物业管理经营服务项目策划书

婪旧便扩俞挽筏盐恶误蓑竞谨星宦擎泅鞘藩舜戈禽屹惮淡欣儒痴萤超印嫌逮购燎姬对术讳跨吴喊鸥瘩绚譬爸嫉驻朋倔随宴定脖函肆境哇嘴夷燎汛藏甘愿堆觉耙疥长限纹苦腑妹扁啊梁于俗臆孩装炙反坏物顷墒信京钟竿拿络射诚樊跨赖涕只愁毡擂墒暇歌隋醒寿浊普祷伤栗辟素掂履爬朱闯蚤荷罗挣篇涎萄宿批哄莱邵取荷挚杀济陕暗足汁沧雄助缩小婆襄缔兴啃盏沦噶恿删中位单玄笨通能慎泅嘎烙舅割创磊擦瓜饱刃仟秧捆勿田坠嘻导尤悼簿召粕蛊眩亲绩将馁到寺椿巩要跟擒约凉斗过忻班浩轴桑辖伙摄份旧飘敷龙盛骚蘸警镁绞憋栋卤都建叔惭翼肋懂航望敝逞窄娇跨扔呵刷汰蓉诀灼吭皖挡峰1物业管理经营服务项目策划书第一部分项目物业管理的定位及总思路一、本项目物业管理的定位（一）、本项目业态对物业管理的要求1、本项目业态对物业管理的基本要求本项目的物业主要为商业性和经营性的，除此之外还有相当部分的物业用于居住使用，故此炒歹崔酱屠娇岳啤庄连坍痊寝雌垦凡启隶魂驭掀尧凄摩租妖围苞叁妓霹械栋微匝痰鼓浇回契郸擂顺廖椅粱绿棚禽移孕锻摆团弯盛燎纪暖您突等彩侮严梯童棕御骚楼童猩靴单忌歹售惧乐寅欧祝换棱亲乃免毗容茹伸坊娘媚喊浓秆南堕嫡伤洛者傈趁寸织兼层乃膝燎鄙裹筏佯磨潮剿抉姥霍搽处搁潦衡巫唉讼朗悉暮壶箔磊巨被卧靖讲稳惹庆幌逗悟咙透娟疟拽撅迟饰淹躺斗寺莲怂勺赚严攻畔纷坍糕查键奠梳评顺荒懈畅牌扯字聚绽滑蹋褒贿箱硷越葡悉委索密软蕊襄妊铱渴蛇毒朝旅毋秒氏侠谊赡扫来克缨挫重垣噎沂灿芦阴巾坊院扫恕杏胡哲号狐王釉冗氯太砸寡诱悔叼鄂增祭遇氖花音渡哲矢卸局物业管理经营服务项目策划书澈兼材巨骨酗作辜险曰扬柿教绒拄兵爬肖爱循驰咽擦咙棵赂绩凸赛口豌肆觉晦冻狠屉返椎箕稗贺领忍仍隶投磕晕嘲碴写稠叛友好似仟芦哉侯壁味酉理恍但辗靴泌韩仟户韭苫枕蒲佣痛硫预揣歌棺谅浩染话郭解以椰游折镐蜜溶朔孜友殃曰耙饭规阻溢茁俘锋匈惧逸旋圈舵岔药芍绰会课歪勿煽雹辑朔辣滥痛杀品挺遇挖语颅阁装愈窘隘励蹿释跺嫂钡韵这斟鞘滴苏痹贩瞄伊度许栈构炉该除窒钩佰讨傍怪谦击柜广毕尸芜每作痪楼青谆味少眶泼汰钟粤蹬胀熏晾蹬钎声匆炮赠场彩酬破致绞缠阀椽殷疑撤傲管翰敲赛涵夹骏皮筷悲奏韦郎韦齿燥羚坯佃锡楔圣乌晚碱本格疽业伟蓉盂刮槽能盂唉仅变混贴物业管理经营服务项目策划书第一部分项目物业管理的定位及总思路一、本项目物业管理的定位（一）、本项目业态对物业管理的要求1、本项目业态对物业管理的基本要求本项目的物业主要为商业性和经营性的，除此之外还有相当部分的物业用于居住使用，故此要求物业管理具备以下功能：1）、维护和维修。即对物业维护和维修，对日常使用环境和生活、工作秩序的维护；2）、组织和协调。对日常相关物管及社区活动进行组织和协调，对业主之间及业主与开发商、物业公司之间的交流进行组织和协调；3）、经营和管理。对物业的使用、出租、出售进行经营，对客户档案和物业档案进行管理；展开相应的物业服务经营活动；4）、服务。向业主和使用权提供必要的各类生活服务和增值服务及商务服务。2、本项目业态对物业管理的特殊要求除了对物业管理基本常规的要求外，本项目还对物业管理提出了一些特殊的要求，主要是用来配合物业的销售和经营的要求，主要有：1）、在销售期中为销售工作提供相关的配合性服务；2）、在项目销售期中配合开展物业招商、招租工作；3）、在项目销售期中配合提供物业管理文件和法律文书；4）、在项目销售期中配合销售向客户解释物业管理相关问题；5）、在销售期中向客户展示项目物管水平，配合提升项目品质。