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滨江A5北地块整体发展思路汇报谨呈：长沙先导臻缔地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归长沙市思源经纪房地产代理有限公司所有，未经长沙市思源经纪房地产代理有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。长沙思源经纪策划顾问部2013-06-20基于地块本身的认识基于市场启示基于对客户的认知思源认为，报告逻辑应该是：整体目标：通过运营实现项目价值兑现及品牌影响力打造，并最终获得成功！基于对案例的认知项目价值体系构建及战略定位各细分物业发展构想基于对战略目标的认识PART1：项目本体及目标认知湘江区域定位：东起湘江，西至银杉路，北起二环线，南到潇湘嘴，规划面积6.7平方公里，将打造成以现代金融商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动,以都市居住为依托的复合型新都会中心，建成后将容纳就业人口35万，居住人口22万。周围其它项目：恒大御景湾、南山雍江汇区位价值：长沙滨江新城中央商务区；距五一商圈15分钟，市府5分钟南山雍江汇恒大御景湾PART1.定位前提/价值认知配套价值：滨江新城区域基础配套尚不完善，目前以拆迁和交通基础设施建设为主，地铁4#线规划利好，远期价值近期价值拆迁推进区域新楼盘建设2009年及以前2009-20202020及以后金洲大道潇湘大道中段大学城及各类学校生态公园中国银行,建设银行,信用合作社地铁1号线、2A线和3号线各类餐饮娱乐、金融证券商业和生活配套更加完善地铁1、2A线和3号线延伸线商业广场、国际商贸中心劳动路湘江隧道4号线工程和1A、2B支线潇湘南大道第一段湘江风光带、五大园区福元路湘江大桥PART1.定位前提/价值认知配套价值：目前基础路网建设已基本成型，但还未开通公交线路，公共出行不便利；另与湘江风光带相邻，瞰江，景观资源条件优越现有交通道路•西临潇湘北路•北规划支路：尚未启动•东临滨江景观大道•南临茶子山路•北侧福元路湘江大桥2012年3月合拢，2012年11月通车周边环境：城市待建设新区、周边环境尚未更新；西侧居民小区及低档街铺，北侧待拆迁破旧厂区，东侧沿滨江景观大道茶子山路★滨江景观大道潇湘北路福元大桥PART1.定位前提/价值认知地块占地发展公寓、写字楼及商业;综合考虑地段价值、规模适宜度、市场认同度及市场实现率等因素，地块在开发价值商务型写字楼公寓商业PART1.定位前提/暂定地块主题路向×√√地产因素纯商业公寓商务型写字楼地段价值★★★★★★规模适宜度★★★★★★配套价值★★★★★★★地段适宜★★★★★对地段及区域价值提升★★★★★市场竞争优势★★★★★★市场认同度★★★★★市场市现率★★★★★★★政策面良性影响★★★★★得分9★18★25★PART1.定位前提/发展方向初判地块开发适宜性：根据各指标对比分析，思源认为本案物业形态初步定向为商务写字楼较为合理公寓可行性分析：仅基于对地块的规模小而采取权益处理方案是不理性的。忽略了地块所具有的潜在价值，土地的价值发挥将受限制。作为公寓，该地块的生活气息不够，临干道灰尘较大公寓产品未来供应量巨大，本地块作为公寓项目开发的话，反而会成为大体量公寓盘。同质化，大体量产品竞争，风险不容低估；写字楼可行性分析：定位写字楼物业，将彻底打破做公寓物业的短板；滨江新城中央商务区核心位置，足以带动投资者及使用者对区位的一致高度认同；作为商务功能的写字楼，将为区域带来地标性商务办公建筑，商务人士的聚集，使区域焦点更为突出作为写字楼，本项目体量、容积率较适合，避免了体量过大或过小的连锁问题；由于位置和地势上的唯一性，客户认同度基础较好，形成了该区域具有其他区域无法比拟的优越性；同时通过规划、配套等进一步完善自身，预期潜在价值将进一步提升。总体投入产出收益也是公寓无法比拟的。