(ATKINS)顺义新城规划与城市设计

顺义新城规划与城市设计顺义新城规划与城市设计BeijingShunyiNewTownMasterPlanningandUrbanDesign终期汇报终期汇报2003.7.26引言——我们的研究内容OurTasks1.新城发展的战略定位2.总体规划完善3.城市风貌控制导则4.重要区域城市设计前所未有的历史发展契机UnprecedentedDevelopmentOpportunities顺义新城顺义新城顺义新城成功开发的关键-----发展契机的把握与发挥TheKeystotheDevelopmentSuccessƒ将发展契机及时有效地转化为生产力,使其充分发挥巨大的经济效益ƒ使顺义新城承担起带动整个顺义区发展的新经济增长区域的重要角色ƒ实现可持续发展研究思路ResearchGuidelines经营城市规划创造价值开发运作实现土地价值理论指导新城发展的战略定位指导城市规划与城市设计指导分期开发策略的制定作用规划理念PlanningConceptsƒ经济、生活、环境三位一体ƒ新都市主义ƒ公共交通导向的城市发展ƒ花园城市ƒ可持续发展/有机增长ƒ生态环境ƒ都市村庄北京顺义新城总体规划及城市设计研究框架BeijingShunyiNewTownMasterPlanning&UrbanDesignWorkingStructure顺义新城总体规划及城市设计完善总体规划„用地布局与结构分析„土地使用强度分析„道路交通系统„绿化开放空间„城市竖向及地下空间„市政规划„建设时序城市风貌设计„道路交通组织„建筑形态„公共开放空间„城市照明现状用地资源„区域结构分析„道路交通分析„土地使用分析„水系分析„机会与限制„产业结构研究„产业发展定位„产业细分研究产业研究„城市东西向发展肌理„城市南北向发展节奏城市结构重要区域城市设计„奥运大道„滨河路„北中心区„政务中心„南中心区„顺安路规划定位„开发三要素„主要驱动力„发展目标„规划原则规划结构„规划要素研究„多方案比较„土地价值研究新城发展战略定位规划结构研究推荐规划方案城市设计导则发展机遇与限制研究产业结构研究城市结构研究原总体规划评价现状资源评价„核心„门户„路网„版块规划要素研究„方案1„方案2„方案3多方案比较多方案地价比较分期开发策略地价体系北京顺义新城总体规划及城市设计研究框架BeijingShunyiNewTownMasterPlanning&UrbanDesignWorkingStructure„旅游度假体育娱乐„住宅„商业服务产业细分研究规划目标原则活力宜居水岸新城风貌控制„规划布局„用地平衡„开发强度„交通系统„绿化系统„景观系统„分期建设„竖向设计„市政设施推荐方案深化现状分析„门户„标志„轴线„中心区„绿地系统公共开放空间„道路分级„步行系统„出入口„退红线交通组织„高度„风格„材料色彩„街墙界面建筑形态„空间„建筑„道路„绿化照明控制城市发展目标原总规地价评价白马路（奥运大道）重要区域城市设计滨河路顺安路北中心区南中心区政务中心顺义新城前期研究与定位PreliminaryResearchandPositioning目标与步骤„通过对发展机遇与限制等影响因素的分析，寻找并发现适合新城发展的产业；„通过产业研究，明确顺义新城的产业发展定位，进而确立新城的发展目标；„研究各产业对城市空间资源的规模要求，为城市规划进行资源优化配置提供依据新城的产业发展定位NewTownIndustryDevelopmentOrientation发展以住宅产业为龙头，以商业服务、文化旅游、体育娱乐、休闲度假等产业为支柱的综合服务产业群落。承担起带动整个顺义区发展的新经济增长区域的重要角色，充分发挥顺义区政治、经济、文化中心的作用。新城发展目标UrbanFunctionOrientationƒ有聚集力的新城ƒ宜居的新城ƒ生态的新城ƒ活力的新城ƒ魅力的新城ƒ动感的新城ƒ兼具都市和田园风情产业细分研究——住宅产业IndustryStudy–HousingIndustry客户来源目标客户群人口规模预测产品类型总用地规模5000-8000以别墅为主的高档住宅Townhouse、低密度住宅以普通住宅为主的中低密度住宅14000-18000140公顷140公顷50000-55000150公顷北京市区选择第二居所为主的市区居民、外籍人员周边各组团空港、现代汽车制造、高新技术产业的白领新城本地常驻户籍人口、行政人员及其家属、本地就业人口新城住宅用地规模：430公顷产业细分研究——旅游度假、体育娱乐产业IndustryStudy–Tourism&RecreationIndustry顺义新城“以林为本”、“以水为魂”的旅游发展思路，以奥运场馆为核心的一大批体育娱乐设施建设，为发展旅游、度假、体育产业奠定了良好的基础。潮白河绿色生态环境，首位旅游中心城镇的建设目标投资25亿建设的奥运社区，北京规模最大的体育娱乐产业带的核心产业细分研究——商业服务IndustryStudy–Commerce&Finance„顺义区近年来第三产业增势强劲；„顺义区清晰明确的产业功能布局对建立区级商业综合服务中心有着极强的诉求；„新城区域核心的定位和国际化水平的建设要求；„2002年实现增加值53.7亿元，同比增长31.2%。