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华西区域经营管理部拓展类汇报材料2020/2/13解读产业地产从住宅地产到商业地产，再到产业地产，“转型”已成为当下房地产市场的热门词。随着产业地产市场化不断加深，介入产业地产开发运作的市场化主体愈发多元化，各类主体在其中发挥的作用、获取经济效益的方式、发展趋势及成长空间都呈现出不同的态势。产业地产新趋势产业地产的核心是产业，比之商业地产，其涉及领域更为宽泛，其复杂程度更不是住宅地产可以比拟。进军产业地产，首先要理解产业，理解什么样的产业适合在市场化主导开发的产业载体进行集聚集群发展。产业新城产业综合体产业小镇产业新城统筹面积相对较大，是依托以一种或多种产业为主导的工业园区或产业园而建立起来的相对独立的新城镇，其主要特征是能够脱离中心城市的配套环境而独立运转，在新的地理空间上实现“产城相融”产业综合体通常面积相对较小，其产业形态表现为高密度的产业集群，实现了工业、商业、服务业、地产也的协同发展；在建筑形态上表现为城市功能综合体，融合工业空间、商业空间、居住空间、生活空间。产业小镇即是在国家特色小镇建设号召背景下形成的一种新型产业地产探索模式。其本质同样是产城融合发展理念下的产业集聚、升级和培育问题，有所不同的是产业小镇还须注重小镇的人文融合，规划要充分考虑生态、生产、生活。产业地产发展驱动因素旧城产业升级需要新布局新兴产业发展需要新的产业配套传统产业园区需要新整合新城建设需要产业地产新定位地方经济“产业空心化，地产泡沫化”局面急需改善传统产业转型升级需要新的载体驱动因素产业地产是未来转型的重要方向结构性机会存量产业结构调整带来的产业机会改善机会生产和生活提升带来的产业机会创新性机会未知的创新探索，已知的创新颠覆产业拿地模式01商贸综合模式02农业扶贫模式03科技产业模式04大健康模式05文旅小镇模式商贸综合模式通过「商业+IP资源」或TOD开发模式获取市中心或城郊土地。01.商贸综合模式发展模式1、「商业+」城市综合体模式在购物中心植入「电竞、教育医疗、乐园」等美好生活实现需要的IP服务行业，打造城市名片，助力企业以「综合体」模式拿地，同时为商业引流。2、「TOD」模式以公共交通为导向的发展模式，通过交通枢纽与商业功能的相互结合及整体规划，实现并加快城市一体化进程。交通商业教育居住文化办公商贸综合模式选址要求商贸综合模式案例观音桥小苑项目「商业+」城市综合体模式「TOD」模式农业扶贫模式响应国家乡村振兴战略，房企通过农业扶贫模式可以获取农业流转用地，但目前尚未形成成熟的产品模块和盈利模式。02.农业扶贫模式发展模式1、产业扶贫模式纯投资模式，重心偏向现代农业、休闲旅游等产业发展提供就业机会为农民创收2、田园乐居模式重心偏向田园社区的建设，让城市居民到农村购房、消费，通过城市反哺农村。产业现代农业棚改工程休闲旅游教育扶贫综合服务配套体系学校文创街区酒店康养中心田园社区农业扶贫模式选址要求响应国家乡村振兴战略，房企通过农业扶贫模式可以获取农业流转用地，但目前尚未形成成熟的产品模块和盈利模式。商贸综合模式案例江苏无锡田园东方（国内落地实践的第一个田园综合体项目）通过公司化、规范化、科技化运作，发展现代农业产业园，形成当地社会的基础性产业；规划打造新兴驱动型产业——文旅产业，以生态自然型多样的旅游产品和度假产品组合；开展田园社区建设，服务原住民、新住民和游客，最终形成的是一个新的社区。现代农业+休闲文旅+田园社区商贸综合模式案例江苏无锡田园东方（国内落地实践的第一个田园综合体项目）经营机制政府+企业+村集体+农民企业通过后期门票及品牌民宿等商业运营实现收益；农民以农村土地入股村集体公司和乡村运营平台，定期分红，同时成为企业员工获取劳动报酬，另外也可获取土地及地上附着物的一次性补偿。科技产业模式依托企业强大的资金实力和产业资源整合能力，通过打造科技小镇概念拿地，但该模式房企进入门槛较高。03.科技产业模式发展模式1、新兴科技产业植入模式借助企业强大的开发和招商能力，植入新兴科技产业，打造科技产业+城市配套+公建配套的产业小镇。2、产业升级模式依托区域现有的产业基础，对原有低端制造业进行升级打造智造+产业配套的产业小镇。科技小镇智慧城市+科技服务智慧智造+智能控制物联网+大数据XX电器小镇XX电器产业XX新能源汽车小镇XX汽车产业科技产业模式选址要求依托企业强大的资金实力和产业资源整合能力，通过打造科技小镇概念拿地，但该模式房企进入门槛较高。科技产业模式案例重庆江北区金辉德国城项目重庆德国城项目位于江北区盘溪路，土地净用地面积69489.2㎡，容积率为3.0，总建面21万㎡，土地性质为商业商务、二类居住用地。成交价为底价7145元/㎡，由金辉与政府勾兑，引进德国西门子区域总部，该项目于19年11月成交。大健康模式整合/战略合作医疗资源，融入生态、养生、体育、文化等形成大健康产品体系，形成强强联合拿地的模式04.大健康模式发展模式大健康+模式将大健康理念与生态环境、养老养生、体育运营、文化休闲、休闲农业和医药医疗等方面相结合。大健康模式选址要求整合/战略合作医疗资源，融入生态、养生、体育、文化等形成大健康产品体系，形成强强联合拿地的模式重庆“健康智谷”位于重庆渝北区中国华融现代广场，于2017年落地签约，总面积约28万平方米，是由天亿集团和华融置业联合打造的西南地区的健康城市新地标，其地理位置优越，坐拥三轨交汇，邻近政务大道，大量高端人才和资源聚集，将会成为重庆健康产业科创及医疗服务模式创新综合体。作为聚焦“大健康”产业的平台，“健康智谷”主要孵化两类创新企业：一是围绕健康产业，研发先进技术并将科创成果有效转化的技术型公司；二是以发展医疗服务创新模式为核心的健康管理类企业。大健康模式案例重庆两江新区健康智谷项目文旅小镇模式通过整合IP资源，形成成熟的文旅产品体系向政府勾地，核心在于资源的稀缺性和可落地性。05.文旅小镇模式发展模式1、资源提升模式将当地现有自然资源、民俗资源、非物质文化遗产资源等进行升级打造，资源提升而成。2、ip资源嫁接模式将外部成熟ip资源嫁过来而成。游乐园动漫IP主题乐园影视拍摄地影视ip影视主题小镇文旅小镇模式选址要求通过整合IP资源，形成成熟的文旅产品体系向政府勾地，核心在于资源的稀缺性和可落地性。上海迪士尼乐园，是中国内地首座迪士尼主题乐园，位于上海市浦东新区川沙新镇，于2016年6月16日正式开园。上海迪士尼乐园拥有七大主题园区：米奇大街、奇想花园、探险岛、宝藏湾、明日世界、梦幻世界、玩具总动员；两座主题酒店：上海迪士尼乐园酒店、玩具总动员酒店；一座地铁站：迪士尼站；并有多个全球首发游乐项目。文旅小镇模式案例上海迪士尼乐园项目感谢聆听