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本报告是严格保密的。2011/3/31谨呈：长沙中住兆嘉房地产开发有限公司中房集团长沙芙蓉区项目发展战略及整体定位版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问股份有限公司所有，未经世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。2项目工作阶段划分问卷调研（含住宅客户、商业消费者、投资者&经营者等）主力店商家沟通等2010.6市场调研阶段项目地块查勘区域重大项目&设施扫描房地产市场调研商业市场调研酒店市场调研政府人员访谈专业人士访谈一线销售人员访谈2010.6发展战略及整体定位项目属性界定目标分析核心问题界定市场竞争分析客户需求分析案例专题研究整体发展战略整体定位规模及分期建议经济评价启动期策略及物业发展建议启动期开发策略物业发展建议原则建筑风格建议建筑单体建议园林建议户型建议配套建议商业物业建议等2010.7本报告是严格保密的。3面对长沙市场的激烈竞争、大盘当道，本项目所要做的并非特立独行、彰扬个性，而是面对现实，解决项目存活的实际问题！本报告是严格保密的。4报告框架项目属性界定开发商目标解析项目机会挖掘整体发展战略各物业类型定位规划布局及分期建议经济测算商圈本报告是严格保密的。5主城区边缘开福区星沙大道岳麓区芙蓉区雨花区天心区五一广场18公里人民路东塘商圈16公里机场高速4.5公里武广高铁站15公里黄花机场东二环火车站商圈6公里高桥商圈京珠高汽车东站速2公里4公里区域属性项目属性区域、规划交通、配套项目位于长沙市芙蓉区东部隆平高科技园内，距市中心20分钟车程，距最近的高桥商圈5分钟车种隆平高科技园隆平高科技园区位：项目位于长沙市芙蓉区东部，三环以外，隆平高科技园内，东侧毗临湖南农业大学规划：长沙市整体发展主轴为向南，城东特别是本项目所在地尚属较陌生区域，政府推动力不足，定位缺失。距离：项目所在地距离城市主要商圈都在20KM以内；距离主要城市公共交通配套在15KM以内。本报告是严格保密的。6与苏宁电器签约隆平总部基地隆平总部工业基地湖南农大科研成果转化中心东岸物流工业园马坡岭工业区隆平高科园广发隆平创业服务中心亚大新材料园区东起长沙县，南临浏阳河，西至京珠高速公路，北接长沙经济技术开发区，规划面积18平方公里。园内现已入驻企业近100家，初步形成了电子信息、新材料、生物技术、现代农业四大优势产业。隆平高科技园现有13万人，规划2015年将达40万人，将建成具有特色的精品园区、打造为富有活力的现代新城。部分入园企业名单区域属性项目属性区域、规划交通、配套产业园区隆平高科产业园目前已进驻了约100家企业，发展电子信息、新材料、生物技术、现代农业等四大优势产业小学东屯司法警官学校小学水利水电职业学校和平园艺华夏兽医小学中学小学西龙农业现代化省劳动人事学校中学马坡岭大同欧亚省土肥小学联合学校本报告是严格保密的。7湖南农大大中专院校以湖南农大为首，区域内拥有各类大中专院校、科研机构等近40家，形成浓厚的教育科研氛围师大树达学院水利水电职业学校生物机电学院司法警官学校农大教学楼农大小径农大体育场科研研究中心杉木小学生物机电学院东湖农大中学小学中小学植物工程技术研究中心长沙城市学院武警长沙指挥学校长沙城市建设职业学院工商行政学院西龙现代物流职业技术学校师大树达学院家畜养殖农科市财政职业中专杂交水稻省信息工程学校情报省植保袁隆平科技学院湘麓中等职业学校项目周围学校林立，以占地面积2.27平方公里的湖南农业大学为首的十几所大中（专）院校、科研机构等，在校人口超过8万人。教育氛围区域属性项目属性区域、规划交通、配套至中心区8区域道路通达性好，并设有公共交通站点，但缺乏生活配套，成熟度较低，区域居民大多在高桥商圈消费星沙大道京珠高速机场高速人民东路万家丽路旺旺医院大润发超市上河国际（沃尔玛）汽车东站红十字医院隆平高科技园大润发超市本报告是严格保密的。