关于加强房地产贷款风险管理的有关问题(1)

关于加强房地产贷款风险管理的有关问题中国银监会政策法规部徐XX/处长房地产贷款风险管理中存在的问题•房地产贷款增长过猛•1998年,商业银行房地产开发贷款余额为2680亿元,2002年达到6616亿元,年均增长25.3%；个人住房贷款余额1997年为190亿元,2002年达到8258亿元，年均增长113%以上。截止2003年11月，商业银行房地产开发贷款余额为7532亿元，个人住房贷款余额为11412亿元，保持了增长的势头房地产贷款风险管理中存在的问题•尽管目前房地产开发贷款及个人贷款余额占整个贷款余额的比例不高,但发展态势迅猛.必须重视风险防范.房地产贷款风险管理中存在的问题•国内商业银行识别、衡量、监测和控制房地产贷款风险（包括房地产开发贷款和个人住房贷款）的手段和能力均很不足房地产贷款风险管理中存在的问题•2002年11月份,人行对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款的检查,共抽查房地产贷款20901笔,金额1468亿,其中房地产开发贷款3654笔,金额1380.5亿,个人住房贷款12158笔.金额44.1亿,调查发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%.防范房地产贷款风险应采取的措施•1.要加强对银行贷款风险的监控•1)央行采取了一系列调控措施,121号文对高档商品房,别墅开发土地储备贷款等作了原则要求.•2)各行都加大了对抵押物与信用担保方的核实力度•但须解决贷款在使用中所面临的风险,如:恶意骗取,挪用,故意违约•解决办法:建立全面评估贷款对象的风险监控体系防范房地产贷款风险采取的措施关于加强土地储备贷款和城市基础•设施建设贷款风险提示的通知•一、密切关注由于政策变化所带来的风险。在发放土地储备贷款和城市基础设施建设贷款时，应密切关注宏观经济政策变化对银行贷款的影响，认真研究国家有关法律法规对土地审批权限、出让方式等方面的规定，掌握国家有关土地管理法律法规和政策变化，关注和监测政策变化对贷款风险的影响范围和程度防范房地产贷款风险采取的措施•二、确保贷款项目合法合规。土地储备贷款和城市基础设施建设贷款的项目，必须符合法定程序批准的城市总体规划、近期建设规划，以及土地利用总体规划防范房地产贷款风险采取的措施•三、依法审查贷款担保主体、承贷主体的资格与履约能力，切实防范此类贷款的法律风险。应依法严格审查土地储备贷款和城市基础设施建设贷款担保主体的合法性，严格审核企业实际担保能力，以及出现风险后担保主体或担保资产的可执行性，防止担保虚置，或者在执行过程中出现法律风险。防范房地产贷款风险采取的措施•四、准确评估权利质押或资产抵押的实际可实现价值，关注土地价格的周期性变化。发放土地储备贷款，主要是以土地储备公司（中心）土地使用权质押，以土地使用权出让收益为未来还款保障。部分地方因为土地储备和土地储备贷款管理缺陷较多，土地真实价值被过分高估；或仍采用协议出让、低价出让的方式处理储备土地，使得地价不确定因素较多。这些情况都可能使未来土地出让所产生的收益和现金流不足以偿还银行贷款，银行贷款面临较大的信用风险和市场风险，应予以高度关注。防范房地产贷款风险采取的措施•五、注意控制贷款集中度，加强信息沟通。部分地方城市基础设施建设贷款总量已大大超出了地方政府的财政还款能力，少数地方甚至超过了未来几年地方政府财政收入及土地收益总和。要建立土地储备贷款和城市基础设施建设贷款的信息通报机制，严格控制土地储备贷款和城市基础设施建设贷款的集中度风险，防止竞相向某些地区的土地储备项目和城市基础设施建设发放贷款，出现因地区集中度过高导致银行贷款风险积聚防范房地产贷款风险采取的措施•六、建立土地储备贷款和城市基础设施建设贷款还款能力评估体系，持续监测还款能力的变化。要根据审慎原则，尊重这类建设项目的特点和规律，按照土地储备的获取途径、管理水平、土地使用权的出让方式、市场价格预测等因素，建立土地储备贷款和城市基础设施建设贷款评估体系，尤其是对未来现金流量的变化要持续地、科学地监测和评估，及时认真地作出授信和授信变化的决策。要认真总结经验，摸索规律，锐意创新，努力提高工作水平和效率。••七、注意分类指导，有堵有疏。严格控制不符合审慎经营原则或达不到贷款标准的土地储备贷款和城市基础设施建设贷款。要继续大力支持一切符合贷款条件的此类项目，对风险状况出现变化的项目也要具体问题具体分析，注意区别对待，积极做好工作，加强与客户的沟通工作，不搞“一刀切”。商业银行房地产贷款风险管理的政策目标•银监会于2004年2月26日---3月26日将商业银行房地产贷款风险管理指引在网上公示,至今仍在根据各方意见作修改.•政策目标:•1.希望房地产行业稳定发展•2.规范房地产信贷业务,保证贷款的安全•3.提高商业银行房地产贷款的风险管理能力•4.实现房地产筹资的多元化内容介绍一.贷款分类1.土地储备贷款2.