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廊坊土地市场概况市场部，2015年12月2日照市土地利用总体规划和年度计划→进行土地开发整理项目选址→拟定项目区→申请赣州市国土资源局组织专家现场踏勘、论证→确定项目范围→进行1：2000现场地形测绘→编制可研、规划设计及预算→报省厅组织专家评审→修改设计及预算→筹措资金→组织立项材料行文报送省厅审批立项→经批准后进行工程招投标→确定施工单位和监理单位→工程实施→竣工自验→整改→向省厅提出竣工勘测申请→勘测单位实地测绘→向省市农业部门申请土壤质量检测→工程结算→财务决算→审计→资料整理→向赣州市申请初验→向省厅申请终验→省厅组织专家验收→省厅审批→下达批复→资料归档→转地籍科变更→报部备案→转耕保科入库。Part1招拍挂——净地出让Part2股权收购——收购干净的平台公司Part3城中村改造项目Part5营销策略核心布署Part4土地中间人——购买商机目录PART1常规土地获取途径PART2土地信息来源PART3廊坊市获取土地的主要形式PART4廊坊市各片区土地市场成交概况PART1常规土地获取途径（一）土地招标招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。在招标出让中，土地主管部门要根据出让土地的具体情况编制招标文件，并实施投标的登记，投标人在登记时必须缴纳投标保证金，并提交营业执照的副本，法人代表人证明等文件。投标人在按照招标文件的要求编制标书后，在规定的时间内将标书密封投入指定标箱。经由专家组成的评标委员会按照评标标准对企业提交后投标文件进行评审后，在规定的时间地点开标。在中标人确定后，招标人应向中标人发出《中标通知书》，中标人则在《中标通知书》约定的时间，按照招标文件与土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》。公开招标的投标单位不能少于三家，如果少于三家则招标人应当停止开标。在公开招标中投标企业投标的价格是重要的评标因素，但评标委员会为了防止土地开发的后续资金无法到位，出现土地闲置浪费现象，开发商的从业经验和实力也是评标委员们重点关注的要点。拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。土地的主管部门根据被拍卖土地的特征编制拍卖文件，竟买人在竟买申请截止日期前提出竟买申请，交纳不少于拍卖文件规定的保证金，并同样提交法定代表人证明书等资信证明。竟买人通过审查后，得到印有编号的竟买标志牌，拍卖会在拍卖公告规定的时间、地点进行。参加的竟买人同样不能少于三人，否则应终止拍卖。在拍卖中最终的成交价格必须高于拍卖方所制定的底价，否则也需终止拍卖。拍卖成交后，竟得人按照《拍卖成交书》规定的时间和土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》。土地拍卖中最重要的原则是“价高者得”，与其他形式的拍卖原理相同。（二）土地拍卖当地国土资源局在报纸、网络等媒介发布拍卖公告得知土地信息后向当地国土资源局领取招拍挂报名资料在报名截止日前提交报名资料，资料包含：《竞买申请书》、《营业执照副本》、《企业法人证书》、《法人身份证影印件》、《授权委托书》、《委托代理人身份证复印件》、《土地出让金缴纳凭证》（向国土资源局银行账户转入竞拍保证金之后由其财务出具）、《资信证明书》、《资金存款证明》、《竞买保证金不属于银行贷款、股东借款和募集资金的承诺书》、《按约定时间及时缴纳出让金的承诺书》（以上资料均需一式四份，一份原件，三份复印件；以地块为单位，每个地块一套资料）地块现场踏勘，确认土地踏勘书，领取土地回执以国土资源局规定的日期为准，至规定地点参加现场拍卖，以土地回执为凭证，领取竞拍号码牌（以地块为单位，一个地块一个号码牌）拍卖成交后，竟得人按照《拍卖成交书》规定的时间,补交齐土地差额款后，与土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》（三）土地挂牌挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。政府土地主管部门编制挂牌文件，竞买人在规定日期前提出竟买申请，按规定交纳保证金、提交法定代表人证明书等资信证明后提交竞买申请书。在挂牌文件规定的挂牌起始日期，挂牌人应该将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则、增价幅度等内容，在土地交易市场挂牌公布，符合条件的竟买人应定按照文件的要求填写竟买报价单，在挂牌期限内竟买人可多次报价。如果在挂牌期限内只有一个竟买人在挂牌期限内只有一个竞买人，且报价不低于挂牌底价，并符合其他交易条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或两个以上竞买人报价的，报价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人。但报价低于底价者除外，在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他交易条件的，挂牌不成交。挂牌交易的挂牌期限不得少于十个工作日。竞买人确定后．挂牌人应当向竞买人发出《挂牌成交确认书》。竞得人应该根据《挂牌成交确认书》所约定的时间与市国土房管局签订《国有土地使用权出让合同》。挂牌同样遵循“价高者得”的原则．