201102深圳、广州高端项目考察报告

深圳、广州高端项目考察报告201102金域西岭项目组考察项目分类我们按照万科的项目分类模式，对所考察项目进行分类万科（住宅类项目）TOP金色系列城花系列四季系列万科天琴湾万科华庭三湘海尚万科青林径万科兰乔圣菲万科棠越星河时代城市改善住宅,环境好,产品舒适金字塔符号产品，稀缺城郊改善住宅,密度低\环境好\产品舒适郊区首次置业,总价敏感,需求务实郊区的第二居所,有景观资源(非稀缺),居住舒适广州项目深圳项目华侨城天麓广州考察项目万科兰乔圣菲万科金域华庭广州城隋唐五代：广州业已是世界著名的港口城市。近代：清代的广州十三行闻名遐迩，可谓上接唐宗市舶，下通五口开放。自1686－1842年间，历经150余年，前后垄断中国对外贸易85年。现代：整个华南珠江三角洲连成一片整体，在中国大陆率先完成了由封闭的传统内陆文化（农业文化）向开放的现代工业文化（海洋文化）的转型。广州客户特征务实、精打细算万科华府都市核心区精装华宅指标占地9924平米一期户数374户产品34层精装高层面积区间89-170平米（层高5.6米，赠送率30%左右）价格2.8万元/平米（实得单价，2.3万元/平米）万科华府亮点具有标识性的外立面设计项目整体采用artdeco设计风格，并融入了中式及广州本土元素：骑楼：广州本土常见的建筑形式，底部为内退式底商。中式元素楼体：外墙采用外挂镂空钢板。无阳台式设计保证外立面使用后效果。纯展示作用的街边商铺金属材质花盆万科华府亮点外部景观：项目元素与城市感相互结合带项目LOGO的地面处理顶部镂空处理双入口，强化项目名称展现室内小型水景万科华府亮点卖场：中式元素融入其中酒吧式服务台酒吧式服务台墙面挂件与摆件万科华府创意样板间入户花园厨房客厅书房次卧主卧万科华府交房标准样板间（B标）万科华府景观依托泳池配合小型雕塑。万科华府现场导示系统水牌政策法规电梯间指示样板间指示街边灯柱万科兰乔圣菲西班牙风情纯别墅社区指标占地21万平米总户数320户产品联排、独栋别墅独栋面积520-610平米左右，少量1200平米产品价格600-800万/套左右（单价1.3万/平米左右）万科兰桥圣菲亮点体验式参观流线13241—客户驾车进入项目2—在小区内停车后，由电瓶车带客户游览小区内部景观，并到达一期外围的小型会所（西班牙风情餐厅）3—从小区会所出发，步行经过景观大道大道到达项目最大的湖滨别墅。4、在湖滨别墅中完成区域、项目沙盘及样板间讲解。万科兰桥圣菲产品展示万科兰桥圣菲加州风情园林万科兰桥圣菲样板间展示深圳考察项目万科清林径万科天琴湾三湘海尚星河时代万科棠樾深圳深圳市，又称为“鹏城”，位于中国南方珠江三角洲东岸，隶属中华人民共和国广东省，是中国第一个经济特区，经国务院批准于1980年8月26日正式设立。全市土地总面积为1953平方公里，其中，经济特区面积为395.81平方公里。深圳客户特征外来人口是主力华侨城天麓万科清林径36万平米森林公园生态住区指标占地20万平米总户数3535户产品精装高层60-150平米联排别墅210-280平米价格目前在售高层1.3万元/平米（左右）万科清林径位于规划中的清林径森林公园内，是深圳市十一五重点规划项目，有“深圳西湖”美誉。近28平方公里山水资源，空气负离子浓度平均每立方米约760个以上，空气质量A级。噪音平均约为36.8分贝，达国家特别安静区标准。万科清林径东南亚、普罗旺斯等多种风情园林混搭万科清林径东南亚、普罗旺斯等多种风情园林混搭万科清林径产品展示万科清林径样板间展示星河时代中心区都市综合体指标占地16万平米总户数1618户产品高层89-160平米联排别墅210-300平米价格目前在售高层2万元/平米别墅5万元/平米星河时代项目规划片区内罕有1.69低容积率综合体社区，含17栋联排别墅，11栋多层住宅，及10栋高层住宅。小区含3万平米2-12岁教育配套，8万平米商业配套，并引入COCOPARK级别商业（沃尔玛山姆会员店）、保利博纳影院、真冰场等。星河时代亮点洗脑式销售接待流线到达销售中心销售人员到销售中心外部等待客户在360度影音室观看项目宣传片（影院室投资200万元，更多以介绍开发商背景为主，反复出现众多高端符号，如丽思凯尔顿等）区域、项目沙盘讲解参观设置在销售中心的佛堂（反复强调开发商老总对佛教的信仰，唤起客户共鸣）参观样板间（从样板间阳台观看周边景观，并再次强调周边规划及项目所处中心位置）返回销售中心谈判（提供可选热饮、糕点服务）星河时代亮点具有特色的别墅设计300平米联排别墅地上四层，地下两层，四套房设计。