XXXX0321武汉华侨城项目发展战略及定位报告

——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page1地产服务·投资管理·资产及商业管理封面本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page2项目研究工作的阶段划分2009/02/012010/03/04第一阶段武汉市房地产市场调研第二阶段项目发展战略及定位报告第三阶段物业发展建议及经济测算工作最终成果宏观经济及政策背景研究武汉市经济及政策背景研究武汉市土地市场、房地产市场调研武汉市高端楼市的专题调研对高端客户、专家的深度访谈目标消费者问卷调查《武汉华侨城项目市场调研报告》2010/03/16前期工作至今工作项目自身及周边环境的深度分析项目属性的基本界定国内外案例的专题研究项目开发的整体战略项目定位初步物业建议及启动区的物业建议《武汉华侨城项目发展战略及定位报告》——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page3一座承载“龙头城市”的梦想城邦凤舞东湖，卓绝再造——武汉华侨城项目发展战略及定位报告——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page4“信息时代的太阳已经日薄西山——虽然如今的公司和个人尚未完全适应时代要求。人类的发展历经渔猎文明、农业文明和工业文明，而今，我们生活在以计算机为标志的信息时代。随之我们将面临第五种社会形态：梦想社会。”《梦想社会》——丹麦哥本哈根未来学研究院院长罗尔夫·詹森PREFACE前言——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page5本项目的研究路线武汉华侨城发展环境问题住宅物业问题历史机遇下的武汉华侨城武汉华侨城集团资源分析住宅物业市场供需状况武汉华侨城价值体系构建新的市场环境下项目发展定位及发展总战略住宅物业价值体系构建项目规划问题项目规划总体思路及原则项目规划主题住宅产品设计典型案例借鉴武汉华侨城发展模式问题武汉华侨城发展模式研究新的市场环境下住宅物业定位及发展战略项目规划实施——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page6目录1、武汉华侨城发展环境问题2、武汉华侨城发展模式问题3、新的市场环境下项目发展定位及发展总战略4、住宅物业问题5、项目规划问题——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page71、武汉华侨城发展环境问题——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page81.1、历史机遇下的武汉华侨城宏观形势上：经济回暖、政策收紧、经济结构热点主要集中在环保低碳在城市发展趋向上：南中国三小时生活圈，中部龙头城市一、中部龙头城市的定位让武汉的聚集效应更明显《武汉市城市总体规划》3月8日通过国务院正式批复。武汉在全国发展布局中的功能定位由上轮总规的“我国中部重要的中心城市”，上升为“我国中部地区的中心城市”。“8+1”城市生活使城市吸附力更强。一：经济危机要求企业提高自身综合发展能力全球的金融危机将消弱市场投资和消费规模；对房地产而言，市民置业将更多选择，整体经济状况终将影响地产发展。二：中央相对积极的货币政策利于国有企业再次腾飞准备金率、贷款利率连续下调、基准利率优惠幅度扩大及契税和印花税减免，表明政府从紧货币政策开始转变，这对市场将是一大刺激。三：中央及地方政策利于旅游地产的开发全国及各大城市出台未来发展政策，集中在与环境保护产业和低碳经济方面。哥本哈根全球气候大会、上海世博会、2010年两会……二、高铁将使武汉成为中国三小时生活圈的核心区域是迄今为止世界上里程最长、运营速度最高的专线。总投资约1166亿元，里程总长为1068.6公里，时速达350公里，是《中长期铁路网规划》中京广客运专线的重要组成部分。2012年京广客运专线将会开通。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page9区域发展方向上：城市向东、国家级示范区的区域热点正在形成置业区域习惯上：交通的完善，三镇的融合，东部置业需求正在逐步放大1.1、历史机遇下的武汉华侨城一、国家级东湖自主创新示范区的建立，使区域经济结构有了较大的改变，区域经济热点正在形成。东湖区域将成为未来武汉经济、生态、人文汇聚的主要品牌区域。东湖高新区内的高新技术企业都是东湖自己内部培育起来的自主创新示范区，它的建设不仅带动内地其它高新技术开发区发展，也将促进第三产业，如旅游的大力发展。研发和转化一批国际领先的科技成果，做大做强一批具有全球影响力的企业，培育一批国际知名的品牌，推动资源节约型和环境友好型社会建设。二、东湖区域经济的持续开发，不仅扩大置业需求，更提升置业人群承受能力及置业素质，中高端项目将成为区域未来主流项目定位。湖北省出台的科技进步条例，对科技进步成果的持有人在企业的股份可以达到70%，这在全国都是很少的。以技术持股的比例可以达到70%，按照国家的规定，这个比例大概是5%左右，如邮科院搞得股权激励试点就是在3%-5%之间，管理人员、科研人员5%的股权。一、未来快速道路的系统，将大大缩短市民出行时间，快速道路周边的地产项目将受到置业者更多的青涞。按照2020年后远景规划，武汉轨道交通将由3条市域快线、9条市区线路构成。线路全长530公里。三条市域快线在中心城区相扣成环，将城市副中心、客运枢纽、王家墩中央商务区以及中央活动区等紧密衔接，实现三镇快速直达一体化均衡发展。二、东部区域的快速发展，拆迁用地的增加，将直接释放原住民的置业需求及购买能力，根据规划东湖开发区的面积要扩大，比现在要翻一番。