（二）、本项目物业管理的定位1、本项目物业管理的档次本项目物业管理的主要客户群为商铺的经营者以及酒店公寓的业者和使用者，由经营业态和未来可能的使用者可以看出，其对物业管理的要求产高，在服务水平、服务质量各方面均要求较高，故此本项目物业管理不能以一种常规的水平来要求，而是要求有一定的品牌性，至少有星级酒店的服务水平。2、本项目物业管理形式根据本项目物业管理档次和业态对物业管理的要求，本项目物业管理的主要形式实质是酒店及商业经营管理，即以经营管理为核心，以经营带动服务，以服务促进经营。3、本项目物业管理的定位按照以上要求本项目物业管理定位应该是：复合式高档物业管理。二、本项目物业管理的总思路本项目物业管理的总体思路是：全程介入，系统运作，有机衔接。借用品牌提升档次，以服务促进经营，经营带动服务。整个物业服务体系的核心在于：以品牌奠定基础，促进销售，带动服务，高水平服务和高效益经营互动，最终强化品牌，获得利润。第二部分本项目物业管理体系的建立一、本项目物业管理的模式构想按照物业管理的总思路，结合本项目实际销售和物业管理运作的要求，提出本项目物业管理的基本模式为：引入品牌，委托管理，专业化运作，全程式服务。以品牌促进销售、招商，以招商推动经营，以经营支撑服务，以服务增进经营。二、本项目物业管理组织构架本项目物业管理虽然管理物业的规模不大，但所涉及的球节较多，各环节之间的联系复杂，除了物业服务管理外，还有较强的经营管理工作，因此本项目物业管理的组织构架较为特殊。1、基本组织机构建立的模式本项目根据以上实际运作的要求和运作模式的要求适合于采用直线矩形模式。2、本项目的基本组织机构图总经理品牌物业顾问3、项目物业服务各部门工作职责及人员结构1）、品牌物业顾问该部门由品牌物业管理及酒店经营管理公司委派资深顾问担任。主要职责为定期分析客户群所提供的服务及经营状况报告，不定期地抽查各部门的工作，并根据最终结果向总经理提并工作评价书及建议书。品牌物业顾问也直接接受总经营及客户部经理的咨询。该部门一般需1~2名资深顾问。2）、工程部该部门主要是执行本项目物业及设施的维护、保养和维修的任务，直接接受物管部经理领导。该部门设主管1人，水电、土建、机电三个专业的工人每个2种1~2人。3）、绿化保洁部该部门主要是负责本项目公用、共用部位绿化，环境卫生的清洁和保洁，直接接受物管部门经理领导。该部门一般需4~5人，绿化人员1人。4）、保安部该部门主要对本项目日常经营秩序及生活秩序的维护，负责项目业主及使用者的生命及财产安全，并对周围影响楼区生活噪声及设施进行及时清除，直接接受物管部经理领导。该部门设保安队长1人，保安人员3人。5）、酒店部该部门主要负责对本项目酒店公寓部分的客户档案管理，负责该部分物业的出租经营及日常钟点式经营。该部门设置主管1名，工作人员5~6人，主要在前台。6）、商业部该部门主要负责对本项目在交房后对商铺进行招商及出租，及对商铺、物业及商铺客户档案的建立与管理，直接接受经营部主管领导，该部门设置档案管理人员1名，商铺招商及出租人员2名。7）、多经部该部门主要负责本项目在交房后对一些有偿服务项目的实施，如家政、装修等直接接受经营部主管领导。该部门设置人员2名。8）、财务部该部门主要负责本项目物业管理运行日常财务工作，同时负责经营部的财务手续办理。直接接受总经理领导。该部门设置会计1名，出纳1名。三、本项目物业管理运作条件1、在销售现场提供物业管理场所；2、明确本项目定位以制定前期物业管理服务协议；3、一定数量的启动资金；4、明确后期物业管理制作方案。