旺旺医院红十字医院区域属性项目属性区域、规划交通、配套项目毗邻人民东路，城市的横向交通大动脉，连通中心区与本区域，实际交通时间为15分钟左右。项目周围农民生活安置区集中，教育机构林立，总约13万人，而区域内并没有像样的生活配套，由区域至最近的高桥商圈，车程在5分钟左右。区域成熟度低沃尔玛交线路2条：317路（咸嘉湖—湖南农大）168路（汽车西站——汽车东站）公交站教育用地地块编号地块面积（㎡）净用地面积（㎡）容积率L-16-1923781573本报告是严格保密的。本项目总建面约98万平米，其中住宅约74万平米、商业约21万平米的面积、教育约3万平米地块指标：占地：800亩净用地：387454平米（580亩）住宅容积率：2.5商业容积率：4总建面：981142平米住宅面积：738068平米公建面积：190337平米（含酒店）文化娱乐面积：24471平教育面积：28266平米限高：100米地块编号住宅用地地块面积净用地面积（㎡）（㎡）容积率K-23-1L-12L-16-3M-04-249688505645445365331481544213445517620812.52.52.52.5L-13-146920412962.5L-17地块编号K-22-2L-16-2M-04-16617356054商业用地地块面积净用地面积（㎡）（㎡）190281902810622922321975204862.5容积率43.54地块编号娱乐文化用地地块面积净用地面积（㎡）（㎡）容积率M-06-238042353330.89区域属性项目属性地块指标内部、四至外部交通大规模、综合项目本报告是严格保密的。10项目地块内部平整，东南侧有高压线走廊，无自然资源优势11223344556677881122334455667788区域属性项目属性地块指标内部、四至外部交通无资源地块内部平整，以农田，泥石地和杂草为主。（目前拆迁工作已基本完毕，只有少量农户尚待拆迁）地块东南侧斜架着高压线走廊，需6～7年后才会下地处理（如果企业自行协调处理，需按3000万元/平方公里缴费）。本报告是严格保密的。11项目周边多为农田、安置房、待拆迁农民房，四至环境较差东侧安置房和农田南侧拆迁房东侧泥土路北侧望龙路项目四至：东侧为农业实验田（未来将搬迁，但时间未确定）和望龙村安置房南侧为农村房，4～6层，未来将拆迁，但时间未定西侧为旺德府建材市场用地，目前一直空置未有动迹象北面为税务局等单位的福利房11112222安置房小区33北侧农民房44北侧农民房334455555566南侧拆迁房6666湖南农大77农大校门77778899东侧农大实验田88农大门口商业街区99区域属性项目属性地块指标内部、四至外部交通周边环境差本报告是严格保密的。12地块临城市主干道人民路东延线，周边其它道路通达性较好主干路：人民路：双向八车道望龙路：双向六车道长白路：双向六车道周边道路：东至长白路：双向六车道南至长农路（待建）西至杉木路（待建）北至白竹坡路（待建）注：地块内部道路若由开发商自行修建，政府仅补贴人民东路长白路杉木路长农路白竹坡路望龙路望龙路人民东路白竹坡路长白路杉木路红旗路星沙大道人民东路区域属性项目属性地块指标内部、四至外部交通40%城市价值的延伸区域长沙属二线省会城市项目属于芙蓉区东部隆平高科技园教育、产业背景隆平高科产业园目前已进驻了约100家企业，发展电子信息、新材料、生物技术、现代农业等四大优势产业以湖南农大为首，区域内拥有各类大中专院校、科研机构等近40家，形成浓厚的教育科研氛围区域成熟度区域道路通达性好，并设有公共交通站点，但缺乏生活配套，成熟度较低，区域居民大多在高桥商圈消费规模综合项目限制条件本报告是严格保密的。