精装修管理分享

精装修管理研讨2012年4月前言近日，诸多全国性大品牌开发商频繁出现“质量门”事件，小业主的群体维权活动，各大网站媒体的报道，一时间，使精装修房屋的质量备受瞩目。精装修交房，小业主对房屋的预期是入伙即入住，要求全面，细致。我们不仅需要面对小业主提出的维修问题，还要面对提出的索赔，并关注预防投诉、群诉、维权等事件的发生。维权意识的日益增强，给我们、施工单位带来了巨大压力。在严峻的市场环境下，我们首先要做的是加强每一环节的质量控制，保证房屋的品质。第2页第3页第一部分北京公司精装修管理分享精装修各阶段管理内容第二部分精装修各阶段注意事项入伙后维修难点分析第三部分第4页第一部分精装修各阶段管理内容第5页第一阶段：准备工作阶段第二阶段：以精装总包为主的阶段第三阶段：以专业分包为主的阶段第四阶段：整改移交阶段精装修各阶段管理内容第6页精装修四阶段管理总体流程1.精装总包进场11.铺地板房间地面找平层21.分体空调安装2.组织实测实量12.厨卫管井砌筑、防水22.洁具、家电安装3.督促总包单位整改13.厨卫墙地面铺贴23.户内门、淋浴门安装4.与总包工作面交接14.过门石窗台板铺贴24.五金镜子等安装5.场地移交15.打磨结晶（入户门框）25.成保员进场、住宿及管理6.深化图、加工图、下料单16.橱柜柜体安装26.开荒、保洁7.组织图纸会审、技术交底17.木作安装27.开展地毯式检查整改8.工艺、工程样板施工18.壁纸铺贴28.水电路、卫生间防水通查9.天花吊顶施工19.地板安装29.工程收尾、验收、移交，10.墙面基层施工20.入户门安装30.入伙及随后整改专业分工、流水作业第7页精装修四阶段管理主要工作第一阶段：准备阶段1、精装总包进场2、组织精装总包实测实量、提出整改项3、督促总包单位整改4、精装总包与总包进行工作面交接（通常来说，与总包单位的移交比较难）5、场地移交6、督促精装总包出深化图、加工图、材料下料单7、组织监理、精装总包及专业分包图纸会审、技术交底及培训第8页精装修四阶段管理主要工作第二阶段：以精装修总包为主的阶段8、工艺、工程样板施工9、天花吊顶等施工10、墙面基层施工（粉刷石膏、腻子、基膜等）11、地面石材铺贴、铺地板房间地面找平层12、厨卫管井砌筑、防水等13、厨卫墙地砖（石材）铺贴14、过门石窗台板等石材铺贴15、石材地面打磨结晶、入户门框安装第9页精装修四阶段管理主要工作第三阶段：以分包为主的阶段16、橱柜柜体安装17、木作（固定家具、筒子板、门套线、垭口、踢脚线等）安装18、壁纸铺贴19、地板安装20、入户门门扇安装21、分体空调安装22、洁具、家电安装23、户内木门、淋浴门等安装24、五金镜子等安装25、成品保护员进场（如果具备条件再提前更好）特别要注意现场住宿及管理第10页精装修四阶段管理主要工作第四阶段：整改移交阶段26、开荒、保洁27、开展地毯式检查，组织强有力的整改28、水路、电路、卫生间防水等通查（物业公司进驻）29、组织工程收尾、验收、整改、销项，并移交至物业及小业主，30、组织入伙后维修监理、甲方、物业公司至少至少在入伙前预留一个月整改期（各参施单位、包括监理公司和物业公司的人员配备是大问题）第11页第二部分精装修工程各阶段管理注意事项第12页按精装修不同阶段分析需注意事项第一阶段：准备阶段现场总平面布置、交通组织、材料临时存放周转场地、垂直运输，以及因市政、园林等工程同时开工所产生的影响。尽快摸清精装修总包项目管理人员组织架构、管理人员能力水平判断、劳务分包标段划分、承包模式、工人地域来源等相关信息。（管理人员的人数和能力要从严要求。可通过实体样板间实施来摸底。）控制线移交总包向精装总包移交控制线，精装总包再为木作、橱柜等单位提供控制线。控制线隐蔽前需准确标注新控制线或参照标记，形成书面记录。不规则转角等容易累积误差放大的部位，各参施共同参与放线复核。精装单位进场后首先进行全面的放线工作。