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1开元南坊255亩项目整体定位及发展战略谨呈：山东开元置业发展有限公司本报告是严格保密的。2项目分析思路项目属性界定区域价值挖掘12客户价值挖掘4产品价值挖掘3项目发展战略及整体定位67宏观趋势研判核心问题解析5项目整体规划布局及分期8本报告是严格保密的。3临沂位于山东省南部，与北京、上海距离在500公里以内，是全国排名第三的商品集散地及贸易中心临沂地处东部沿海经济区核心城市北京至上海最短距离的中心位置，位于京沪高速的中点，，连接长三角和环渤海湾经济圈。临沂是山东省土地面积最大，人口最多的地区；现辖九县三区，总人口1015万。临沂市交通十分便利，拥有海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络，集中了全国各地的商贸物流交易。各类批发市场为依托形式，共1000多处商品交易辐射全国20多个省、市、自治区，业务拓展到亚、非、欧等30个国家和地区商贸物流也已成为临沂的特色支柱产业，形成了“南有义乌、北有临沂”的商贸格局上海北京临沂本报告是严格保密的。4区位——处为发展中的政务新区，政府部门已经迁入，区域价值认知感已经形成在新一轮城市总体规划中，北部新区职能定位为：市政服务中心、文化体育中心、科研教育中心、滨水休闲度假区、中高档住宅区政务新区的迁入，给南坊的发展带来强势的拉动公职人员跟随政务新区进入，带动区域人气北文中商南工本报告是严格保密的。5配套——交通路网发达，但公交班次及商业配套缺乏，入住率低，形成区域陌生第一印象解放路滨河大道金雀山路滨河路经四路沂蒙路通达路通达路沂蒙路祊河桥沂河大桥九曲沂河大桥市区中心新市政府老市政府三和大桥★本案沂河北大桥青年路三和六街三和五街三和六街三和街通达路沂蒙路沂蒙四路沂蒙六路沂蒙二路沂蒙十路★本报告是严格保密的。6地块指标——项目处于南坊中央位置，地块方正，中等规模，无强势景观资源，容积率及产品类型均无限制★项目名称沂龙湾澜泊湾齐鲁园本项目杏坛文化家园城市主人月澜湾占地面积（亩）1184723350255200174134新市政府本报告是严格保密的。7地块周边——东西两侧为政府公务员社区及还建房干扰；北侧为城市拓展用地，目前还未规划；南侧为政府保留用地地块西北角大官苑社区地块东侧现状地块西侧地块内部现状地块北侧三和六街地块东侧三和六街三和五街沂蒙四路沂蒙六路本报告是严格保密的。8项目属性界定——政府新区、无强势景观资源、中等规模的房地产开发项目本报告是严格保密的。9项目分析思路项目属性界定区域价值挖掘12客户价值挖掘4产品价值挖掘3项目发展战略及整体定位67宏观趋势研判核心问题解析5项目整体规划布局及分期8本报告是严格保密的。10世联对开发目标内在逻辑的解析1——短平快是项目首要前提短平快开元目标精品服务于北部新城扩张低价倾销同等价格预期下，产品超出期望（精品路线）稀缺产品本报告是严格保密的。11世联对开发目标内在逻辑的解析2——精品核心关注于产品力和营销力的提升精品项目城市价值区域价值产品价值营销价值产品提升空间分析关键在于产品和营销价值的构建户型建筑园林配套风情应用性评估对产品去化的影响对价格提升的影响成本增加本报告是严格保密的。12因此项目核心目标在于去化；但面临着市场诸多方面的约束和挑战短平快市场占位还迁房（村民住房）和定制房（企事业单位员工住房）挤压了低端和中端市场区域陌生客户认知度高，但主要抗性在于交通设施、生活配套现阶段尚不能兑现竞争强度南坊板块在未来2-3年内供应充足，且资源优势和地段优势明显，竞争压力大产品选取受限于区域和资源，不同产品对项目价值贡献不同本报告是严格保密的。13市场占位——受到还迁房和定制房的双重挤压，村民、公务员等客户被分流；向上扩充客户群将是项目现实选择的方向中低端中端中高端高端产品：还迁房客群：村民产品：定制房、福利房、团购房客群：公务员、垄断企业员工公务员定制房还迁房典型项目：澜泊湾典型项目：沂龙湾本报告是严格保密的。14区域分析1——目标客群看好南坊未来的发展，但片区的交通设施、生活配套、以及片区人气成为购买的重要抗性A2对南坊前景看法1不了解19%2了解并看好43%3不了解但看好37%4其他1%1不了解2了解并看好3不了解但看好4其他Ａ３认为南坊投资潜力如何1潜力较大44%2潜力一般40%3潜力较小6%4说不准10%1潜力较大2潜力一般3潜力较小4说不准本报告是严格保密的。15区域分析2——南坊是市场热点之一；片区住宅用地的容积率指标普遍较高，小高层、高层将成为市场的主流供应产品土地性质住宅商业商住07年宗数15205面积（m²）14637209246606158308-09.9宗数25345面积（m²）8895741526534.4216375合计宗数405410面积（m²）23532942451194.4277958南坊土地出让情况统计容积率区间个数1-1.531.5-252-2.5122.5以上508-09.9南坊住宅用地出让情况统计28%7%4%37%24%兰山区河东区经济开发区罗庄区南坊区08-09.9各板块住宅用地出让占比本报告是严格保密的。16竞争分析——市场热点现阶段主要集中在滨江板块和市府板块，对周边进入南坊的置业客户形成有效拦截澜泊湾德居一品滨河阳光★政府沂龙湾月澜湾河景，温泉河景项目建筑面积（万m²）已售面积（万m²）未来供应估测（万m²）沂龙湾1205565滨河阳光1051095环球国际13.42.311.1澜泊湾14022118月澜湾8.91.57.4城市主人284.523.5杏坛文化家园422913齐鲁园40328爱伦坡14.6014.6德居一品202.317.7联合世纪新筑26.55.920.6海尔临沂34034合计592.4164.5427.9本报告是严格保密的。