巨大的固定资产投资及开发量将直接转化成社会购买力。特别是拆迁面积的增大，增大了市民的购买需求。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page10城市时间特色深圳西部华侨城1985年旅游业与文化紧密揉合，集旅游、居住、商务、工业等功能于一体深圳东部华侨城2004年世界级度假旅游目的地，国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区北京世纪华侨城2002年创建了全新的优质生活模式与片区综合运营系统，集旅游、居住、商业休闲及购物于一体的新城市繁荣经济体成都天府华侨城2005年西部地区规模最大、最具生态特色、最具时尚魅力的现代主题乐园上海华侨城2003年文化创意、休闲旅游、都市娱乐、商务办公和高档居住与一体的大型城市综合体江苏泰州华侨城2009年集温泉水疗、温泉酒店、商业街、体育公园和低密度住宅五大功能于一体的大型生态人文休闲度假项目企业发展目标上：武汉华侨城在全国布局上有着承上启下的重要影响，作为最新一代的项目，建设带有新的时代特征的项目成为武汉华侨城的主要目标。1.2、华侨城集团资源分析——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page11区域整合（软性配套）先于地产项目的开发，地产项目成为区域价值整合的直接受益者无论区域内做何种配套建设和开发多少地产项目，始终保持区域“生态旅游区”的总体印象区域所有配套的整合是为带来地产项目房价的直接上涨旅游及相关配套的建设与住宅的开发相间进行，目的是促使区域整体价值的持续升值、房地产项目及相关物业的持续保值和升值区域开发19年之后开始了第一轮的旧区改造和二期新区的开发第一轮第二轮第三轮第四轮开发频次区域价值普通配套中档住宅文化配套高中档住宅升级配套高档住宅再升级配套更高端住宅区域价值走高操作模式上：配套先行，地产受益，区域持续升值、房地产项目树立区域价格标杆，仍是武汉华侨城可运用的模式及方法。1.2、华侨城集团资源分析——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page121.2、华侨城集团资源分析房地产开发运营■投资策划土地获取土地开发规划设计施工管理运营管理产业链运营■研发能力设计能力生产能力展示能力销售能力服务能力产业综合城的运营政策对接：构建旅游综合化运营模式，对接高端政策品牌推广：依托区域化运营体系，进一步拓展合作网络专门组织：打造系统化人力架构，创新组织流程本项目所需资源企业资源上：时代特征的高目标、成熟的操作模式、较强的项目操作实力都有武汉华侨城高起点规划、高水平运作提供了坚实的保障。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page131.3、项目分析武汉火车站地理位置：本项目位于武汉东湖风景区北部，东湖沿线一线湖景黄金地段。道路情况：项目北临局部通车的中北路延长线，连通二环、三环，通达性良好。项目距离武广高速武汉火车站15分钟车程。正在建设的地铁四号线一期工程途径本项目。本项目市内、城际交通便捷。区位配套上：位于武汉东湖沿线黄金地段，市内、城际交通便捷，紧邻徐东商圈和东湖风景区，市政、商业、生活配套健全。徐东商圈武汉火车站省委省政府东湖风景区商业配套：徐东商圈：有各大银行、商业百货、超市等商业配套资源。景观配套：东湖风景区：有武汉梅园、磨山、东湖海洋世界、博物馆等旅游景点。教育及市政配套：梨园小学、东湖中学、梨园医院、湖北中医学院、中医学院附属医院、38中学等。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page14H地块环境分析：1、西北角临中北路延长线及二环线立交交叉口，城市交通干扰相对最大；北侧已初步形成较为成熟的住宅社区的开发，该处相对地块而言城市开发度目前最高；2、地块外部景观资源为东南侧郭郑湖自然景观、东侧欢乐谷人工景观；3、中北路延长线目前正处于施工阶段，沿线现有供电线路对临近建筑影响较大较大；东侧拆迁目前尚未完成；4、西南侧原有建筑物对地块影响较弱。A地块环境分析：1、北侧和西南侧一定程度上受中北路延长线及跨湖市政道路交通干扰；2、中北路延长线目前正处于施工阶段，沿线现有高压供电线路对临近建筑影响最大；3、该地块东南侧紧邻小潭湖水域、西南侧相邻项目右侧丁字河叉口及原生态水杉林，主题公园人工旅游景观；环境优美、配套资源丰富多彩。AH1.3、项目分析生态环境：自然环境相对原始，外部景观资源主要集中在东南向东湖景观资源，地块内植被丰富，拥有部分大面积原生林及小型河道，为日后内部景观的营造提供了良好的条件。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page151.4、武汉华侨城价值体系构建在城市机遇上：武汉还没有形成绝对意义上的城市名片，武汉需要新的城市名片，武汉华侨城以旅游为主的核心趋动力具备打造武汉名片的绝对实力。武汉长江大桥磨山风景区海洋世界省博物馆武汉植物园华侨城在产品价值上：通过旅游综合体集聚效益，以及各板块价值的相互传递，共同打造超越市场高度的标杆项目——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page161.3、武汉华侨城价值体系构建在文化价值上：近年随着对楚文化的研究的深入，其强大的文化力量逐渐成为区域主导文化，东湖之滨的本项目坐拥得天独厚的优势，楚文化的锲入将为本项目提供提速发展，扩大影响的文化内核及品牌支持。在生态价值上：通过中国最大的城中湖“东湖”的各级生态体系，提升并充实其生态内容，持续保护与合理开发东湖，达到经济效益与生态环境和谐发展的生态典型示范区。—