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上海房地产市场现状及参考个案上海朋基行：EVANFENG2010.3.16上海楼市现状：•尽管节后楼市人气不旺,但房价似乎总体还在攀升,上周(3月8日-3月14日)本市的商品住宅成交均价突破2万元大关,创造了一手商品住宅周成交均价的历史新高。据悉,上海楼市一手商品住宅周成交均价超过2万元只有两次,上一次是在去年的11月底到12月初。此次破历史纪录,与成交均价超过8万元的四季雅苑上周有7套成交有关。•统计数据显示:上周(3月8日-3月14日)本市商品住宅成交面积10.5万平方米,与前周相比下降了7%,成交均价为21450元/平方米,环比前周上涨了16%。尽管成交价格再创新高,但是佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为,目前全市可售公寓存量仅为400万平方米,并且供应量持续不足使得近期成交量无法提升,其中3月上旬商品住宅成交面积仅有21万平方米,不足去年3月同期的一半,供应不到位使得3月“小阳春”行情扑朔迷离。•虽然目前上海成交量在下降，但整体价格走势还在继续向上攀升。在上海郊环以内，目前找不到万元一下的新房。由于土地的稀缺，市场形式总体持续向好。•本次两会结束后，SOHO中国董事长潘石屹接受记者采访时说，今后几年的投资方向，他将主战上海。首先介绍一下中凯近几年所开发的项目概况：上海项目主要有中凯城市之光、中凯佘山别墅、及目前正在做前期的徐家汇项目1、中凯城市之光本项目位于上海市零坐标地段人民广场旁边，是上海市中心具有地标性的高档住宅小区，同时也是国家建设部智能化示范小区。项目先后荣获“中国新世纪人居经典大赛”金奖、“上海十大经典楼盘”、“上海市优秀住宅金奖”。商业部分则依托核心区位优势、交通优势，结合建筑形体的打造，规划建设4万余方的办公式酒店和公寓式酒店。目前本案没有房源可售，市场上二手房价格大多在60000元/平米以上。2、中凯佘山别墅由中凯集团投资、中凯开发管理的“中凯佘山别墅曼荼园”项目位于上海顶级别墅居住区—佘山脚下，为国家森林公园所在地，风景秀丽，人文内涵丰富。该项目已进入工程全面施工阶段，本项目由81栋独立高端别墅和一个服务会所组成，为了塑造经典永恒的传世别墅区，聘请了多达17家国际著名的设计单位与国际建筑大师倾情打造。本项目目前状态处于开发中，占地面积185148平方米，总建筑面积36000平方米，将在2010年8月推出81套独栋别墅，每栋造型均不一样，每4户为一个设计师设计，造型参考世界各大建筑，预计价格在2000万/套起。3、徐家汇在建项目预计开盘价在80000元/平方米。中凯近几年在上海以外城市所开发项目：上海以外项目主要有徐州的中凯城市之光、连云港的中凯城市之光、扬州的景湖豪庭、安徽巢湖的景湖豪庭、南昌中凯蓝域、杭州中江都市花园、杭州东方红街、郑州海上香颂、郑州中凯华府、郑州中凯铂宫，以及郑州登封、海南、重庆、西安等地都有开发项目。以下是部分开发项目的图片资料：郑州中凯华府郑州中凯东西大街郑州中凯海上香颂巢湖景湖豪庭徐州城市之光西安项目杭州东方红街以下是值得投资购买项目个别案例，纯属个人在上海多年房地产从业经验，仅供参考！个案参考：新房：1、宝地东花园地址：杨浦区杨浦区周家嘴路、大连西路。环线：内环内售楼处：昆明路551号(近大连路)售楼电话：65859275、65845600最低单价：28000元/㎡建筑面积：17.00万平米占地面积：60274平米物业费：2.28元/平方米/月开发商：宝钢地产最新动态：宝地东花园目前三房已全部售謦，剩余房源以100－106平方米的二房为主，楼层都是20楼以上，单价较之前也有不少提升。周边配套：学校：昆明路小学、辽阳中学、市东中学医院：新华医院、江浦街道社区医院休闲：和平公园、杨浦公园购物：联华超市、欧尚超市3/2/1：118㎡3/2/2：136-141㎡宝地东花园在杨浦区的地理位置2、盛世新江湾(盛世豪园)地址：杨浦区市光路390弄开发商：军华置业物业公司：上海添丰物业管理有限公司物业费：1.80元/平方米/月总建筑面积：20.52万平方米占地面积：7.61万平方米总户数：1016户售楼电话:6506226665066699最新动态：一期已于2009年10月售罄，二期将于年底开盘。楼盘描述：盛世豪园位于杨浦区五角场区域，地处五角场商业副中心，并且同时坐拥五角场板块、新江湾城板块以及中原板块三区域大板块的交汇处，坐享三大区域板块的优势与配套。地理位置优越。