不同之处在于不是现场报价．由于挂牌是以书面的形式报价，所引发的关注程度及暴光不如招标与拍卖。（四）以项目收购的方式获取土地通过收购项目公司的股份达到获得项目公司所拥有土地的目的。收购项目公司的优点：（1）避免了直接公开购买土地带来的竞争和麻烦，手续简单，便于操作。（2）节省了直接转让土地需要缴纳的各种税费。（3）可直接拥有原项目的开发人员，开发快捷。收购项目公司的缺点：（1）存在人员整合的风险。（2）可能存在原公司财务、法律方面的遗留问题，需注重前期调查。（五）以协议出让方式获取土地协议出让，是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋，协商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目，采取此方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。以协议方式出让土地使用权，没有引入竞争机制，不具有公开性，人为因素较多。（此方式目前很少采用）PART2土地信息获取由公司总经理、市场部经理及开发人员，拜访对象主要市直部门包括：招商局、规划局、国土局、城投、旧改办等等，获取土地信息；（一)、拜访政府相关领导渠道拜访对象途径市直部门市招商局局长、分管局长1-电话预约2-函件拜访3-引荐市国土局局长、分管局长市规划局局长、分管局长市城投董事长、总经理市旧改办主任、副主任工业园区主任、副主任统战部、工商联等市区级部长、主席等领导1-电话预约2-函件拜访一般为当地的国土局网站、土地储备中心网站、产权交易网站、拍卖公司、当地房地产网站、报纸等，可获取土地招拍挂信息和资产、产权转让信息；1.市房管局网站：；2.市国土资源局网站：；3.市城乡规划局网站：；4.廊坊新闻网社会公示网：；5.中国土地市场网（包含第二条，可查看全国的土地出让及成交信息）：=261&ComName=default；6.廊坊楼市分布图（廊房网）：；7.搜房房地产资讯网（1分钟自动刷新最新房地产相关新闻）：；8.廊坊发改委网（查看宏观数据）：；（二）公开出让（转让）信息信息来源包括一些圈层介绍(朋友和同行)、中介机构(各土地流转的网站)、战略合作开发商、银行系统及资产管理公司等，可获取土地或资产转让的信息。（三）行业推荐•土地帮（土地金融生态应用平台）•土流网•土地资源网廊坊市获取土地的主要形式（二）勾地+“门槛”+招拍挂=定向出让勾地制度简介房地产业是香港的支柱产业之一。在1998年以前香港执行的是定期卖地制度。但亚洲金融危机后，香港楼市大跌，同时房地产企业停止购入土地，地价大幅度下跌，严重冲击了港府推行多年的土地拍卖政策。港府为了保证土地不被贱卖，暂停了土地拍卖，转而执行勾地政策。目的是在拍卖土地前增加一个“保险程序”，避免土地拍卖乏人问津而进一步冲击市场信心。在“勾地表”制度下，每年由地政署公布当年的勾地表，发展商对“勾地表”内任何一幅土地有兴趣的话，可以向政府提出申请，申请人必须为购买该幅土地开出最低价并交缴按金。如果申请人的出价符合政府按公开市场价格所作的评估，该幅土地便会以公开招标或拍卖的形式出售。如在拍卖当中该底价不保，政府会收回该幅土地，以保证不贱卖资产。详见：（一）公开招拍挂目前主要是宏泰做一级开发整理，然后走招拍挂程序出地。但是往往也是宏泰先收取意向拿地企业的资金用来拆迁整理土地。（二）勾地+“门槛”+招拍挂=“定向出让”廊坊市的地方特色:廊坊市政府目前由于资金不足等问题，不进行政府行为的拆迁工作。所以纯市场化的招拍挂拿地方式极少出现。近些年，廊坊市主要采取的是企业主动走勾地程序，得到政府领导的默许后，自行开展拆迁工作，然后通过设置门槛和私下劝退等形式，排挤掉其他竞拍的房企，实现“定向出让”的目的。比如：北部片区150地块地下的“无名”光缆等。“门槛”设置的主要形式：1、根据勾地企业的具体要求出具用地规划指标。2、需和地块所拆迁的原单位（村、厂等）签署协议，作为后期参与招拍挂的前提条件。3、拆迁不彻底即开始招拍挂，用“钉子户”或未拆的地上物来设置门槛，提高土地开发难度，吓退其他竞拍企业。（三）从一级开发企业中取得土地廊坊市目前仅宏泰一家一级开发企业对外售地，华夏和荣盛虽然做园区开发，但目前为止尚未有对外流转土地的情况发生。PART4廊坊市各片区土地市场成交概况（一）龙河工业园区恒大翡翠华庭2013.8拿地182万元/亩黄金佳地块京汉君庭2013.12拿地189万元/亩恒大名都2013.6拿地152和170万元/亩鸿坤理想澜湾2014.12拿地201万元/亩红星国际2011.6拿地173万元/亩证大大拇指2012年拿地约184万元/亩首开国风悦都2011.6拿地170万元/亩京畿檀宫2013.1年拿地约185万元/亩北辰实业2015.12拿地317万元/亩（二）北侧开发区华夏2015.10315万/亩新奥上善怡园2013.10320万/亩新世界花园2010.6266万/亩凯旋大道2011.3350万/亩华夏幸福城2011.10294万/亩华夏2012.7320万/亩华夏2012.7320万/亩华夏2012.7约325万/亩锦绣官邸2011.9196万/亩荣盛华府2010.11429万/亩海润达2015.12203万/亩华夏2016.3550万/亩（三）万庄片区华夏2015.12176万/亩香邑廊桥2013.8184万/亩伯爵山2012.5172万/亩2013.4181万/亩帝景天成2010.1186万/亩（三）西片区据说荣盛已经开始勾兑据传华夏已开始勾兑华夏2015.12203万/亩中建高街2012.