房地产开发贷款3.个人住房贷款内容介绍土地储备贷款:向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发.整理的贷款.土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构内容介绍•目前国内土地储备机构的运做模式•一是市场主导型:特点是:收购.储备计划向政府报批.地块范围根据政府的要求划定,其他由市场主导(上海)•二是政府主导与市场运作相结合:特点是政府垄断一级市场,市场土地特别是经营性房地产开发用地统一由政府供应以招标拍卖方式出让内容介绍•三是政府主导.土地资产与市场运作相结合模式特点是:政府规定用于储备的土地范围,政府土地储备机构进行收购.储备.并受政府委托作为国有土地资产代表内容介绍市场经济国家土地储备融资体系介绍特点:具备完善的地方政府举债制度和债权市场如:瑞典斯德哥尔摩市政府通过部分政府税收.国家养老保险基金.银行贷款.国家银行发行的公债及租售土地的收入荷兰征购土地的资金来源:荷兰城市银行的贷款.商业机构贷款.政府财政收入内容介绍•我国预算法地方政府不准举债•土地储备领域的信贷集中性风险须关注内容介绍•土地储备机构信贷风险管理的问题•由于较强的政府背景,银行对其整体运营情况风险较难把握.•一是信用透明度低,信贷监督无法发挥•二是资本金补充不到位•三是贷款方式以信用为主内容介绍x市辖政府土地储备机构有关情况调查表•单位：亩、万元•1999年20002001年•当年累计收购土地量245669847367•当年累计提供土地量107925534901•年末土地库存量152959198158•当年累计投入收购资金127993207251202478•当年累计收回资金177996431831743281•当年累计上缴财政资金62430246610524576•年末土地储备机构资本56351019112166•年贷款余额18400106450226763内容介绍结论:从严管理土地储备贷款,避免风险过度集于金融机构内容介绍房地产开发贷款的风险管理的要点1.项目资本金比例要求人行121号文:房地产开发企业申请银行贷款其自有资金(所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%.国发[2004]13号国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知规定:房地产开发项目(不含经济适用房)资本金比例由20%提高到35%以上.内容介绍•2.四证齐全•国有土地使用证.建设用地规划许可证.建筑工程规划许可证.建筑施工许可证•3.应对有逾期未还款现象或欠息现象的房地产开发企业的销售款进行监控,防止其挪用该销售款开发其他项目或作其他用途•4.关注国家政策及市场变化对房地产开发项目的影响内容介绍•个人住房贷款风险管理要点•1.个人住房贷款申请表要素•借款人基本情况.借款人收支情况.借款人现住房情况.借款人购房贷款资料.担保方式.借款人声明要素内容介绍•2.关于统一个人购房借款申请表与风险评估书•统一表格的运用将客户的信息标准化，这不仅有益于各银行减低成本，提高效率，同时保持数据的统一性，为银行后期的一系列工作，如贷后管理、组合管理、引入按揭保险以及最终的资产证券化奠定良好的基础，也有利于相关机构统一征信系统的建立和完善。•美国是全国统一使用标准的个人购房借款申请表及风险评估报告•3.关于偿还比例•偿还比率是审慎评估借款人还款能力的有效依据•每比住房贷款的月还款支出与月收入比•月所有债务支出与收入比•国外对审核申请人的每月供款支出、每月所有债务支出及每月收入的关系都有一套严格的要求，并确定一个比率来判断是否供款额过高而影响借款人的偿还能力内容介绍内容介绍•美国制定的两个比率为28％和32％•而香港的金融管理局将所有债务支出与收入比定为60％•一般香港商业银行将上述两个比率定为40％（每月供款/收入）及60％（每月债务/收入）内容介绍•我国制定比例的相关问题•1)具体比例的确定•2)执行中的难点内容介绍•4.新建房的评估•必要性:商业银行对项目楼盘发放个人贷款应根据楼盘的价值,未来发展及潜在风险等方面制定最高贷款比率.防范房产贬值时出现“负资产”,从而加大贷款违约率的情况•目前只依据开发商的楼盘售价作出判断,实际上是本末倒置,把应该进行核实的当作了核实的依据,根本起不到防范风险的作用.内容介绍•关于防止烂尾楼•人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2002]121号）的规定“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”，我们认为仅以主体结构是否封顶作为是否发放个人住房贷款的依据，并不能有效防止烂尾楼盘产生，对银行来讲，如何保证房地产开发企业所开发房屋的及时合格竣工验收，才是减少烂尾楼盘的关键