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本报告是严格保密的。惠东太阳城项目整体定位及发展战略版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳地产顾问股份有限公司所有，未经深圳地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：[2008]GW2008.04谨呈：惠州市太阳城房地产开发有限公司本报告是严格保密的。1项目研究的工作阶段划分项目地块查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研专业人士访谈销售人员访谈消费者访谈政府访谈客户沟通会项目界定及研判问题结构化分析市场背景分析案例借鉴和分析项目整体发展战略项目发展策略概念规划示意分期开发及启动策略经济测算2008/02/20整体定位及发展策略2008/02/25市场调研及多方沟通会2008/03/21本报告是严格保密的。2报告内容结构项目整体发展策略项目本体及属性客户目标核心问题案例借鉴市场背景解构项目整体发展战略经济测算开发分期启动策略项目概念规划示意本报告是严格保密的。3项目地处惠州市沿海三级城市惠东县\城郊工业园区，属房地产开发陌生区域，周边配套严重缺乏项目位置：惠州市惠东县城区太阳坳工业园区1、项目区位惠东县地理区位：惠东县属珠江三角洲地区，广东省的海洋大县，粤东交通枢纽和主要商品集散地，享有“岭东重郡”之誉。县城平山镇距深圳市95公里，距惠州市38公里，距广州市180公里。深汕高速公路及广惠高速公路穿境而过；海上运输可直达闽、港、澳；距县城15公里的惠州机场。县域规模及人口：陆地总面积3535平方公里，海岸线171.8公里，总人口73万人，另有惠东籍华侨和港澳台同胞18万人。中心城区本项目资料来源：惠东县城市总体规划修编（2007-2020年）惠东县城区现状图本报告是严格保密的。4项目地处城市发展主轴，发展较成熟主中心及规划次中心之间，区域职能定位为以家具、电子等加工制造业为主。2、区位前景白花组团平山工业组团核心组团大岭工业组团次中心主中心本项目四大组团职能及用地布局：平山工业组团：以工业为主，辅以仓储物流、居住等功能，居住用地89公顷，居住人口2.7万人左右；白花组团：以工业、居住为主，建设城市次中心，居住用地93公顷，居住人口2.6万人左右；大岭工业组团：以工业为主，居住用地134公顷，居住人口4.3万人左右；核心组团：城市行政文化商业中心，规划居住用地1064公顷，居住人口37万人左右。县城中心城区工业产业布局：大岭工业走廊——以广汕路为轴，重点打造珠三角产业转移园区，大力发展电子信息等高新技术产业。白花工业走廊——以平深公路为轴，重点打造家具产业园区，配套完善太阳工业城、民营科技工业园、大统营工业园、白花第一、第二工业区，大力发展加工制造业。惠东县城区总体规划图资料来源：惠东县城市总体规划修编（2007-2020年）本报告是严格保密的。5工业区内临西枝江近3000亩规模原生态用地，具备山水资源优势占地面积：(图测)总面积175.43万平米,约2630亩。地块形状不规则，显长形；东西长约1100米,南北长约1900米.场地要素：丘陵山地（标高33-59m）、大面积水系、平地及人工设施用地现状：自然山体、大型水库、平地基本为农田、农村自留地以及山边荒地，建筑物有小型的农家乐度假园和分散成片的村民住房，以及一所小学。另：场地中央有一条从西至东的高压线。3、项目概况西枝江平深公路本报告是严格保密的。6地块四至:外部呈工业区-镇区形象,北侧仅西枝江沿线景观,外部可利用资源有限.除南部与周边镇区及工业区少量接壤,地块腹地深,周边以荒地及果树为主,利于项目打造成独立认知区域.地块四至情况地块北起西枝江,南到太阳村-森太中英文学校;东起太阳坳工业区,西至县污水处理厂.