产业细分研究——新城用地规模测算IndustryStudy–Commerce&Finance高档别墅用地140公顷29%旅游度假、体育娱乐用地50公顷9%商业服务用地45公顷8%普通住宅用地150公顷28%TOWNHOUSE、低密住用地140公顷27%北京、顺义、马坡布局结构Beijing,Shunyi,MapoStructure北京、顺义、马坡道路交通分析Beijing,Shunyi,MapoTransportationAnalysis现状土地使用分析PresentLandUseAnalysis水系分析——潮白河、减河RiverSystem–ChaobaiRiver&JianheRiver机会与限制Opportunities&Constraints城市东西向发展肌理UrbanEast-WestDevelopmentLayout城市南北向发展节奏UrbanSouth-NorthDevelopmentPattern原总体规划分析OriginalMasterPlanning开发的三要素ThreeKeyElements环境社会历史文化农民村庄服务设施……旅游高科技工业农业基础设施…耕地植被水湿地生物多样性……经济可持续性发展经济发展模式——主要驱动力DrivingForce历史文化旅游环境保护经济发展城市发展生态农业发展目标——水岸新城五环PlanningObjectives健康向心宜人活力品质规划原则PlanningPrinciples„尊重现有城市结构和脉络以促进社会发展进步„符合市场规律的规划达到开发商预期的经济回报„充分利用现有的人文自然资源，形成可持续性发展„清晰可感知的城市空间结构创造鲜明的城市特色„人性化的绿化和公共开放空间保证环境的生态化„简洁的分级道路系统及多样的交通以提高使用效率„足够的配套设施和活动场所创造多样化的城市生活„高水准的休闲娱乐度假设施营造足够规模的旅游产业„合理的建设时序增加对市场变动的适应性规划结构研究PlanningStructureStudy„规划要素研究„核心确定„门户设置„路网类型„板块构成„多类型方案比较及评价„土地价值理论辅助规划研究„多方案地价比较及结论核心确定CoreIdentification门户设置Gateway路网类型RoadNetwork板块Sectors„体育休闲板块50公顷„行政办公板块15公顷„公共服务设施板块45公顷„居住板块430公顷方案类型组合OptionsCategories评价及推荐类型OptionsGenerationA1A2A3B1B2B3C1C2C31.与区域城市结构相融合●●●2.特色鲜明●●●3.具有分期操作的弹性●●●●●●4.核心区公共服务便利●●●5.交通便捷可达性好●●●●　●●6.充分利用现状景观资源●●●　●●　7.具有向心凝聚力●●●●●8.与现状道路、用地吻合●●●★★★综合考虑上述8个方面的评价标准，推荐类型是A2、A3、B2。比较方案1——田园风情Option1–CountryExpression比较方案2——水岸新城Option2–RiverbankTown比较方案3——魅力都市Option3–GlamorousCity地价与城市规划的互动作用机制Cross-FunctionSystemofLandValueandPlanning„土地利用效率的高低是衡量城市规划及城市经营水平的一个重要标准;„土地利用效率直接体现为地价，对于新城开发，体现为土地未来的发展溢价（规划预期地价);„规划预期地价的高低是衡量规划方案的重要标准。分析方法Methodology„土地价值评估的理论与方法„市场分析比较法„路线价法„数学建模„GIS(地理信息系统）技术的空间数据处理VS空间分析„GIS的拓扑、缓冲、叠加等空间分析功能规划要素评价体系及权重EvaluationSystemforPlanningKeyFactors基本因素层权重因子层权重综合权重作用范围(m)地价影响作用规律潮白河及奥运水上运动中心0.250.151500线性关系奥运景观大道（白马路）0.250.15700线性关系轻轨及京密路0.20.121500线性关系区行政中心0.20.121000指数关系奥运赛马场0.10.06500线性关系区级商贸服务中心0.30.121000指数关系休闲服务文娱区0.20.08500指数关系顺安路0.20.08500线性关系滨河路0.150.06200线性关系区级绿地广场（公共开放空间）0.150.06500线性关系0.4新城规划功能要素0.6新城开发契机的主要因素方案评价技术路线Methodology基本评价单元：（本研究以1x1m为基本评价单元）作用力度及强度综合评价地价指数体系影响面积规划要素影响的综合地价潮白河及奥运水上运动中心奥运景观大道（白马路）轻轨及京密路区行政中心奥运赛马场滨河路顺安路区级绿地广场（公共开放空间）区级商贸服务中心休闲服务文娱区结合地价指数，预测规划要素影响的综合地价。综合地价=第j个单元地价指数x单元面积xAA:代表基础地价（如本地代表性的土地均价）j:1,2,3…m个评价单元评价内容选取基准参照值，将各基本评价单元影响力综合分值折算成相对比较值，建立地价指数体系，地价指数描述的是各单元地块之间的比价关系。要素的不同区位、规整度、及周边的用地性质导致了不同的影响范围。规划要素基本评价单元所受到的各因素源的作用影响体现为一个综合值影响力综合值=第i个要素的作用力度x综合权重x衰减系数i:1,2,3…n个评价因素衰减系数：作用力度衰减模型n∑i=1m∑j=1现状资源评价PresentResourcesEvaluation多方案地价比较Multi-PlanLandValueComparison多方案地价比较结论Multi-PlanComparison方案名称总地价比备注魅力都市101绿地广场的区位、形状田园风情107绿地广场对商贸及休闲服务因素的影响的阻隔不同水岸新城119规划因素的不同区位造成不同的影响范围原总规100规划因素自身价值的不同取原总规方案总地价为基准值，建立不同方案的地价比总体规划MasterPlanning„推荐方案„用地布局与结构分析„土地使用强度分析„道路系统与交通组织分析„绿化与公共开放空间系统„城市竖向及城市地下空间„市政规划„建设时序水岸新城总平面图MasterPlan用地布局与结构LandUseLayout&Structure土地开发强度LandDevelopment道路交通组织TrafficCirculation道路分级系统公共交通系统步行/自行车系统绿化与公共开放空间系统GreeningandOpenSpaceSystem城市竖向及地下空间VerticalStructure&