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投资建议书稿-1-四、投资规划——战略依据（一）三年发展计划在公司正式成立并启动运行后的3年内，计划通过两个项目的开发进行公司的第一次创业，以此奠定良好的技术与资金基础。经过细致周密的市场调查分析，并综合武汉市房地产业发展的具体情况，计划从旧城改造入手，以稳步发展的战略，扩大规模，以实现企业的可持续性发展目标。（二）五年发展规划在初始创业阶段，力求储备一定量未来可发展用地。3年后公司将进入第二个全新的发展时期---五年发展规划期。在这个发展时期内将在原有的基础上加快开发速度、扩大开发规模，保持年开发量在15万平方米~20万平方米的水平。同时销售量保持在10万平米左右。投资建议书稿-2-五、投资收益——利润依据（一）投资估算项目投资估算依据（1）项目A：占地约20亩，规划建面实现5万平米，销售均价取2200元/平米，整个项目建设期从2003年7月到2005年4月份，开发周期22个月，经营期截止到2005年4月；（2）项目B：占地50亩，规划建面约10万平米，平均销售价格取2300元/平米；整个项目建设期从2004年1月到2006年6月份，开发周期为2年半，经营期截止2006年6月（3）建安成本参考武汉房地产市场在建及已完成的同类项目的成本、费用水平；（4）地价取城区和郊区地价的平衡值，；（5）各项税费按武汉市现行收费标准，营业税销售收入的5.65%计算，1、开发成本估算（1）土地成本地价按100万元/亩计算，合约1500元/平米（占地），按容积率折合单方建筑面积400元/平米投资建议书稿-3-（2）前期工程费150元/平米，含三通一平、勘察设计、规费、城市基础设施配套费等；（3）建安工程费900元/平米，以高层占20%、小高层占70%、多层占10%的比例加权平均成本；（4）小区基础设施与配套工程120元/平米，包括道路、水电工程、园林绿化工程等；（5）不可预见费20元/平米，按土地成本、前期工程、建安工程基础配套工程成本和的2%计算；（6）管理费20元/平米，按建安成本的2%计算；（7）资金成本50元/平米，为银行贷款和融资成本，第一个项目资金需求量不大，资金成本按30元/平米计算，第二个项目规模大，资金需求量大，资金成本按50元/平米计算；投资建议书稿-4-（8）营销成本100元/平米，包括广宣推广和销售费；（9）税费160元/平米，包括营业税、维修基金及交易税费等；合计投资成本：1900~1920元/平米，成本可控制在1900元/平米左右2、三年资金流量计划预测根据三年发展计划和投资成本估算，综合两个项目的资金流量（见附表），得出合并资金流量情况如下表：项目合计2003年2004年2005年2006年7.89.1011.121.23.45.67.89.1011.121.23.45.67.89.1011.121.23.45.6投资287002010325122552051405251520851860219017101005150012001170153090086010A95002010325122597510751075845600750490135B19200——————423033014401240126014401220870150012001170153090086010收入32560002008001000150015002800450023001760300030003500350020001000200A10560————20080010001500150020002500800260B22000——————————————800200015001500300030003500350020001000200差额38602010325102544054051015585940231059075515001800233019701100140190累计386020102335336077658170918597708830652059305175367518754552425352533853195投资建议书稿-5-资金流通图52051500003252010122514052515100512001170153090020851860219017108601045008002001000150015002800230017603000300035003500100020002000100020003000400050006000123456789101112131415161718投资曲线销售收入曲线投资建议书稿-6-（二）资金筹措1、资金来源与运用表项目合计2003年2004年2005年2006年7.89.1011.121.23.45.67.89.1011.121.23.45.67.89.1011.121.23.45.6资金运用2010325122552051405251520851860219017101005150012001170153090086010投资2010325122552051405251520851860219017101005150012001170153090086010资金来源2010325122552051405251520852800450023001760300030003500350020001000200自有资金20103252540551585银行贷款100040004001000500销预售收入2008001000150015002800450023001760300030003500350020001000200资金结余00000009402310590755150018002330197011001401902、资金计划（1）两个项目运作需资金9770万元，其中自有资金2870万元，银行贷款6900万元；（2）在第一个项目启动后带来销售收入前资金缺口将达到3560万元，拟投入自有资金2360万