市场。三、消费者：逐步认同房地产政策从严，并逐步形成理性购房。四、政府层面：按照国务院要求明确“房价控制目标”，保持政策执行到位。从长远来看，公司应明确重点与规模较大、市场影响力较大的开发商建立长期合作关系1、政策分析——房产税房地产税的征收短期内对房地产市场影响有限，但未来将影响高端住宅市场的发展1、政策分析——精装政策商品房“精装化”正在快速推进，“十二五”期间各地将相继出台关于精装修的政策，规范并推动商品房“精装化”的发展1999年，国家出台《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》2002年，国家出台《商品住宅装修一次到位实施导则》2008年住房和城乡建设部发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，指出要完善扶持政策，推广全装修房中国建筑装饰协会住宅装饰装修委员会正在推动“精装修”规范化、标准化的进程2010年3月，北京市8部门联合发布了《关于推进住宅产业化的指导意见》上海市“十二五”明确规定：“十二五”期间，上海将加大建筑节能工作力度，逐步提高建筑节能标准，完成既有建筑节能改造4000万平方米。同时，上海将大力推进住宅产业化，新建住宅全装修比例达到70％以上据深圳房地产协会消息，深圳市正在制定鼓励精装房开发的政策，拟对开发精装房的企业进行补贴，预计2011年将出台相关政策2010年11月2日，重庆市发布了《加快发展我市成品住宅指导意见》，规划逐步推进成品精装房的建设，2012年新建住房达到30%2011年1月10号，河北省住建厅发布了《关于推进全省住宅产业化工作的意见》，2011年石家庄新建住宅全装修面积要达到10%，并按逐年10的比例增加，2015年河北省全装修住宅要超35%……1、政策分析——精装动态1、各地精装现状地区毛坯精装房/全装修合计楼盘数量百分比楼盘数量百分比北京1122.00%3978.00%50上海2244.00%2856.00%50广州2040.00%3060.00%50深圳3978.00%1122.00%50中国指数研究院监测数据显示：2010年按成交价格排名前50名的楼盘中：北京有39个楼盘为精装楼盘，占78%，11个楼盘为毛坯楼盘，占22%；上海有28个楼盘为精装楼盘，占56%，22个楼盘为毛坯楼盘，占44%；广州有30个楼盘为精装楼盘，占60%，11个楼盘为毛坯楼盘，占40%；深圳有11个楼盘为精装楼盘，占22%，39个楼盘为毛坯楼盘，占78%。根据指数研究院的数据研究显示：前50名中销售均价排名前10名的楼盘精装修比例大，销售均价排名31-50名得楼盘次之，销售均价排名第11-30名的楼盘毛坯的比例较大2010年北上广深前50名楼盘装修情况统计表1、土地供给分析2009年、2010年住宅用地成交面积大幅增长，2010年住宅土地面积超过12万公顷，住宅新开工面积将持续增长，新开楼盘数量也将持续增长，两年内合计增速将超过50%根据全国120个城市的监测数据显示，2010年城市住宅用地成交面积保持较快增长，预示2011年至2012年新开建的楼盘将快速增长，市场规模持续扩大2、房地产需求分析随着中国新富阶层的快速崛起和消费需求的升级，高端房产刚性需求不断增强全球著名战略咨询公司贝恩发布的《2010年中国奢侈品研究报告显示》：与2009年相似，2010年中国内地奢侈品市场的增长中约有67%将主要来自于新增消费者。这也意味着随着国民收入的不断增加，新富阶层的崛起和消费需求的升级是驱动中国奢侈品销售增长的主要因素2009年，中国消费者的奢侈品消费总额已达到约1560亿人民币。强劲的市场增长势头预示着2010年国内奢侈品市场前景依然向好，预计年增长率将达约23%波士顿咨询公司研究结果显示：2008年底，中国内地高净值家庭达41.7万户（银行资产百万美元以上者）资产净值1.56万亿美元，到2011年预计将达到60.9万户，净资产总额将达到2.49万亿美元，年均增幅接近20%。政策影响市场供给增长刚性需求增长国家一系列调控政策的出台将抑制市场投机需求，保证刚性需求得到满足房地产税的开征将给未来的高档市场带来一定的影响，但近期内影响有限。新富阶层的快速增长带动高档房地产市场、家装市场的持续、快速增长09年、10年住宅土地成交快速增长，2011年、2012年新开建的楼盘项目也将快速增长房地产市场供给增加、刚性需求持续增长、投机需求得到抑制，高档市场规模将继续扩大2、房地产需求分析全国房地产高档市场规模的持续增长；各地住宅产业化等精装政策的出台将推动精装房比例的提高；开发商逐渐把精装修作为营销的主卖点与合理避税的手段也将推动精装房比例的提高。未来几年中，零售市场规模增长将会放缓；工程市场规模将迎来快速增长时期3、小结精装市场规模测算年份住宅面积（万平方米）别墅、高档公寓（万平方米）数量增长率数量增长率百分比2005年49587.80-2818.44-5.68%2006年55422.9011.77%3672.4430.30%6.63%2007年70135.8826.55%4581.3124.75%6.53%2008年59280.35-15.48%2865.25-37.46%4.83%2009年86184.8945.39%4626.0561.45%5.37%2010年104349.1121.08%5117.9310.63%4.90%1、全国市场分析2005年—2010年，全国住房销售面积快速增长，由2005年的49587.8万平方米增长到104349.11万平方米，增长了110.43%,别墅、高档公寓的面积由2818.44万平方米增长到5117.93万平方米，增长了81.59%。