目前地块仅通过地块南侧的平深路(惠东两条主干道之一)进入本项目.交通便利,且无噪音影响.北侧部分西枝江景观,资源一般.周边现有建筑多为地块南侧太阳坳工业区厂房及镇居民用房.除南部与周边镇区及工业区少量接壤,地块腹地深,周边以荒地及果树为主,利于项目打造成独立认知区域地块内工业区地块边界西枝江污水处理场及周边荒地地块边界地块内太阳村从平深路到地块图测距离500米本报告是严格保密的。7地块现状:呈丘陵山地地势,地块内部山水资源优质,有利于结合山水资源打造大型中高端-山水社区地块(图测)总面积175.43万平米,约2630亩地块形状不规则，显长形；东西长约1100米,南北长约1900米.本身呈丘陵山地地势，绝对高程在30-59米之间.入口等较低处绝对高程约30米左右,地块西侧红线处-狗母山高程约59米,其他山体高程在59米以下.目前地块以山地及果园为特征,地块内零星分布少量村庄.地块现状情况西枝江本报告是严格保密的。8资料来源：惠东县城市总体规划修编（2007-2020）广惠高速高速白花出口平深路环城南路环城北路沿江路现有道路2010年建成道路2020年建成道路城际轨道太阳坳北路环城南路财山路地块周边现状交通体系尚不成熟，但未来规划市政路网及轻轨交通，大交通环境向好。4、交通体系地块外部交通：地块距市中心区约8KM，距广惠高速白花出口约6KM。目前主交通为主干道平深路，但地块不直接临路，临主干道图测距离有近500米，分别有两条道路可通车。地块内部交通：地块内无建成市政道路，但未来规划有市政路。城区近期规划道路：沿江路：近期规划对项目有直接利好的是沿江路延长线，但与本地块尚有一定距离。环城南路、北路：此路的修建将改善城区交通，给本项目带来利好。远期2020年建成道路：城际轻轨财山路、太阳坳路、太阳坳北路等市政道路本项目本报告是严格保密的。9地块内部水文资源丰富，大区域水系呈带状分布，利于打造公共配套空间，且在高差及分布上有条件实现引入西枝江水打造环形水系；5、水文分析地块内出现连续不规则的水域,图测面积约17.69万平米,约265亩.规划建设的水坝将对本项目对西枝江的利用有负面影响。规划修建水坝11223344本报告是严格保密的。10地块临工业区，公共配套缺乏，周边有一所私立学校,未来沿江路与规划市政路修通后，可直接享受华侨城片区公共配套利好6、配套分析1232本项目43森太中英文贵族学校(小学\中学)规划体育中心已建成行政文化广场规划县政府新址14本报告是严格保密的。11地块中部有市政高压线经过，不利于周边地块建设。7、高压线本报告是严格保密的。12地块资源综合评价•近2630亩用地,惠东乃至惠州的超大规模项目。•地块腹地深,现状不临主干道，东西两侧分别有道路能达平深路。•县城近郊工业区域。•丰富的地貌与原生的自然山水是本项目具有的重要资源。•地块较窄一侧临西枝江，具有江景优势。•周边有工业区零散的基本生活配套，以及森太中英文学校，总体来说，配套资源相当匮乏。•地块内有太阳庄园，作为一家农家乐性质休闲地，具有一定的知名度，但设施档次一般。规模自然资源设施资源地块资源•地块内山地水体面积近100万㎡，山体高差在33-59m之间，平地面积约10万㎡，可建设面积相应较少。本报告是严格保密的。13项目属性界定：珠三角沿海县级城市/郊区产业园区/房地产陌生区域首个超大规模/低密度资源项目项目属性：区域属性：惠州城市化核心区惠州市规划中城市化核心区之一滨海县级城市具备突出滨海旅游资源及产业发展前景的三线城市粤东交通枢纽地位粤东交通枢纽地位，但交通路网尚在建设，现状与惠州及珠三角发达城市融合性不强。县城区近郊工业区城区近郊，无海资源，且项目周边为工业区，城市经济增长极之间，居住氛围弱大规模整体占地3000亩，在惠州市属于超大规模项目房地产为主的综合性开发项目开发以房地产为主本报告是严格保密的。