17项目问题归纳及核心问题的界定——竞争是项目2-3年开发周期内最为关键的问题市场占位区域陌生竞争强度产品选取•约束：还迁房和定制房的双重挤压；•对目标实现的影响：通过适当占位规避不利影响•约束：配套不足，人气不旺；•对目标实现的影响：需充分考虑区域发展的程度，配合相应的产品线•约束：市府和滨江板块是目前市场热点；•对目标实现的影响：定义区域价值，并寻求竞争差异化的空间•约束：容积率不限；•对目标实现的影响：配合区域发展，以实现短平快为目标，选取高价值物业竞争占位产品本报告是严格保密的。18核心问题分解——取势明道优术市场发展趋势研判区域价值发展研判产品机会分析客户机会分析基于竞争的开发模式研究规划及分期战略研究战略落实物业发展体系落实本报告是严格保密的。19项目分析思路项目属性界定区域价值挖掘12客户价值挖掘4产品价值挖掘3项目发展战略及整体定位67宏观趋势研判核心问题解析5项目整体规划布局及分期8本报告是严格保密的。20临沂商品房市场特征——供销两旺，处于中长期上升趋势中；即使在市场最为困难的08年，也实现价增量升2416224319441693176613161283115305010015020025030035040020022003200420052006200720082009050010001500200025003000销售面积（万m²）销售均价（元）05010015020025030035040020022003200420052006200720082009销售面积（万m²）竣工面积（万m²）20022003200420052006200720082009合计销售面积（万m²）75.1799.7899.62109.93186.7285.5338374.11568.8竣工面积（万m²）95.32127.1789.1123.68178.7181.2211.83301336.97销售额（亿元）8.6712.813.1119.4131.655.575.890.4—销售均价（元）11531283131617661693194422432416———数据来源：临沂市国民经济和社会发展公报本报告是严格保密的。21城市基础因素分析本报告是严格保密的。22产业结构——受益于临沂的地理优势，商贸和物流业强势增长，同时也成就了临沂的经济活力公路海运航空临沂是中国公路通车里程最长的地级市，高速公路通车里程全省第一；临沂长途汽车站，是亚州规模最大的汽车站，日发客车500多辆，居亚洲第一临沂距日照港、连云港口不足100公里09年航空货邮量1163.4吨，客运量30.1万人次，分别增长59.4%和30.7%2009年临沂亿元以上商品交易市场分布和成交情况地区市场个数成交额数量（个）金额（亿元）全市56629.3兰山区37438.5罗庄区480.6河东区326.2沂南县12.1郯城县14.0苍山县334.6平邑县17.3蒙阴县11.6经济开发区534.3物流商贸业是临沂经济的重要增长点苏鲁豫皖地区最大的商品集散地专业批发市场1006个；全国批发市场规模、效益第二位，物流居全国第一位；2009年，全市年交易额亿元以上的市场达到56家，同比增加3家本报告是严格保密的。23人口结构1——临沂人口保持自然增长；但城市化进程加速将为房地产市场的健康发展提供强有力的支撑临沂市历年人口自然增长率0%2%4%6%8%200320042005200620072008人口自然增长率城镇化率0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%200220032004200520062007200820092020本报告是严格保密的。24人口结构2——同时临沂的商贸繁荣带来大批量的有着较强购买能力的人口，支撑了房地产业的繁荣行业户数投资者人数注册资本金（万元）制造业9122187491797240批发和零售业7257142641012871建筑业11933578469741租赁和商务服务业12503005235226住宿和餐饮业26852332175农林牧渔业30260153484其他行业35326522932243总计229244724245329802009年城乡私营企业情况统计行业户数比例从业人员注册资本金批发和零售业9208455.80%211485163995.51制造业2727116.52%13184079372.9交通运输仓储和邮政业138838.41%4221245968.46居民服务和其他服务业115296.99%2685715982.07住宿和餐饮业98876.00%5006917012.43文化体育娱乐业16981.03%58743429其他行业86795.25%2726816593.63总计165031100%4956053423542009年城乡个体经济情况临沂市人口1020万，城市人口180多万，日流动人口40万。仅温州就有8万多人在临沂长驻经商；民营经济快速发展，促生了大量的具有支付能力的财富人群，为项目提供了一定的客户基础本报告是严格保密的。25收入及需求结构的变化——0200040006000800010000120001400016000180002003200420052006200720082009人均消费性支出人均可支配收入21.523.623.82425.626.5051015202530200420052006200720082009城市居民住房使用面积本报告是严格保密的。26宏观政策因素分析本报告是严格保密的。27现阶段，房地产的财富效应已经成为影响市场向上循环的关键性变量•地方财政对于土地的依赖性越来越强；•大规模市场投入推高地价•地价推高房价；•囤地享受高收益，市场供应不足，进一步抬升房价•房价上升凸显财富效应；•对通涨的担忧加大对商品房的需求；•投资客比例逐步加大•终端需求旺盛进一步抬高了对于地价的预期政府开发商购房者未来预期什么因素将打破该循环？本报告是严格保密的。28银根收缩，直接影响参与者资产负债表的变化1990-2007年央行基准利率表1990-2009年CPI指数本报告是严格保密的。29美国次贷危机的根源在于——银根收紧压垮了狂