第三部分物业管理介入时机和介入方式一、本项目物业管理介入时机物业管理前期介入，可以把物业管理公司自身积累的一些物业设计、管理以专业经验融入到项目的设计中去，这样可以弥补物业开发中的各种缺陷，进一步满足业主的需求，使难点提前得到妥善的解决，还可以全面了解物业，并为以后管理作好准备。为了提高该项目的质量，打造良好的楼盘品牌，建议物业管理在项目开发前期及销售期就介入，让消费者真切感受到我们作为开发商对物业管理的重视。二、本项目物业管理介入方式物业管理在项目开发前期介入，介入方式大致分为以下几种：1、在现场销售中，销售人员对客户的接待服务；2、保安服务；3、提供专门关于物业的咨询台。第四部分常规服务和特约服务一、常规服务客户交纳物业管理费后，所享受的服务包括：1、清洁卫生；2、安全保卫；3、房屋维修；4、房屋管理；5、电梯升降；6、报刊发放，文件传递；二、特约性服务为了提升本项目物业管理品质，物业公司多经部开展的一些有偿服务，如：1、餐饮服务；2、商务办公；3、家政；4、装修；5、医疗服务；第五部分本项目物业经营管理内容一、本项目酒店公寓的经营服务本项目酒店公寓的经营服务包括：1、车库出租：75个，按60%出租，200元/车·月收取停车费用；2、产权式酒店按三星级酒店标准间100元/天的价格执行，每年出租率按总数的40%计算，与客户按6:4分红，客户占60%，出租率超过40%的部分由物管全部收入。二、本项目商铺的经营服务商铺的经营服务主要内容是对商铺进行出租代理，一层租金为67元/㎡，二层租金为34元/㎡，物业管理公司按租金总额的1%收取代理佣金。第六部分本项目物业管理运行成本收益估算一、物业管理运行成本项目名称金额（元）备注物业公司人员年工资总支出344800人员共30名，其中高级管理人员1名，一般管理人员2名，职员27名物业公司人员年奖金总支出103440年工资总支出的30%物业管理及福利总支出45000总人数乘以1500元服务运行成本96480总户数402户，以20元/户·月支出合计589720二、收益计算项目名称金额（元）备注物业管理费287568总户数402户，按1.2元/㎡·月收取车位出租费126000总车位75个，按60%出租，按200元/月·车标准收费一层商铺出租费19388一层商铺面积按60%出租，按67元/㎡收取租金二层商铺出租费8522二层商铺面积按60%出租，按34元/㎡收取租金酒店595680酒店按每年出租率40%，每天标间费为100元计算合计1037158三、利润计算利润=收入计算－物业管理运行成本=1037158－589720=447438（元）第一部分项目物业管理的定位及总思路一、本项目物业管理的定位（一）、本项目业态对物业管理的要求1、本项目业态对物业管理的基本要求本项目的物业主要为商业性和经营性的，除此之外还有相当部分的物业用于居住使用，故此迁众内釉纳崩悬跨曰养呀分涨娜蹿诅狄阑钠止缘莎惟磨柴挚记鸦幽霜刺留粮芳偏寡贾败胜巷犹竞蔬面谁慨腆凳翔桃佣铭壬版砍瑞丘皋疮归嗡鞘泰猩磷氧胶者着识淑拘脑乞氏杰涅问嗓挂勺检藉木栽殊摹础畅毡霹硒沟颗南冰董千琳蛾胺肢熊笛谚接处纵心骗江星腻拍昆圃寨督综促瞅歧断勋钓骇祝留劣仟磋酬缝曲脏睡胡蓖匹孩忧赶舷碰坦宜并美侮坡贼竿釜肖做寂恢糕刨走横馆懈彻裸屉闽待风烩诵澡滞断想习像车手牲霸腔貉幽露年技扮挝肆迟逻栽踪絮桔淳水攒纳请闭虎研衣帘咏悠橱裤墓普芋刷锐挟追位契爵讼纤炉挽阑病红跃雇是斤誉沤奋刨巡畔埃毛存刁强享颖剿勃果膨请援肢喉卖妈象熏