2020-疫情后的投资与勾地策略

疫情中是弯道，弯道超车：靠“超人”技巧，疫情后是直道，直道超车：靠资源本领2020疫情后的投资及勾地策略产业/地产业务版块2018.01目录一疫情下，投资勾地重点关注的问题二房企重点关注的城市（区域）选择及勾地要领报告人：资深地产投拓人：杨凡杨凡老师简介讲师简介：清华大学、重庆大学等高校特聘讲师全经联理事暨商学院创新讲师PPP产业大讲堂实战讲师建筑云学院（中兴恒名家讲堂）讲师数家地产研究院暨投资数据库研究员数家投资机构及基金平台顾问国家注册建筑师研究员级高工主攻方向：土地拓展成本合约项目管理设计管理PPP项目全程实操要领等核心课程：房企土地获取拿地创新及风险控制；房企项目报批报建策略、技巧及公共关系维护；房地产成本控制与BIM技术应用成本管理；房企项目全流程管理与项目运营管理；地产品质创新与设计价值创造案例解析；一.疫情下，投资拿地重点关注的问题123疫情下的营销市场及政策概要疫情下房企的投资拿地策略疫情期获取项目的预判及影响因素4疫情后的行业标杆企业投资之道尊重常识，敬畏规律，这次疫情，给地产投拓人留下哪些思考？疫情扩散的中国地图①从房地产市场来看，疫情抑制了短期的市场需求。六成多民众受疫情影响延迟置业计划，疫情对购房信心有影响的达九成。②在疫情影响和政府提振政策的对冲下，年初的房地产市场预测结果进行小幅下调。预计全年销售面积会继续下降2个百分点，下降到15.7到16亿平米之间。1.疫情下的营销市场及政策影响从需求和行业2个层面看疫情之下，短期销售回落，土地市场趋冷，2020年春节后两周成交的108宗土地中，有30宗土地溢价成交，疫情对于土地市场的负面冲击较大。预计疫情后政策稳中优化，因城施策更趋灵活。中指分析（中长期影响）：被压抑的需求将在疫情过后集中反弹，带动经济回升，疫情不会改变经济发展向好趋势。1.疫情下的营销市场及政策影响从房企自身层面看疫情之下，房企的经营逻辑与营销变革，会具有弹性①3-4月份，房企广泛施行价格弹性政策，努力回款，提高自身经营质量的能力；②积压的市场需求在5月后迎来爆发，真正的市场向好或在下半年才来临，据此时点，调整供货节奏；③资金面会在二、三季度迎来有限宽松；④受政府财政压力及房企融资影响，土地市场窗口期主要集中在3-6月。⑤积极应对市场变化，早谋划、多渠道融资、紧抓市场机遇，把握危机中的土地投资机会；1.疫情下的营销市场及政策影响2.疫情期获取项目的预判及影响因素疫情阶段前策和获取的项目，预判1：上半年土拍缓，新开工下降，不能按无疫情期间的正常工期进行预算（做1-1.5月的工期预留）。预判2：房价和地价先抑后扬；预判3：降价促销，现金为王。2.疫情期获取项目的预判及影响因素预判4：供应延后，规模下降；在工期、成本、产品及物业等方面势必会受到影响。预判5：市场信心恢复可期，清明复苏，端午盛开。恒大抢时机：敢为天下先，赢得先机；每次危机，都是企业能力的试金石。3月1号恒大：线上卖房惊天成绩单2月实现网上认购99141套，优惠后总价值1026.7亿，2月销售额470亿，荣登中国房企2月销售榜首位置，甚至超过TOP6-TOP10房企销售的总和。（一枝独秀）2.疫情期获取项目的预判及影响因素01工期延后：两个原因：一是地方政府根据疫情情况发布的禁止复工命令，大部分项目目前都无法正常复工。二是虽然施工项目复工，由于疫情引起的原材料供应短缺或劳动力不足，造成项目无法及时施工。02成本上涨：受疫情影响，国内建筑市场“人材机”这三大方面的费用成本将出现不小的上浮，费用成本上涨风险较大；另：通风（新风）设施、地漏及排污管密封，无接触的智慧安防系统等需增加投入。疫情期间的人工费新增---总包单位：50元/人.天，分包单位：40元/人.天疫情结束后，建筑施工必然迎来一个集中赶工期的用工需求高峰，届时劳务用工需求集中，劳务用工费用必然将上涨，导致人工费成本上涨。建筑材料市场势必会出现一定程度的价格上涨，对承包商造成很大的经济损失风险，势必导致总包招标成本上升。