地下一层实现四面墙体间无任何支撑柱设计，客户可根据需要自由隔断。地下二层依靠外围天井方式依然可以实现采光和通风效果，并拥有4个并排车位。为避免客厅狭小，采用挑高7.5米，并与花园相连方式实现多通道入户拥有保姆专属通道室内设置高速电梯各套房面积大小近似，星河时代亮点样板间展示（泰国皇室风格）万科棠樾城市养心大宅指标占地66万平米产品高层89-130平米联排别墅170-220平米左右价格目前在售高层1.3-1.4万元/平米别墅1.5万元/平米万科棠樾亮点项目规划依托内湖景、山谷公园打造两条景观主轴，并设置三大特色鲜明的主题会馆。棠樾会馆国宴堂餐厅、瑜伽房、会议室等朗月会馆室内羽毛球场、篮球馆霁风会所无边际泳池、网球场万科棠樾亮点特征鲜明的销售中心运用棠樾会馆作为项目销售中心，极具标识性，能给客户留下深刻印象。万科棠樾亮点特征鲜明的销售中心室内环境。万科棠樾亮点特征鲜明的销售中心将一栋安徽老宅完整搬迁到棠樾会馆。万科棠樾亮点特征鲜明的销售中心延展景观。万科棠樾亮点包租协议为吸引投资客户，在销售中可与客户签订包租协议（2500元/月/套），并由万科物业酒店经验团队统一管理。万科天琴湾指标占地29万平米总户数48户产品独栋别墅350-1000平米左右价格目前在售1.8亿/套起万科天琴湾亮点海景资源世纪级海岛双海湾别墅:双海湾，独享南中国最美的大小梅沙，5级观海长廊，长达2.3公里的海岸线，西/南/东三面无论白天还是夜间都可以看到最美的海与海岸线唯一能够看到日出和日落的小区唯一直面270度海景的别墅区低容积率0.099/2500㎡只盖1栋别墅:全国最低的容积率0.099，红线内户均占地5000平米-2500平米私家园林：从私家园林一头走到另一头要5分钟楼间距忽略不计，视线无遮挡。定制产品:产品均为独立设计建筑，每一栋都不一样，都有自己的个性，主设计师莱斯·沃里克，线与空间事务所创始人，世界十大豪宅之坎贝尔崖大宅设计者。万科天琴湾，是他在亚洲的首个住宅作品。（500万/栋设计费）奢侈配套唯一拥有游艇会的项目/唯一拥有直升机坪的项目:外部：1000米范围内两个游艇码头/喜来登五星级酒店/高尔夫球场/最大主题公园三湘海尚指标占地9万平米总户数1107余户产品高层175-300平米左右别墅280-380平米价格目前在售高层4.5万/平米起三湘海尚亮点城市级规划核心区城市高端配套（电影院、MALL等）香港CBD商务区，有十余个超甲级写字楼项目20万平米海景商业街（引入海水）深圳湾口岸13个滨海公园距离香港中环20分钟车程人工湖，亚洲最大的水上摩托艇比赛地豪宅聚集区（未来有保利地产等）大运会开闭幕式场馆三湘海尚亮点超前技术运用威鲁克斯自动天窗（别墅）感应雨水。自动打开和关闭水冷暖控制系统（多别墅）提前预埋管线，利用水温控制室内温度，替代空调三湘海尚亮点超前技术运用外墙加厚（别墅）墙体利用钢筋外挂方式，加厚20公分，实现保温作用。超前技术运用三湘海尚亮点德国旭格门窗（奔驰等合作商）室内窗户可实现上下左右打开，玻璃采用特制玻璃具备隔音及保温效果，厚度达到5CM三湘海尚亮点超前技术运用双向新风系统高压抽水马桶（减低能耗，隐藏式水泵）远程监控防御系统（媲美中南海安保，16万/套（客户可选））指纹电子门锁（可输入50个家庭成员指纹）太阳能板三湘海尚样板间三湘海尚园林景观华侨城天麓指标占地9平方公里总户数126余户产品188㎡双拼、247—334㎡独栋、1100㎡大独栋价格目前在售13万/平米华侨城天麓项目规划：大侠谷、茶溪谷、云海谷三大主题区域，集生态动感、休闲度假、户外运动等多项文化旅游功能于一体亮点项目外围规划：主题公园中区规划：十八洞高尔夫球场内区规划：徒步公园、水库景观等华侨城天麓不同组团的不同产品设计亮点一区现代别墅设计风格，整合了自然风景和建筑空间，将室内和室外融为一体。华侨城天麓不同组团的不同产品设计亮点二区原生山地建筑自然本色根据用地山势特征组织建筑布局，建筑群体依山而建，随山起伏，体现原生的山地建筑自然之美。同时根据地势坡度差异，合理安排户型，最大限度保护山地资源，减少水土流失及不必要的浪费。华侨城天麓不同组团的不同产品设计亮点七区原天麓七区位于云海谷体育公园内，依山傍水，绵延起伏的山峦、宁静的湖面、绿色的高尔夫球场构成了稀缺独特的优美自然风景。华侨城天麓现场展示THEEND