14世联对项目的初步判断作为超大规模项目开发，必然要求持续经营、长期发展，本土县域市场支撑力有限，因此，需拓展区域外市场，为物业创造持续的价值支撑是必然要求；单纯居住大盘模式不利于本项目发展；项目规模大，盈利潜力大，前期以保障资金安全为主，争取早期建设投入在较短时期内回收；考虑配套的分阶段投入，以降低风险，酒店等高端物业可作为项目的形象发力点；本报告是严格保密的。15报告内容结构项目整体发展策略项目本体及属性客户目标核心问题案例借鉴市场背景解构项目整体发展战略经济测算开发分期启动策略项目概念规划示意本报告是严格保密的。16明确项目本体条件，基于此研究项目发展背景，发现问题，寻找发展机会点1城市背景城市发展空间1.经济指标2.城市产业3.城市人口4.城市规划房地产市场发展前景低密度市场竞争态势1.房地产总体市场2.低密度市场竞争2市场研究本报告是严格保密的。17对城市自身以及对未来城市发展空间预测一般从以下指标分析研究经济指标GDP人均GDP产业产业结构产业特征私营工商个体数量产业布局及发展人口人口数量人民收入收入结构中高收入者分布规划县域规划分析发展重点城镇城区总体规划组团及产业规划交通规划重点片区规划本报告是严格保密的。1838289478616908211475769947118224227811410142618929236601000020000300004000050000600007000080000惠城区惠阳区大亚湾区博罗县龙门县惠东县2006年人均GDP与惠州其它各区县横向比较人均GDP(元)人均GDP(美元)惠东县的经济基数低，与市其它城区相比，处于中等水平，但增速较大，根据GDP增幅及人均GDP判断房地产市场进入快速发展阶段。2007年GDP连续增长至178.2亿元，比上年增长15%。与惠州其它区县相比，GDP总量处居第三，仅次于惠城区与博罗县。2006年惠东县人均GDP达到18929元，折合美元为2366。与惠州其它区县相比，次于大亚湾区、惠城区，位居第三。根据世界银行报告研究，GDP增长率大于8%，人均GDP处于800-4000美元区间，相应区域房地产处于高速发展期。2007年惠区县内各乡镇工业总产值以吉隆镇最高，达到827682万元，其次是县城区范围内的平山、大岭镇、白花镇。惠东县历年来GDP及增长率05010015020020032004200520062007年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%GDP(亿）GDP增长率(%)GDP增长率与房地产发展的关系GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，数量与质量并重缓慢发展综合发展型人均GDP与房地产发展的关系资料来源：世界银行研究成果394.3691.23102.89165.4435.91152.470100200300400惠城区惠阳区大亚湾区博罗县龙门县惠东县2006年GDP与惠州其它各区县横向比较GDP(亿）数据来源：惠州市统计年鉴、惠东统计资料1234宏观经济指标本报告是严格保密的。19惠东县产业结构以第二产业占主导地位，第三产业逐年有所增加，决定了城市目前缺乏白领中坚阶层。从近年来数据看出，惠东产业结构稳定于“二、三、一”型，第二产业比重最大；与沿海发达城市相比，惠东第一、第二产业的比重过大，产业结构的优化升级和发展任务依然艰巨。研究发现，写字楼的市场表现与宏观经济环境高度相关，第三产业企业是甲级写字楼的主要用户和买家。城市第三产业决定了城市白领阶层的数量。第二产业起到GDP的主导作用,对GDP增长的贡献率达到75.2%；第三产业占GDP比重逐步上升。15.0%14.5%13.7%12.4%11.2%10.30%9.30%57.7%57.4%57.8%58.8%57.1%57.20%57.10%27.3%28.1%28.5%28.8%31.7%32.50%33.60%0%20%40%60%