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房地产经济学---房地产估价.万科工程管理.liweiby@sohu.com025-85211176•1.概述•估价的概念、必要性•2.房地产估价理论基础•估价原则、基本程序•3.房地产估价方法•比较法、成本法、收益法、假设开发法、路线价法1.概述•1.1房地产估价概念•所谓房地产估价，是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计、推测或判断。•评估可简单地定义为对价值的判断或估算。价值是指某物体在某些方面对某些人所具备的用途和效用。（使用价值、交换价值）大多数不动产评估的目的是为了估算所谓的市场价值，可以简单地将其定义为某一财产在一个充满竞争和开放的市场上最有可能的销售价格。•房地产估价=科学+艺术•1.2房地产估价的必要性•不动产上市、融资、销售和购买决策的需要。•⑴房地产交易的需要•⑵房地产抵押的需要•⑶房地产保险和损害赔偿的需要•⑷房地产税收的需要•⑸房地产征用补偿的需要*房地产市场信息的缺失影响房地产市场功能的发挥2.房地产估价基本理论2.1基本原则⑴合法原则要以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。*合法产权—应以房地产权属证书和有关证件为依据。《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。集体≠国有；行政划拨≠有偿出让；违法占地≠合法占地；违章建筑≠合法建筑；*合法使用—应以城市规划、土地用途管制为依据。土地用途、建筑高度、建筑容积率、建筑密度。城市规划创造土地价值。*合法处分—应以法律、法规、或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。如法律规定不得抵押的房地产不能作为抵押目的来估价。⑵最高最佳使用原则—要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。*最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律许可范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。*最佳用途、最佳规模、最佳集约度*法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性*保持现状前提、装修改造前提、转换用途前提、重新利用前提、上述情形的某种综合。（最常见的是第二种和第三种的组合）⑶替代原则—要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。⑷估价时点原则—要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。过去（回顾性估价）、现在、未来（预测性估价）。实际估价中，通常将估价人员实地查勘估价对象期间的某一个日期定为估价时点。⑸公平原则—要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。2.2房地产估价的基本程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。⑴获取估价业务被动接受、主动争取、自有自估⑵确定房地产估价的基本事项①明确估价目的：买卖、租赁、抵押、保险、征地拆迁？？明确估价目的有助于更好地明确估价对象，因为依据有关法律、法规，有些房地产不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。此外，估价目的的确定对于估价方法的选择、估价资料的收集也有着很重要的规定作用。如，拆迁时公共设施的评估、不得抵押房地产不能进行抵押。②确定估价对象：实体状况、权利状况实体状况—土地OR建筑物OR两者结合体；坐落位置、地段、面积、用途、建筑结构类型。权利状况—权利的完整性（是否受限制）、权属的性质（所有权OR使用权）、权属的使用状况（如使用权的剩余年限）③确定估价期日—是要明确所要评估的价值是指哪个具体时间上的价值。三种方式④签订估价合同⑶拟订评估作业计划包括以下内容：①拟采用的估价技术路线和估价方法；②拟调查收集的资料及其来源渠道；③预计所需的时间、人力和经费；④拟定作业步骤和作业进度⑷实地勘察和收集整理资料基本目的有两个：①为市场分析服务；②为特定的房地产分析服务。估价所需材料包括：①对房地产价格有普遍影响的资料；②对估价对象所在地区房地产有影响的资料；③类似房地产的交易、成本、收益实例资料；④反映估价对象状况的资料。进行实地查勘，如估价对象位置、周围环境，估价对象外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、用途、产权等资料进行核实，同时补充估价所需的其他资料。⑸选择估价方法：资料特点+估价对象特点（如类型等）+估价方法的适用条件，一般用多种方法⑹确定估价结果（最终估价）简单算术平均数、加权算术平均数、中位数、众数对于一些不可量化的影响因素，估价人员可对结果进行适当的调整，但应在报告中阐述理由。当估价师使用多个或更多的方法对价值进行估算时，必须对使用有关方法得出的估算值进行检查然后得出最后的结论。这个过程称为调整过程。这里涉及三个基本的考虑因素：①根据评估目的对每种方法的适合程度进行检查；②对数据的充分性和可靠性，以及分析中任何假设的有效性进行考虑；③对使用评估方法得出的价值范围（数值分布）以及该范围内每个价值的价值位置（高、中、低）进行考虑。最后的价值仍取决于实际的市场信息和估价师的判断和经验，估价结论很少以三种估价方法的简单平均数为基础。⑺估价报告口头报告表格式报告书面报告叙述式报告1.确定问题2.制订评估计划3.收集并分析有关数据4.使用估价方法5.得出估价结论6.形成估价报告一般数据标的财产数据可比财产数据收入法成本法销售比较法最有效和最佳使用3.房地产估价方法3.1比较法比较法，是将待估房地产与其所在区域近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价作相应的修正，以此估算待估房地产的正常市场情况下的价格或价值得一种方法。