元、银行贷款1000万元解决；（3）预计资金峰值出现在2004年1~2月份，预测达到5205万元，拟通过银行贷款4000万元、自有资金405万元、预售收入800万元来弥补资金缺口；投资建议书稿-7-（4）2004年3月到8月资金需求为6005万元，可以投入自有资金105万元、银行贷款1900万元、销预售收入4000万元解决；2004年9月后资金流为正值，无资金缺口；（5）资金偿还计划为：2005年11月还贷1000万元，2006年1月还贷4000万元，3月还贷400万元，5月还贷1000万元，7月还贷500万元，偿还贷款本金来源于销售收入；利息支付计划为：2004年12月支付利息（150万元+200万元）共350万元，2005年12月支付利息300万元；（三）项目财务评价1、损益表及静态赢利分析（1）损益表序号项目名称金额（万元）1预销售收入32560总成本费用287002利润总额3860投资建议书稿-8-（2）评价指标A、全部投资的投资利润率=利润总额/总投资额*100%=3860/28700*100%=13.45%B、项目销售利润率=利润总额/销售收入*100%=3860/32560*100%=11.86%投资总成本占销售收入的比例为：28700/32560*100%=88.15%C、投资回报率实际资金运作中需9770万元资金就可以启动，三年纯利润3860万元投资的资金回报率为：3860/9770*100%=40%，年投资资金回报率为13%左右。D、静态投资回收期静态投资回收期T=14-1+455/2330=13.2，即静态投资回收期26.4个月。由于以上数据的计算是按假定条件计算的，其中大部分数据遵循会计谨慎性原则，因此项目在实际运作中有一定的利润空间。从以上各指标来看，说明项目开发是有利可图的。投资建议书稿-9-2、动态经济效益分析（1）动态资金流量（全部投资）表项目合计2003年2004年2005年2006年7.89.1011.121.23.45.67.89.1011.121.23.45.67.89.1011.121.23.45.6现金流出287002010325122552051405251520851860219017101005150012001170153090086010A95002010325122597510751075845600750490135B19200——————423033014401240126014401220870150012001170153090086010现金流出现值19523061121462512122106169514681678127272610528177739825615206现金流入32560002008001000150015002800450023001760300030003500350020001000200A10560————20080010001500150020002500800260B22000——————————————800200015001500300030003500350020001000200现金流入现值0018371186312561220221034491711127121042043231422471246605117净现金流量38602010325102544054051015585940231059075515001800233019701100140190净现金流量现值195230693839143498504757421771439545105212261541126568585111累计净现金流量386020102335336077658170918597708830652059305175367518754552425352536653860累计净现金流量现值19522258319671107459830987848042627158325287423530091468203482567678注：年基准折现率I取18%，则2个月单位基准折现率I为3%（2）指标评价A、累计净现金流量净现值NPV（折现率i=3%）=6780，表明项目在经济上可以接受；B、动态投资回收期T=16-1+482/685=15.7，即动态回收期为31.4个月；投资建议书稿-10-3、盈亏平衡分析（1）销售面积盈亏平衡点两个项目加权销售均价为2250元/平米，综合成本为28700万元销售面积盈亏平衡点=总成本/销售均价=28700/2250=12.75万平米占计划销售量的85%，即当实际销售量达到计划销售量的92.6%时，项目达到盈亏平衡点（2）销售价格盈亏点销售价格盈亏平衡点=总成本/销售量=28700/15=1913元/平米占计划销售价格的85%，即当实际销售价格达到计划销售价格的855时，项目处于盈亏平衡点。盈亏平衡分析显示当项目销售面积、销售价格达到项目销售预期的855时，项目处于盈亏平衡点。由于分析时始终坚持谨慎性原则，因此在实际中应该有较大的弹性。投资建议书稿-11-六、投资风险分析“天下没有免费的午餐”，投资收益高同时风险也大。我们在公司正常运作和经营期间会面临一系列风险，这些风险是我们应该重点研究的。对于每一个可能出现的风险，我们将做专门的“风险减弱报告”等系统风险预警措施，以获取可靠的高回报。1、政策性风险产业政策风险武汉市经济发展潜力巨大，在未来几年产业经济结构将发生较大的变化。这样因产业政策的变化和产业结构的变化将导致武汉市房地产商品需求结构的变化，会对房地产经营产生风险。对此因素带来的风险，可以通过成立专门的市场研究部门和专人负责跟踪武汉市房地产市场变化动态，在风险因素产生不利效果前及时调整投资策略，避免损失。土地使用制度变化风险未来武汉市将出台一系列新的土地使用制度。如目前土地实行公开挂牌交易，增加了获取土地资源的机会，但同时也导致高地价风险，增加了经营的难度。对此，可以运用“产品市场法则”来调整投资策略，即以“项目寻找土地”的思路，按“市场分析—客户需求