占地800亩，总建面98万㎡，总容积率2.53，商业容积率为4本项目总建面约98万平米，其中含20多万平米的商业面积（含酒店）、近3万平米的教育指标高压线周边居住环境差无自然资源优势13二线省会城市、主城区边缘、教育氛围浓厚、有一定产业背景、无资源优势、以住宅开发为主体的大规模综合项目区域属性项目属性本报告是严格保密的。14报告框架项目属性界定开发商目标解析项目机会挖掘整体发展战略各物业类型定位规划布局及分期建议经济测算本报告是严格保密的。15中房的目标开发商设想：酒店如果可以做，公司愿意持有，对于上市公司来讲，这是稳定的现金流写字楼不考虑初步考虑商业往后放，但初期需要配置一定量社区商业，大商业公司愿意持有首先保证项目活下来，再稳步的走下去既保证一定的速度，又保证一定的利润公司愿意持有，但有要持有的价值（论据要充分，如测算的结果）这不应该是一个郊区盘，应该是一个很国际化的项目一期能不能有低密度，如洋房，抬高价值，形象有支撑企业目标一二期出手必胜，即能赚钱、能回本、不能亏要为上市公司打开局面，项目的水准不能低，产品要具有高品质其它：•启动资金：马上会有大量资金投入，具体由世联来建议•入市时机：希望快速启动，预计明年年底开始蓄客•开发周期：希望是5～7年•风险：考虑一定的市场风险，不能太冒险开发商困惑：项目的价值在哪里？市场竞争激烈，我们的核心竞争力在哪？客户来源较广，应该抓哪些客户，哪个层级的客户？物业组合？启动期做多大？20万、30万，15万，还是保守的10万平米？商业如何操作说不清，希望前期做柔性处理，为后期留余地，尤其规划怎么处理、如何经营？本报告是严格保密的。16世联对于中房目标的理解：项目操作的安全性——当期回现、当期利润先生存再发展保证当期回现，并实现一定的利润空间对品质的追求——打造明星项目考虑市场操作风险本报告是严格保密的。17利用SCQ模型来确定核心问题R1：非期望结果——按常规发展的可能结果即S：情景现状R2：期望结果——我们的期望目标即中房的目标C（矛盾或冲突）Q（核心问题）5441423429284846本报告是严格保密的。18S1：目前长沙处于大盘白热化竞争时代，在售大盘超过70个，总供应量超过4000万平米2354761113141516251932303631332637352738242339212218201744455051525357556343596158626064406791268810项目名称1长房东方人家2先锋东外滩3湘域熙岸4西子花苑5美联天骄城体量项目名称2024天一康园3025钱隆樽品3226兴威帕克水岸3027长沙恒大城8028美洲故事体量项目名称5847中建麓山和苑2548利海米兰春天3049江山帝景5650枫华府第6051云栖谷体量387810845326湘江世纪城7双湾国际8万国城Moma9珠江花城40029奥林匹克花园4230恒大绿洲12031万科金域华府11032盛世华章5552涉外国际公馆6253保利麓谷林语5554中房F联邦4055钰龙天下26132433110第一湾3033新城新世界13256鹏基诺亚山林11011威尔士春天3634茂华国际湘5057中国铁建国际城6912万科城13凯乐国际城4935中城丽景香山2536泰禹彩云之翼3458苏迪亚诺8059联诚国际城354314滨江君悦香邸5337融科檀香山3060金科东方大院4015天健芙蓉盛世16藏珑17夏威夷碧水春城18威尼斯城19富兴嘉城20保利花园21长沙欧洲城22鑫远湘府华城7738白沙湾嘉园8739融圣国际4140上海城9741新兴北京御园2442恒大华府2643宜居莱茵城3544新地东方明珠3745沁园春御院3061卧龙湾2562中新森林海3563长沙玫瑰园4364蔚蓝海岸6265中建麓山和苑5066枫华府第7267中国铁建山语城3668新河三角洲3610020045386647456590497023星城荣域2646阳光100120项目98体量单位：万平米本报告是严格保密的。19S2：知名开发商纷纷进入，使产品和价格均有了大幅提高，从现有地产板