房地产运营管理

人资行政部目录1运营管理定义、运营管理内容2房地产运营管理管什么3房地产项目运营管理的重点4房地产项目的主要开发流程5标杆企业运营管理内容运营管理定义运营管理就是在一定资源条件下，“为达成项目目标而采取的各种管理手段”“人+钱+土地”运营管理项目开发/经营目标运营管理内容设定项目基准开发、经营目标运营管理管理范畴管理措施管理目标项目投资决策及收益跟踪参与投资决策，实施全过程项目收益跟踪科学决策，降低投资风险；项目收益控制项目成果管理项目各阶段的成果管理+项目后评估成果降低运营风险，提升项目质量进度计划管理项目计划、管理计划的管理协调提升项目运营效率运营决策管理会议管理（项目例会、评审会、运营例会等）提高决策效率目标成本管理目标成本、动态成本的跟踪与分析成本目标的动态即时控制资金、预算管理预算的编制及滚动控制防范资金风险，提高资金使用效率实现预定项目基准开发、经营目标通过“以始为终”的管理手段，管理好影响项目开发、经营目标实现的各要素房地产运营管理管什么房地产项目运营管理的重点：PTQC运营管理P：运营绩效（设定—跟踪—评估）T：时间节点管理（项目进度计划管理）Q：质量管理（关键成果标致管理）C：决策管理（运营会议管理）龙湖体系：P----运营绩效项目启动前：定义成功标尺项目过程中：跟踪运营绩效项目完成后：评估运营绩效龙湖体系：T----时间节点管理集团关键节点计划：集团层面各项目的管控计划，每个项目共有17个关键点项目一级计划：地区公司层面对各项目的管控计划，由集团统一定义指导性模板项目二级计划：一级计划分解到地区公司各职能模块所负责的项目计划，由地区公司自定义指导性模块并报集团备案项目三级计划：二级计划分解到个人或小组所负责的项目计划，暂不定义统一龙湖体系：Q----关键成果标准管理1、土地投资分析阶段成果2、项目启动阶段成果3、方案设计成果验算与初设指导4、初步设计成果验算与施设指导5、施工准备阶段成果6、营销阶段成果7、交房阶段成果项目负责人计财（投资分析专员）发展研发营销造价7、《项目一二级进度计划》3、《项目投资分析模型》土地1、《项目投资建议书》8、《投资分析报告》（启动）2、《项目预案》9、《方案设计任务书》10、《景观方案设计任务书》11、《精装房设计定位、限价以及建设实施方案》6、《售楼处、样板间选址、定位、修建、开放计划》4、《项目定位报告》5、《成本敏感分析、价值分配及目标成本预设》16、《投资验算》（方案）12、《方案设计成果》13、《景观方案与建筑方案的配合及指导意见》14、《精装房方案与建筑方案的配合及指导意见》（如有）17、《初步设计任务书》15、《成本测算及验算》21、《投资验算分析》（初设）33、《商业移交方案》18、《初步设计成果》19、《景观方案设计成果》20《精装房方案设计任务书》22、《项目目标成本》施工图设计成果27、《招投标、计价方案、合约规划》34、《资产管理方案》28、《项目营销策略方案》29、《售房合同配置标准》30、《售房合同附图》31、《价格表及付款方式》32、《交房方案》8、后续阶段成果35、《项目后评估报告》工程24、《项目管理指引》25、《三通一平实施方案》26、《施工、监理单位筛选及评估报告》项目月度计划分析项目收益动态跟踪报告过程设计变更、现场指导、材料选样等23、《项目销售指标》市场调研及分析报告，对研发、工程的修正、反馈设计会审及交底纪要等项目工程目标成本跟踪分析报告施工管理设计成果会审及交底纪要获取土地信息——项目上会土地中标通知书取得——方案设计任务书发出方案设计完成——初设任务书发出方案设计完成——施工图设计开始平场——基础开工方案设计完成——项目开盘向物业移交——交房交房后——交房后半年龙湖体系：C----会议决策管理会议管理体系项目运营非项目运营PMO项目启动会PMO预案决策会PMO阶段成果审查会PMO项目关键决策会PMO月度营运会PMO年度/月度运营总结会项目周例会季度综合指标回顾会非项目运营的跨部门专题研讨会公司高层与员工座谈会地区公司办公周例会半年表彰会年度总结表彰会房地产开发项目主要流程说明及图例：一、房地产开发业务划分为七个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、采购管理、工程施工管理、销售管理和客户关系管理。：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程管理阶段项目立项主体结构开工开盘销售入伙竣工销售管理阶段客户关系管理阶段拓展营销设计工程组织项目论证初步产品定位规划要点/规划草案组织项目策划/产品、市场及客户定位研究概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备方案设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算入伙事务管理客服报建建设用地规划许可证、签订土地使用合同设计方案及施工图报建、初步设计报建、基础提前开工报建办理房地产预售许可证产权初始登记合同备案、按揭办理工程施工配合设计配合销售配合采购管理标杆企业运营管理内容：龙湖运营管理中心的7项内容运营决策体系集团运营体系1预案决策会2项目启动会3阶段成果审查会关键决策会4月度运营会5周例会6年度和半年总结会7职责明确提高决策效率进度计划管理提高项目运营效率公司一二级计划计划管理集团关键节点计划管理个人计划管理阶段性成果管理体系1投资分析阶段成果2项目启动阶段成果3方案成果及初设指导初设成果及施设指导4施工准备阶段成果5营销开盘阶段成果6交房阶段成果7降低项目运营风险提升项目运营质量项目后评估8目标成本、动态成本的跟踪和控制成本管理体系成本控制成本敏感分析知识管理体系知识管理体系知识积累及共享实现预定收益指标投资论证设定项目基准收益指标投资论证及收益跟踪科学决策降低投资风险项目收益控制投资决策及收益跟踪体系预算制定、滚动资金计划控制资金预算管理头寸保证防范风险提高资金运用效率