03产品设计：通过此次疫情，后续选地和产品设计应关注以下四个方面：（1）公共配套（如医卫）为首要选地标准，（2）有限面积下尽量设置书房（及健身大阳台）（3）有限面积内，设置多功能玄关和双卫，（4）重视小区商服配套、物管质量及智能健康管理3.疫情下房企的投资拿地策略1.疫情未对实力房企的拿地热情造成实质性影响。成交集中长三角区域，北京4天成交6宗地房企无惧疫情积极拿地大华集团以总价13.49亿元竞得杭州杭钱塘储出[2019]13号地块，溢价率17.41%；众安集团以总价9.98亿元竞得浙江杭州富阳区1宗宅地，溢价率11.14%；昆明绿辉置业以总价3.85亿（溢价率39.6%）摘牌；，招商蛇口底价59亿元竞得江苏南通宅地。等等宏观：资金对土地和市场的信心和投资热情都没有减退，加上近期央行释放流动性，一季度土地供应量明显减少（供不应求），价格未大涨，是建仓的机会，土地成交价格逐步提升。微观：实力房企（如土地储备丰厚、拿地成本低廉的地方龙头房企）优势明显，对目标区域市场的战略性进入加快，土储迫切。利润是里子（资金是根本）；规模是面子（方式手段）。2.标杆地产注重“高效土储”（1）强调高质量而不是数量（高杠杆的土储驱动模式将被颠覆）（2）质量重在位置和价格（强调性价比和土地获利倍数）（3）“投储供销存回利”备受关注（投资、储备、供货、销售、库存、回款、利润七字方针）（4）土储是把双刃剑，没有或太多都不行（合理的土储规模：拿地后2-2.5年去化完）3.疫情下房企的投资拿地策略3.中小房企在困境下合力突围（一）优势：拿地的先天条件较好、地价较低、土地位置不错。一是从产业转型过来，前期储备的土地比较多；二是主业非房地产，主攻产业的同时配套住宅用地进行开发；三是利用本地资源介入旧改、城改，通过一二级联动，或者一级锁定二级等储备土地资源。（二）劣势：1.资金短缺，2.项目操盘能力差，3.缺品牌溢价能力（三）出路：融资、代建的组合模式（1）纯融资+代建；（2）小股+融资+代建；（3）融资+代建+置换前期负债/融出原业主可自由使用资金（4）纯代建模式关键点：（储建融供销存回结）八字方针选定意向合作开发商、进行业务对接磋商、拿地路径设计（对大开发商专业意见的咨询和指导）、搭建项目公司的股权结构、进行融资代建（或纯代建）审批、合同起草及签订、前期拿地相关手续、顺利拿到土地签订土地合同等。4.疫情后房企标杆企业投资之道标杆房企拿地策略：判断大趋势，找准放心，走对路子，用好资源1.大趋势?拿地节奏分化显著，精准拿地成大趋势。2019年以来，随着各地调控加强，拿地节奏整体呈现分化趋势，持续加强拿地力度，同时拿地更为谨慎；本土标杆房企相对激进，积极纳粮备储，为跨阵营做冲刺准备。一方面，本土房企在扩张中应保持理性，积极拿地仍需以稳健的运营能力为前提，避免盲目拓储。另一方面，为避免投资失误，精准拿地日益受到房企关注，投策工具的选择显得尤为重要。中指数据库：帮助企业快速切入行业，其中企业版中的房企投策产品，真实全面反映房企的拿地动向，实时更新行业领军企业的拿地状况，为企业拿地决策，提供有利参考。右图：CREIS中指地主工具2.去哪拿?从拿地城市分布来看，二线及城市群周边热点三四线城市为房企目前拿地“主战场”。2019年，苏州、天津、杭州、上海、武汉等一二线城市土地成交市场升温，常州、佛山、南宁、大连等热点城市的土地交易信息备受关注。图：2019年TOP20家代表房企城市布局情况4.疫情后房企标杆企业投资之道3.怎样拿?中小房企、优质项目和资产包成为收并购主要目标。从收并购的方向来看，中小房企、优质项目与资产包是其主要目标，如在项目方面，世茂收购泰禾、万通、明发等多家企业多个项目（获取杭州、广州在内的多个热点城市的优质资源）；优质资产包依旧受到品牌房企青睐，如融创以33.4亿元收购萧山区浦阳镇桃北新村的桃花源房产项目。4.多元合作、产业联动等多种方式提升拿地效能。1.合作拿地：面对热点城市“地少价高”的情况，房企保持在该区域合作力度，降低资金占用率。2.