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中管网房地产频道四川省住宅工程质量分户验收管理暂行规定四川省建设工程质量安全监督总站编制二○○八年一月●分户验收制度的背景与意义●《四川省住宅工程质量分户验收管理暂行规定》文件相关内容的解释●怎样具体实施分户验收中管网房地产频道一、分户验收制度的背景与意义中管网房地产频道•住宅商品化，造成住户需求与现行工程验收规范的矛盾。•现行工程验收规范对某些质量问题无明确的标准。•住宅建筑工程质量意识有待进一步提高。•我国质量保险、投诉制度的不完善。•有效缓解和解决矛盾，形成多赢局面。中管网房地产频道二、《四川省住宅工程质量分户验收管理暂行规定》相关内容的解释中管网房地产频道●什么叫分户验收:分户验收是指住宅工程在单位工程竣工验收前，按照国家规范要求内容，对每一户及部分公共部位质量进行的专门验收。●分户验收与竣工验收的关系:（1）验收主体不同（2）验收对象不同（3）验收阶段不同（4）验收内容不同（5）实体检查数量不同中管网房地产频道●住宅工程未组织分户验收或分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。实行分户验收后，住宅工程各方质量责任主体仍应严格按照国家工程建设质量管理的有关规定和技术标准对住宅工程进行竣工验收，并不得以分户验收代替竣工验收。中管网房地产频道●分户验收由谁组织，由谁参与验收分户验收由建设单位的项目（技术）负责人组织验收，监理单位的总监、专业监理工程师和施工单位的项目经理、专业技术（质量）负责人等参加验收。设计单位、物业公司等可依照合同约定可参加住宅工程质量分户验收工作。中管网房地产频道●分户验收适用范围和执行时间：四川省行政区域内,2007年11月1日以后竣工的所有的住宅工程，均应在分户验收合格后方可进行竣工验收和竣工验收备案。●分户验收的标准：依据国家、地方建设工程质量标准以及经审查合格的施工图设计文件进行。中管网房地产频道●分户验收内容住宅工程质量分户验收，应在确保工程地基基础和主体结构安全可靠、保温节能性能等符合设计要求的基础上，以检查工程观感质量和使用功能质量为主，主要包括以下检查内容：中管网房地产频道（一）室内空间、构件尺寸；（二）地面、墙面和顶棚面层质量；（三）门窗安装质量；（四）防水工程质量；（五）通风、空调系统安装质量；（六）给排水系统安装质量；（七）室内电气工程安装质量；（八）其他可能产生质量缺陷或需要分户检查的内容。其中，每一间的室内净高、室内净开间、外窗台高度、外窗及窗扇安装质量、栏杆（板）高度、厨卫间等有防水要求的地面应全数检查。中管网房地产频道分户验收中应形成哪些验收记录•分户验收过程中，每户应填写《住宅工程质量分户验收记录表》、《住宅工程质量分户验收结果表》；•公共部位只需填写一份《住宅工程质量分户验收记录表》，•全数验收完毕汇总，填写《住宅工程质量分户验收汇总表》（此表应与工程竣工验收报告等有关资料一并在单位工程竣工验收前报送质量监督机构）。•住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收结果表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。中管网房地产频道质量监督机构方面的工作：1、充分调研分析，出台《成都市住宅工程质量分户验收管理暂行规定》及《成都市住宅工程质量分户验收指南（第1期）》等文件，为分户验收工作开展提供可靠依据。2、加强宣传工作，营造氛围；编写宣贯材料和制作指导片光碟，细致全面的培训工作为推行分户验收奠定坚实的基础。大力宣传、广泛探讨交流。3、精心组织试点，完善验收方法；现场悉心指导，总结经验，为推行分户验收提供示范作用。4、严格验收程序，强化监督，确保分户验收实施取得真效。、基本规定1.0.1分户验收的条件：1、工程已完成设计和合同约定的工作内容。2、所含（子）分部工程的质量验收均合格。3、工程质量控制资料完整。4、主要功能项目的抽查结果均符合要求。5、有关安全和功能的检测资料应完整。分户验收前的准备工作：1、根据工程特点制定分户验收方案，对验收人员进行培训交底。2、配备好分户验收所需要的检测仪器和工具。3、作好屋面蓄（淋）水、卫生间等有防水要求房间的蓄水、外窗淋水试验的准备工作。4、在室内地面上标识好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线；配电控制箱内电器回路标志清楚。5、确定检查单元。6、建筑物外墙的显著部位镶刻工程铭牌。分户验收人员应具备的相应资格建设单位参验人员应为项目负责人、专业技术人员；施工单位参验人员应为施工单位的项目经理、专业技术（质量）负责人、质量检查员等；监理单位参验人员应为总监、相关专业监理工程师。设计单位、物业公司等可依照合同约定可参加住宅工程质量分户验收工作中管网房地产频道•1.0.4分户验收所用的仪器和计量应经计量核定合格。•1.0.5精装修住宅工程质量分户验收，应由建设单位会同监理、施工单位在分户验收前针对工程特点，参照本规则，制定验收方案。中管网房地产频道1.0.6住宅工程分户验收应符合下列规定：1、检查项目应符合《四川省住宅工程质量分户验收管理暂行规定》的规定。