物业类型地块适宜性区位适宜性产品市场实现区域品认可投资回报价值认可度宏观政策未来市场竞争项目品牌提升经济测算总分公寓√√√√√√√√√√√√√14√写字楼√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√23√1.需求导向原则：根据市场的需求，做最适合市场的产品；2.竞争导向原则：结合竞争对手的产品分析，对未来竞争对手的产品预测，做市场空间最大的产品；3.利益导向原则：结合市场和地块的实际情况，增加项目产品的市场价值，实现项目利润最大化。PART1.定位前提/发展方向初判首开日期住宅总体量（万方）商业总体量（万方）住宅已开发量（万方）商业已开发量（万方）住宅未来供应量（万方）商业未来供应量（万方）世茂铂翠湾2011.846.209.2512.193.4534.015.80奥克斯广场2012.613.5020.2613.5020.260.000.00恒大御景湾2012.1213.915.967.410.126.505.84南山雍江汇2013.321.5605.690.0015.870.00南山雍江汇恒大御景湾世茂铂翠湾奥克斯广场楼板价：2331当前售价：8300（毛坯）楼板价：2400当前售价：8300（带1600精装）楼板价：2300当前售价：7600（毛坯）楼板价：1623当前售价：6800（毛坯）住宅存量商业存量办公存量套数956270188面积（万方）10.274.253.19去化周期（月）5.750.26.4目前滨江新城四个项目在售，奥克斯广场依靠低地价，主打产品价格优势，仅在一年时间便将整个项目开发完毕；世茂铂翠湾开发速度相对较慢，目前待开发余量接近40万方，项目地价较低，未来可用时间换进一步升值空间；恒大御景湾待开发余量约12万方，预计2013年项目可全部开发完毕；南山雍江汇未来住宅待开发量15.87万方，至少还需要一年半的开发时间。滨江新城目前商业存量去化压力最大，达到50.2个月，目前板块商业氛围尚未形成，客户对区域投资价值认同度不高，商业市场年均去化仅7000方左右；办公市场存量去化压力不大，去化周期半年左右。地块开发适宜性：区域商业库存压力较大,开发风险较高,应控制体量指标经济数值备注备注地块面积12283.62㎡该宗地由长沙市人民政府批准收回的长沙市滨江新城建设开发有限责任公司国有土地使用权证总面积为9275.95㎡和总面积为21.97㎡的土地，以及湖南裕邦产业发展有限公司国有土地使用权证总面积为2985.7㎡的土地组成。可规划最大建筑面积79843.53㎡容积率按6.5计算建筑高度不超过150米绿化率不低于20%建筑密度低于42%容积率小于6.5金融办公部分不少于3.5万平方米须与全国性大型银行省级分行签订购买建筑面积3.5万平方米的引进合作协议，须建造省级银行总部本体认知：资源型地块加项目高指标值，一切都只为打造城市级标杆商务项目PART1.定位前提/本体认知滨江新城中央商务区，拥有绝佳江景资源和环境优势的地标商务型项目有利因素：拥有绝佳资源（湘江风光带，东向一线江景）中央商务区区位地标建筑不利因素：城市新区，商务氛围尚未成熟PART1.定位前提/价值属性初判企业品牌升华目标1：稳健现金流+利润最大化现金流安全，风险可控；充分发挥项目自身和潜在的价值，实现项目利润最大化目标3：标志性建筑依托项目定位，凸显项目高度，树立标志性形象目标2：品牌升华通过对本项目的成功开发，实现发展商品牌升华3大理想目标：稳健、溢价|地标建筑|唱响品牌PART1.定位前提/战略目标认知稳定现金流标杆树立•开发前，研究市场，做好合理前期产品定位，树立核心价值；•，本项目所处板块为新区中央商务区，有丰富的江景资源，无论从项目品质及资源都足以成为区域标杆。利润最大化•通过选取最优产品进行打造，提升产品价值；思源对于发展目标的理解，首先保证项目稳定现金流，再考虑利润最大化和项目标杆形象的树立；PART1.定位前提/战略目标认知如何规划写字楼类型及档次，提升项目整体形象，以及完善内部及城市功能？