第13页按精装修不同阶段分析需注意事项第一阶段：准备阶段工作面移交•总包单位与精装修总包工作面移交，项目部要加大督促总包整改移交的力度（避免工程开不起来、停不下来、返不过来）。水电管路移交•精装单位进场后首先进行全面试通、尽早发现水、电路问题。•严格做好与总包单位的工作界面移交书面记录。注重洞口尺寸交接•如房间方正偏差大，需加大抹灰厚度则需注意抹灰分层、多遍以避免空鼓，及洞口的墙体厚度是否随之变化。•考虑木作、橱柜通常仅按照4-6种标准尺寸进行加工，注意其尺寸是否适用于所有房间。如部分房间因墙体找方引起排版变化，对抹灰或结合层厚度增加要予以重视。第14页第一阶段：准备阶段与合约部沟通，争取•木作、橱柜、石材供货、石材结晶等单位多定几家合作单位。•尽量选择在当地有加工能力的合作单位。或考虑在当地专设中转地。•石材、木作部件供货的配套性、及时性在议标过程中予以明确。与设计部沟通•尽早对于非标层的细部节点做法予以明确。•对于在展示样板或工程样板施工过程中遇到的问题探讨优化方案。按精装修不同阶段分析需注意事项第15页第二阶段：以精装修总包为主的阶段工艺、工程样板施工•依照精装修总包的劳务划分情况分别展开各个工艺的样板施工。•样板规范确认后，随即全面展开（样板先行）。•如条件允许，按标段分别做一套工程实体样板。按精装修不同阶段分析需注意事项第16页第二阶段：以精装修总包为主的阶段—天花天花、吊顶石膏板、大芯板、轻钢龙骨等合同中有品牌、规格等详细要求，注意验收顶板平整度交接规范要求1cm，实际采取3cm（事实证明隐患极大）顶板偏差大的，必须挂网抹灰（层高允许可加做一层石膏板吊顶）天花乳胶漆涂刷前基层腻子砂纸打磨要光滑并将灰尘清理干净验收时采用“白+黑”两次检查，夜间开灯检查不可忽略按精装修不同阶段分析需注意事项天花常见问题分类第17页问题分类症状需加强控制环节备注说明有裂纹回字形线角阴角开裂1.平均要修3次，甚至更多2.牛皮纸可对阴角处整体加工，将拼接处改到平整部位对施工单位提出特殊加工要求需提前声明结构裂纹导致面层开裂1.加强一次结构质量控制2.顶板偏差抹灰处理时一定要挂网3.顶板偏差大的，条件允许的话，可在顶板满做石膏板顶板平整度，规范要求1cm，实际控制在3cm观感不好表面粗糙1.天花乳胶漆涂刷前基层腻子砂纸打磨要光滑并将灰尘清理干净2.验收时采用“白+黑”两次检查，夜间开灯检查不可忽略色泽不匀以精装修总包为主阶段常见问题——天花第18页第二阶段：以精装修总包为主的阶段地面基层处理地坪施工时注意养护，淋水覆膜养护3天，避免起砂关注地面平整度控制，严格要求施工单位检验方式不能仅用2m靠尺，一定要做到地面水平度达到要求。（尤其在门洞口、哑口、及固定家具位置）铺地板房间的地面找平层必须用水泥砂浆，不能用粉刷石膏墙面基层处理控制墙面平整度，以免与木套线收口时露出明显缝隙对于不同材质接缝处的处理要严加控制1m以下部位要严加控制按精装修不同阶段分析需注意事项第19页第二阶段：以精装修总包为主的阶段石材质量三级控制措施a.荒料控制：到福建等产地看荒料，从源头控制色差；b.大板控制：大板到货后，到石材厂查看，进一步控制色差及石材质量；c.成品控制：工程前期在甲方、监理、精装单位到工厂排版验收后再行装箱发货。材料到场时，甲方、监理、精装单位共同验货。验收内容包括：是否有色差、厚度是否符合要求、是否破损断裂、防护剂涂刷是否到位，背筋等保护措施是否到位。经验收合格后签字接收，接收后出现的破损、断裂等问题由施工单位承担。如未经接收，施工单位即将石材用于施工，相关问题由施工单位承担。按精装修不同阶段分析需注意事项第20页第二阶段：以精装修总包为主的阶段石材铺贴墙地面严格按照编号铺贴。对于烟风道及管井部位的基层处理要格外注意。石材打磨结晶必须与铺贴同时完成，否则会对木作造成极大破坏。石材保护建议每栋楼外硬化一块场地存放石材。墙面阳角铺贴完成后，墙面1.8米以下作夹板保护。