适用范围：不动产市场比较发达交易案例与待估案例有较强相关性一般来说，比较法比另两种方法更简单也更直接，其计算的过程也常常较少，因此，评估判断出错的可能性和数学错误的可能性都较少。其所得出的估价判断要比其他方法所得出的判断更可靠。估价程序收集交易案例案例1案例2案例3交易情况、期日、房地产状况因素修正比准价格1比准价格2比准价格3均值V=∑Vi/n评估价步骤：⑴调查最近销售。对交易案例的销售进行调查；确定买主和卖主的动机；找出有关销售日期、价格、条件等方面资料；⑵分析销售。分析交易案例并将交易案例与待估不动产（财产标的）进行比较，考虑销售时间、位置以及其他影响市场价值的因素。这个过程包括两个部分，第一是找出各比较案例之间的不同以及比较案例与估价对象之间的不同；第二是将交易案例之间的销售价格差异与财产特征的差异相比较。我们应努力发现是什么原因使这种类型的财产出现价格差异。⑶差别调整。判断观察到的差异是如何对被研究资产的价格产生影响的。通常将这些差异作为对交易案例价格进行“调整的因素”。⑷得出评估价值。根据交易案例的销售对待估不动产的价值做出结论。3.1.1收集可比销售数据（1）选择可比销售一个销售要成为可比对象应满足三个标准。首先，财产应该是一宗竞争性财产。二，销售应该具备公开市场交易的资格。三，假设一个当前的估价日，销售应该在近期发生。竞争性财产：对于寻求购买估价对象不动产的潜在购买者来说，一宗竞争性财产应该是一个合理替代的财产或可选择的财产。该财产所处的地区、大小形状及其他一些财产特征与估价对象不动产有足够的相似之处以满足买方的要求。开放市场交易：公开市场条件下实现的价格。要考虑交易是否涉及任何异常条件，如不动产销售价格中包括动产价格，或有买主以优惠利率提供融资。销售日期应相对接近估价日期。不动产的供求将随时间而变化并因此影响价值的变化。收集可比交易实例（收集交易实例+选取可比实例）尽可能的接近选取交易实例的标准：⑴可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。“邻区”是指财产群，这种财产群中的财产（绝大多数财产）具有相对类似的土地用途和价值。（“同质”性要求）从更广泛的意义上讲，是指其居住和使用者有着某些共同联系或特征的区域。物质特性通常确定一个邻区的界限，但一个邻区的界限并非总是很明显。有助于确定某一财产所谓的最有效和最佳用途。⑵可比实例的用途应与估价对象的用途相同。大类用途：居住、商业、办公、旅馆、工业等。⑶可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。大类结构：钢结构、钢混结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。⑷可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同。⑸可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。⑹可比实例的成交日期应与估价时点接近。⑺可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格。•需要什么样的信息•（1）销售交易数据•销售日期（达成销售价格的日期而不是销售记录的日期）•销售价格和销售条款（达成的融资安排）：谁提供以及是否为市场利率。应对实际利率、付款计划、分期偿还期限和到期日期有一定的理解。需要这些信息是为了理解是否因为融资的原因而应该对价格进行调整。•要努力发现销售价格中是否包括动产。如窗帘、厨房用具、地毯、钢琴、草坪、家具等。在大型的房地产收益交易中，有些动产常常包括在销售中。•买主和卖主的动机。家庭转让？亏本出售？承租人购买？临近财产的业主购买？•在收益性评估和商业评估中，销售数据还应包括有关财产收益和费用方面的信息。•（2）销售实例的物理特征努力发现那些对被研究市场起着重要作用的财产特征。这些可能包括：土地大小、形状、地形、土壤等。一个或多个建筑的大小和性质。建筑的年限及其设计和建设的质量。•任何特别的特征，如厨房内置物、改造的浴室、游泳池、房间的增建、空调、理想的景观等。•建筑的条件及其现代化质量。•可供的便利设施。•财产方面的问题，包括从房间面积偏小、严重失修、电线不足、屋顶渗透等方面的问题。•(3)有关可比销售的法律数据•收集可比财产的某些法律特征。政府、民间、市场限制。•（4）销售财产的位置•公交便利性、学校，文化娱乐设施接近性，是否有破坏性的因素（如噪音等）。•*应检查销售财产周围的财产，看其年限、价值、质量、条件与用途是否与财产标的周围的财产有根本不同。两者邻区之间的比较。（社区的生命周期及房地产的外部性问题）•（5）市场条件：应考虑市场在销售时处于什么状态•（6）有多少笔销售实例•对于每项评估，所需可比实例的数量并不固定。理想的数量部分取决于销售实例的可比程度，还受销售比较法中将要使用的方法的影响。（统计方法）数据来源：政府记录、报刊、交易会、当事人等。数据的证实：有两条途径可以提高你获取信息的质量：⑴对销售进行检查。在很多评估中，常规的做法就是对可比销售实例进行现场检查。注意发现那些在销售日期后而不是实地检查的日期对财产的施工。⑵通过其他信息来源对已获得的数据进行交叉检查。3.1.2可比销售的分析与调整（1）比较销售的基本方法A.直接比较法：将销售财产直接与财产标的进行比较。技巧（吸引力排序）；局限性：所有销售交易和财产特征都应与被评估的财产大致类似；此外，该技巧严重依靠评估师的直觉来判断哪一宗销售财产对买主更具吸引力。B.要素比较法销售交易以及有关财产的关键特征被称为比较要素。比较的四要素：销售条款、销售时间、位置因素、物理因素•销售条款——销售条款可以确定销售价格•(2)对销售进行比较和调整的程序•包括两个步骤：A.对上述销售要素进行比较分析；B.对销售价格进行调整以反映所发现的差异。•A.对上述销售要素进行比较分析•步骤包括：确定销售之间的重大差异，然后确定各可比销售和财产标的之间的重大差异。（比较要差异并观察哪些差异对价格差异构成了主要影响）•B.对销售价格进行调整以反映所发现的差异•注意几个问题：一是销售调整应该是合理的。换句话说，调整的金额应该与被调整的特征之间存在合理的关系；二是调整的金额应该同时适用每笔销售。•（3）调整的原则•A.应对销售财产（及