Problem1:如何根据需求优化规划设计方案，在挖掘本项目写字楼最佳价值点的同时，降低写字楼的开发成本，增强竞争力？Problem3:3个核心问题：如何科学配比本项目写字楼物业指标，通过写字楼打造有效衔接项目底商，使其既能有效规避长沙写字楼市场风险，又能实现利润最大化？Problem2:PART1.定位前提/核心问题基于项目本身（认识项目）基于战略目标的认识稳健现金流+风险可控+利润最大化品牌落地：通过项目的开发，扩大开发商品牌在长沙的影响力本项目隶属于滨江新城中央商务区，规划利好、资源条件优越，具备发展前景长沙写字楼开发现状如何？市场市场存在机会？Qustion1:Problem1：如何规划写字楼类型及档次，提升项目整体形象，以及完善内部及城市功能？PART1.定位前提PART2：长沙商务市场分析PART2-1：长沙商务市场开发现状PART2-2：市场竞争环境分析2012年办公市场稳步上涨，内六区办公物业（涵盖50年产权公寓产品）成交57.24万方，比去年上涨57.2%，成交均价12089元/平米，比2011年上升1.9%。写字楼项目2012年纷纷推出市场，导致2012年办公市场供应量激增，2012年办公市场供应量达到142.35万方，比去年上升332.2%，供求比达到了2.49。泊富国际广场、奥克斯广场、顺天国际金融中心等综合体项目2012年其写字楼物业相继问世。商务办公市场成交稳步上涨，供应量激增，价格开始稳步抬升PART2-1.整体商务市场/供需分析物业类型存量(万方)去化周期(年)备注办公105.891.9鉴于当前市场形势，以2012年月均销售面积为基准计算存量去化周期注：目前二线城市办公市场平均去化周期在2-4年间。同类城市比较：二线省会城市西安11月底，办公市场存量去化周期为2年，商业世行存量去化周期为4-5年长沙市2012年目前为止商业物业存量达266.37万方，去化周期达3.7年，压力较大。办公市场2012年目前存量105.89万方，去化周期达1.9年。目前长沙商办市场存量去化周期在二线城市中仍在正常范围内。从2012年下半年土地市场出让较多的商业用地可以看出，未来两到三年长沙市将面临较大的商办供应量，必将拉长整个市场的去库存周期。而未来商办物业供应将较多地集中在开福区金融生态区及滨江新城区域，未来商办市场仍需谨慎对待。02-102-1市场存量较多，但目前存量去化周期在二线城市中仍在正常范围内PART2-1.整体商务市场/供需分析发展过程：长沙写字楼市场发展落后，多为商务综合楼或商务公寓，真正意义上的高端专业的写字楼历史不长，随着经济的发展，市场上写字楼呈供不应求状态。时间1993-1997年1998-2000年2001-2003年2004年-至今阶段特征企业数量快速增长，高新技术业大力发展，对写字楼的需求量增加；市场初步启动；97年受宏观经济影响，经历了一次更替与淘汰的过程；网络的普及使得居家办公概念得及推行；“宜商宜住”满足了消费者对产品的需求中国入世成功，大量国内外企业进驻长沙；高档专业化成为了写字楼的主流发展方向；产品特征硬件设施及服务得以较好体现配置较低；商务形象不突出；距真正的写字楼产品仍有距离商住结合，功能综合；面积较小，总价低，投资性强；硬件配置以及物业管理方面的水平明显提高，“5A”智能化出现代表项目银华大厦平和堂商务大厦华侨大厦华联大厦顺天城SOHO和府酒店公寓顺天国际财富中心运达国际广场中天广场初级阶段发展阶段商住阶段专业阶段PART2-1.整体商务市场/写字楼发展历程特征/档次甲A级甲B级乙A级乙B级建筑高度高层超高层高层高层高层层高3.3米以上3.3米以上3.3米以上3.3米以上会所大规模会所两千平方米以上较大,一千平方米以上规模较小无商务中心配套完善配套较为完善较好一般会议中心齐备同声传译,多媒体会议齐备无无车位比充裕,车位比低充裕,车位比低较好,但车位比高车位少电梯群控进口高速电梯进口高速电梯进口电梯国产电梯空调进口中央空调可分户计量进口中央分体空调中央空调分体空调卫生间使用位充裕充足较少较