2、每一检查单元计量检查的项目中有80％及以上检查点在允许偏差范围内。3、分户验收记录完整。•1.0.7分户验收时应形成下列资料：1、分户验收过程中，每户应填写《住宅工程质量分户验收记录表》、《住宅工程质量分户验收结果表》；2、公共部位只需填写一份《住宅工程质量分户验收记录表》，《住宅工程质量分户验收结果表》；3、单位工程全数验收完毕，汇总填写《住宅工程质量分户验收汇总表》（此表应与工程竣工验收报告等有关资料一起在单位工程竣工验收前报送质量监督机构）。4、住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收结果表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。中管网房地产频道•1.0.8住宅工程质量分户验收不符合要求时，应按下列规定进行处理：1、由建设单位组织监理、施工单位制订处理方案，对不符合要求的部位进行返修或返工。2、处理完成后，应对返修或返工部位重新组织验收，直至全部符合要求。3、当返修或返工确有困难，为了避免社会财富更大的损失，在不影响工程结构安全和基本使用功能的情况下，建设单位可根据《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）第5.0.6条相关规定，按照一定的技术处理方案和协商文件对单位工程进行工程验收。4、当卧室、起居室（厅）的室内净高低于2.40m，局部（指梁底等）净高低于2.10m；室内净高允许偏差值超过－50mm时，建设单位应在《住宅工程质量分户分户验收结果表》中明确告知业主（用户），并积极与业主（用户）协商处理。中管网房地产频道《分户验收管理暂行规定》文件的第8条(5):“分户验收小组发现验收结果不符合规范或设计文件要求的，应书面责成施工单位整改并对整改情况进行复查；整改与复查情况应记入《分户验收记录表》。经整改后仍不符合规范或设计文件要求时，应当按《建筑工程施工质量验收统一标准》的有关规定处理，并在《分户验收记录表》上载明”。中管网房地产频道分户验收标准制定的依据:1、部分施工质量验收规范(GB50300-2001等)2、住宅建筑规范(GB50368-2005)3、住宅设计规范(GB50096-1999(2003年版)4、民用建筑设计通则（GB50325-2005）5、住宅装饰装修工程施工规范（GB50327-2001）6、结合了其它城市分户验收的标准中管网房地产频道2、室内空间、构件尺寸2.0.1验收内容：室内净高、净开间、进深的测量；室内楼梯踏步尺寸等。2.0.2质量要求：空间尺寸等的允许偏差值和允许极差值应符合表2.0.2规定。验收内容允许偏差值（mm）允许极差值（mm）参照标准、备注室内净高度－2020GB50203-2002,GB50204-2002GB50209-2002偏差为实测值与设计值之差；极差为实测值中最大值与最小值之差室内净开间、进深±1520GB50203-2002,GB50204-2002GB50210-2001室内楼梯踏步相邻高差、宽度差10GB50209-20025.3.8室内楼梯梯段净高室内楼梯梯段净高不宜小于2.20mGB50352-20056.7.5中管网房地产频道•不规则房间的净开间，有找坡地面房间的室内净高怎么测量？对于室内开间不规则的房间（如弧形、多角形等）净开间可不做测量（设计和合同有特殊要求的除外）；对于卫生间等地面设计要求找坡的房间，室内净高测量后可不做净高极差的计算，但应保证地面找坡最低点处净高数据不低于净高推算值。检查方法及数量：1、空间尺寸等检查前应根据户型特点确定测量方法，并按照设计要求和施工情况确定空间尺寸、室内楼梯踏步尺寸等的推算值。2、室内净高，采用激光测距仪或其它测量工具。每个房间抽测量不少于5处，测量部位宜为房间四角距纵横墙500mm处及房间几何中心处。建议距墙、柱四角300－500mm处各测1点，中间测1点。中管网房地产频道•室内净高推算值怎么计算？室内净高推算值根据设计的层高扣除楼板、天棚饰面层、地坪找平层及面层等厚度后计算得，分户验收前应根据板厚等参数确定不同房间的净高推算值。、室内净开间、净进深，采用激光测距仪或其它测量工具。每个房间抽测量不少于2处，测量部位宜在距墙角500mm（纵横墙交界处），无墙体则测柱间净距（距柱边处各测1处）。4、室内楼梯，采用卷尺测量工具。每户应全数测量，每一踏步不少于三处，测量部位宜在楼梯踏步的两端及踏步几何中心处。中管网房地产频道3、室内地面、墙面、顶棚面层3.0.1验收内容：水泥、板块楼地面面层外观质量和面层与基层粘结质量；室内墙面、顶棚面层质量；3.0.2质量要求：水泥、板块楼地面面层外观质量和粘结质量应符合表3.0.2规定。验收内容面层外观质量面层与基层粘结质量参照标准、备注水泥楼地面不应有裂缝、脱皮、起砂等缺陷空鼓面积不大于400cm2，且每自然间不多于2处可不计。GB50209-20025.2.5条板块楼地面面层应洁净、平整、无明显色差，接缝均匀，板块无裂缝、掉角、缺棱等缺陷单块板块局部空鼓面积不大于单块板材面积的20％，如每自然间不多于总数的5％可不计GB50209-2002(6)中管网房地产频道室内墙面不应有爆灰、裂缝、阴阳角应顺直，表面应光滑、洁净空鼓面积不大于400cm2，且每自然间不多于2处可不计。GB50210-2104