墙面石材在交叉施工较多部位贴膜保护。石材、地砖地面采用五厘板或地毯保护。按精装修不同阶段分析需注意事项石材常见问题分类第21页问题分类症状需加强控制环节备注说明裂纹、断根石材存在裂纹材料-石材天然纹理裂纹分为两种，货到即裂（修过）和施工时裂，对于后一种多是石材厚度不够所致（低于17mm），到货交接过程中要特别注意成品保护-加工、运输、施工造成的裂纹，真实裂纹进行修补或更换样板间实施阶段，项目部应做好相应判断破损地面石材破损、阳角处磕角掉角成品保护-加工、运输、施工造成的磕碰、破损由于人工费高，更换石材效率低不光洁或有划伤大理石表面不光洁成品保护-维修整改过程中摩擦、刮擦以精装修总包为主阶段常见问题——石材石材常见问题分类第22页问题分类症状需加强控制环节备注说明空鼓或勾缝不均匀墙面石材空鼓1.施工问题-施工时控制不到位，返工处理2.方案原因-水泥压力板上贴砖不可取建议对烟风道、管道井等部位未均采用实体砌筑，用水泥压力板做分隔存在后患。（用石材胶粘接）墙砖勾缝不均与施工问题-施工时控制不到位地面高差过门石与木地板间存在高差建议设计时对此问题进行适当考虑改进以精装修总包为主阶段常见问题——石材第23页第三阶段：以分包为主的阶段专业分包进场，启动二次工作面移交。（精装总包对专业分包进行移交）强调样板示范，控制初期节奏。木作、橱柜等一定根据现场实际尺寸下单生产。橱柜、木作和地板可能严重地影响进度。（尤其是木作）协调管理及成品保护的压力陡增。精装修工程周例会，各单位汇报成品保护情况。分层验收，移交至精装总包。（这个阶段很困难）安全文明施工管理难度很大。按精装修不同阶段分析需注意事项第24页第三阶段：以分包为主的阶段—电梯电梯管理垂直运输是精装工程的命脉。项目部要依据实际情况计算运次，统筹安排。本阶段电梯很可能24小时运转也不能满足要求。初期协调室外用电梯，必要时增加工作时间（总包的电梯，精装和分包用）。精装修总包对电梯同一管理，合理安排、灵活调节（精装的电梯分包用）。机房交由维护单位进行管理。严格防范，避免施工用水跑水浸泡电梯。明确管理责任。做好统一的电梯司机培训，约定电梯使用交接办法。做好不能用电梯运输的大件木作的运输管理。按精装修不同阶段分析需注意事项第25页第三阶段：以分包为主的阶段—橱柜橱柜关注供货及时性、厂家产能。加强施工管理，控制安装偏差。冷热水软管的接头连接必须用双钳拧紧。注意防潮、避免磕碰等木作类常见问题。木材切割断面的封闭处理，与环境监测有关。易丢失的五金件最后集中安装，并办理交接手续。按维修不同阶段分析需注意事项橱柜常见问题分类第26页问题分类症状需加强控制环节备注说明安装偏差柜门松动缝大、双扇柜门不对称、柜门关不严、吊柜下沉施工问题-安装问题加强施工管理漏水冷热水软管接头漏水仅单钳拧容易出现软管接头脱扣、断裂而引起滴漏冷热水软管的接头连接必须用双钳拧紧台面接缝人造石台面接缝明显在接缝处在填胶后进行打磨处理，颜色要统一1.打磨光泽度与大面积部位有区别2.橱柜人造石台面建议减少拼接变形及损伤变形、磕碰掉漆成品保护，参考木作此类问题五金件丢失柜门把手、阻尼器交房前集中安装，并及时逐层逐户统计明细，与物业公司办理成品移交以分包为主阶段常见问题——橱柜第27页第三阶段：以分包为主的阶段—木作木作供货木作安装是本阶段的关键线路一定要关注厂家的产能是否能达到需求一定要落实厂家加工的是不是我们的东西一定不要让我们被动的走进他的节奏供货控制严格控制到货是否与封样及合同约定相符（做好主材控制，柱脚、贴脸线、踢脚线等一定要与合约要求及封样相符）要求以户为单位材料到场（最多可将整个楼按楼层划成4个分段）、避免以部件为单位集中到场按维修不同阶段分析需注意事项第28页第三阶段：以分包为主的阶段—木作木作加工及安装要求木作工厂内完成门套线45度切口工序，现场严格控制拼缝工艺踢脚线拼接处采用45度切割拼接做好运货批次控制，出厂前完成分类编号，控制色差，避免生产间