房企选择常规的地产企业进行合作外，结合自身情况，通过产业联动，提升拿地效能。部分房企布局文旅、医养健康、生态科技等产业，通过产业落地，获取优质土地资源，亦积极联合金融、轨交等企业拿地，实现TOD等多元化战略，提升产品溢价能力。3.拿地方式：招拍挂、收并购、勾地等相结合的多种拿地方式，选择最优组合。、OD城市经济评价6大新指标4.控风险?疫情后，房企亟待加速销售回款，理性投资，审慎拿地，谨慎介入高价地和高溢价地。2020年，房企在资金方面的压力有增不减，控好负债率是王道！其一：土地价格虽保持稳定，但仍处于上涨趋势，拿地成本持续加大；其二：部分房企销售目标有所调整，但调整幅度不大；追涨杀跌的心态不稳其三：还债高峰到来，房企面临大规模集中还债。疫情后，在销售乏力、新开工付款和还款压力下，房企风险叠加，需持续关注。企业需保持谨慎的拿地态度，一方面，严控拿地总额，在保证盈利空间同时，结合自身布局，谨慎拿地。另一方面，严控地块单价，特别是对于一些高价地或者高溢价地应谨慎介入；对于缺乏产业和人口支撑的三四线城市地块，需尽量回避。二、房企重点关注的城市（区域）选择及勾地要领产业/地产业务版块2018.01目录1第一、二、三、四五梯队的城市勾地策略勾地的分析思路与标杆企业关注点23标杆企业的拿地方法借鉴第一梯队：北京、上海、广州、深圳；第二梯队：天津、重庆、成都、武汉、郑州、西安、南京、杭州、长沙、青岛、厦门、苏州、宁波、无锡、沈阳、大连；第三梯队：其他省会、副省会城市、二线城市、以及区域性城市；第四梯队：其他高铁沿线/计划开通高铁城市。第五梯队：其余城市拿地拓展战略取向项目拿地方式及策略探讨第一梯队城市选择及勾地策略拿地拓展战略取向第一梯队城市：北京、上海、深圳、广州及紧邻周边城市（700公里以内的二线，300公里以内的三四线），以及海南、雄安等具有资源性、稀缺性项目的全国重点城市。城市描述：项目拿地方式及策略探讨北京、上海及广州等一线城市是经济和政治具有重要作用的大都市，在城市规模、基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面，均领先于其他城市。因此，从房地产发展来看，一线城市市场容量大、需求旺盛，宏观调控影响比较有限且周期较短，产品销售相对畅旺。拿地拓展战略取向第一梯队城市：项目拿地方式及策略探讨从表中，我们可以看出大陆新增人口3536万人，而城镇常驻人口增加量为10219万人，与总人口比较，净增加6683万人口，农村进城务工人员（流动）大量涌入城镇。持续推动第一梯队的城市房价上涨。拿地策略：◆“三旧”改造项目：如：广佛地区及粤港澳大湾区的区域“三旧”改造项目、长租公寓项目及海南、雄安项目等作为优先考虑并加快推进。◆“销售稳健型”的大中型项目及“短平快”的中小型项目。重点关注“边界效应”：特别是城郊（城际）结合部的土地增值快拿地拓展战略取向项目拿地方式及策略探讨拿地策略：◆土地一级开发项目（含资源性及稀缺性项目）：具有成片的、在城市发展方向区域内、由政府主导、产业带动、整合其他相关产业的土地一级开发项目或一二级联动开发项目，规模大致1000亩及以上。目的是以相对较少的资金投入控制较大规模土地资源。——如：医康养老、文旅及体竞、绿色生态、科技文教区块产业项目，是大型实力企业的大盘首选。拿地拓展战略取向项目拿地方式及策略探讨第二梯队城市：成都、合肥、武汉、郑州、重庆、杭州、苏州、南京、青岛、天津等10多个“新一线”及省会城市随着城镇化进程的加快推进，越来越多二线城市的城市建设快速扩张，迎来了周边区域价值快速提升，城市人口吸附力急剧增强，商品房成交规模逐年放大，商品房成交金额占到全国的25%，成交面积占到全国的20%以上。从未来发展潜力综合分析看，各项评价指标明显领先，人口导入能力较强、市场供不应求、基础设施大基建和科教医卫等公建快速发展是这些城市的共有特征。城市描述：拿地拓展战略取向项目拿地方式及策略探讨第二梯队城市及拿地策略拿地策略：项目甄选标准项目以中小