高档住宅家装市场随之增长一倍以上。资料来源：根据国家统计局房地产销售数据整理而成2818.443672.444581.312865.254626.055117.9345.39%21.08%-37.46%10.63%11.77%26.55%-15.48%30.30%24.75%61.45%0200004000060000800001000001200002005年2006年2007年2008年2009年2010年-60%-40%-20%0%20%40%60%80%住宅面积别墅、高档公寓住宅增长率别墅增长率1、全国市场分析年份别墅、高档公寓（万平方米）装修成本（元/平方米）市场规模（亿元）增长率2005年2818.445,000.001,409.222006年3672.445,000.001,836.2230.30%2007年4581.315,000.002,290.6524.75%2008年2865.255,000.001,432.63-37.46%2009年4626.055,000.002,313.0361.45%2010年5117.935,000.002,558.9710.63%资料来源：根据国家统计局数据整理而成1、全国市场分析——规模测算按照5000元/平方米的装修成本计算，2010年达到2538.97亿元,比2005年的1409.22亿元增长约为81.59%。未来两到三年合计增速将达到50%2005年--2010年全国高档家装市场规模分布图1,409.221,836.222,290.651,432.632,558.972,313.0324.75%30.30%61.45%10.63%-37.46%0.00500.001,000.001,500.002,000.002,500.003,000.002005年2006年2007年2008年2009年2010年-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%系列1系列21、全国市场分析——规模测算年份施工面积（万平方米）竣工面积（万平方米）销售面积（万平方米）住宅合计公寓别墅住宅合计公寓别墅住宅合计公寓别墅2001年4349.6494.41393.4150.81127.5120.82002年5397.5550.81926.2161.91604.4153.62003年6352.9705.02080.8127.91771.1131.92004年6759.4776.02343.9153.22285.8172.72005年7283.41023.52841.4342.72566.0302.12006年6311.3913.82193.3255.62205.0276.92007年5914.51009.21854.0239.61731.5319.32008年5538.2954.71399.3233.01031.4164.62009年5551.9840.91613.2213.71880.5339.82010年6176.0830.01498.5183.21201.4175.9资料来源：根据北京市统计局数据整理而成2、典型市场分析—北京市北京市2010年公寓别墅施工面积为830万平方米，销售面积为175.9万平方米。北京住宅建设和销售05年达到高峰，随后开始回落，但别墅公寓建设和销售一直震荡上升年份公寓别墅（万平方米）装修成本（元/平方米）市场规模（亿元）增长率2001年494.45,000.00247.202002年550.85,000.00275.4011.41%2003年705.05,000.00352.5028.00%2004年776.05,000.00388.0010.07%2005年1023.55,000.00511.7531.89%2006年913.85,000.00456.90-10.72%2007年1009.25,000.00504.6010.44%2008年954.75,000.00477.35-5.40%2009年840.95,000.00420.45-11.92%2010年830.05,000.00415.00-1.30%资料来源：根据北京市统计局数据整理而成公寓别墅施工面积为2010年施工面积2、典型市场分析—北京市场规模测算按照5000元/平方米的装修成本计算，2010年北京市场规模达到415亿元,，预计未来几年中市场规模将稳定在400亿元左右北京市高档家装市场规模测算分布图247.20275.40352.50388.00511.75456.90504.60477.35420.45415.00-1.30%11.41%28.00%10.07%-10.72%31.89%10.44%-5.40%-11.92