四至道路为北至民京路，东临市光路、南到殷高路、西面规划中约400米的民京路以步行为主的风情商业街贯穿整个社区，是区域内较大规模的集高档住宅和商业为一体的产品组合。盛世豪园一期位于市光路390弄，周边已经有与中原社区毗邻的多个成熟的生活小区，商业、生活、学校等配套设施较为齐全，步行5分钟即可到达最近的家得利超市。盛世豪园二期位于项目一期的西侧，隔项目的商业街遥遥相望。设计规模：总建筑面积205238m2，地上建筑面积111191m2，，地下建筑面积94047m2，包括10栋18跃19的高层住宅及一期二期之间的部分商业街裙房，地下1层规划为大型商业，地下2层为地下车库及相关配套用房、设备用房。二期地下一层规划为大型商业，设计注重通用性、多样性、均好性，做到尽量合理的组织性以实现其价值的最大化。商业设置规划以购物、娱乐、餐饮为主，目前考虑的功能包括大型超市、高档精品百货、品牌专卖店、大型餐饮连锁店等。根据商场布局及流线，在项目步行街及城市道路交叉口设有若干商场出入口，设有自动扶梯引导人流、汇聚人气。二期暂定规划住宅户数1016套，房型以一房和两房为主，并有少量大户型和复式产品。二期栋数：10栋18层、19层高层住宅。单套面积在80-150平米。3、创智天地坊地址：楼盘地址：大学路88弄,大学路186弄开发商：瑞安房地产发展有限公司物业费：2.35元/平方米/月容积率：3.5绿化率：35%总建筑面积：1000000平方米占地面积：50000平方米本期总户数：228户售楼电话：65111881楼盘描述：创智天地位于上海市杨浦区，邻近十七所高等学府，将配合上海市政府“科教兴市”的发展策略，提供一个推动创意和创业的环境。项目的设计参考美国硅谷和巴黎左岸的“生活工作社区”，以教育、科技、文化、研发及创业为基础，创造一个能吸引、培养和留住优秀人才的知识型社区，让他们在这个独特环境中居住、学习、工作和交流。项目将包括：中心区-提供办公、研发、学习、休闲及文化设施。生活工作区-提供办公、零售、休闲、娱乐设施以及住宅的多功能小区。科技区-着重推动研发。一期工程已于2005年底竣工。二期工程将于2007年同济百年校庆前完成，全部工程预期在2010年世博会前完成。创智天地一期房源剩余不多，二期即将开售，户型为100平方米的两房和150平方米的三房，预计售价与一期持平，22000元/平方米左右。周边学校：同济大学、复旦大学，同济初级中学,上海震旦职业学院杨浦校区,上海震旦中等专业学校,上海财经大学职业技术学院,五角场小学,同济第二初级中学,华东师范大学华光学院,上海财经大学国际教育学院创智天地坊在杨浦区的地理位置4、永兆豪庭项目位置：徐汇区虹梅路2588弄；交通位置：内环-中环售楼电话：54225368,54225798平均单价：21000元/㎡物业费：1.90元/平方米·月开发商：上海永兆房地产有限公司建筑面积：80000平方米容积率：2.50周围交通：公交：757，804，809轨道：九号线漕河泾开发区站最新动态：永兆豪庭目前只剩113平米三房在售，楼层在四楼以下，均价21000元/平方米。永兆豪庭位于虹梅路宜山路交界处，北邻古北国际高尚生活区，东南依漕河泾高科技开发区。项目总建筑面积约8万平米，小区由15-18层小高层组成。永兆豪庭在徐汇区的地理位置长宁区虹古路11号：虹景花苑本案位于虹桥开发区中心位置，临近远东国际广场。周边配套：百盛购物中心、汇金百货、虹桥上海城美食一条街、佐登妮丝美容、星巴克咖啡等。交通：地铁2号线、公交127、72、911等多达十余条线路。学校：长宁区社区学院、上海戏剧学院虹桥校区、上海工程技术大学长宁校区、长宁区辅读学校、虹古幼儿园等。面积：160平米左右，建筑年代：1997年中介电话：13361901826方国兴二手房：长宁区虹古路11号：虹景花苑图片资料2、天山河畔花园地址：长宁区水城路883弄；楼盘均价：30000元/平米开盘时间：2009-07；交房时间：2006-12-01开发商：上海宁新房地产开发有限公司（凯德置地集团）物业公司：上海陆家嘴物业管理有限公司物业费：2.30元/月/平方米容积率：2.50；绿化率：52%总建筑面积：272000平方米占地面积：109000平方米福美来中介：刘先生13391177339现状介绍：天山河畔花园目前在售的是20和21号楼高层行政公寓，房型为188-226平米四房，房源大多剩低区或高区位置，精装修交房（附赠家电），报价30000-34000元/平米，基本无涨幅。该批房源目前已由租转售，不过由于大部分租期明年才约满，因此是以带租约的形式出售，业主购买后并不能直接入住，但所购房屋的租金归业主所有。周边配套：中小学:天山二中、耀中国际学校、上海舞蹈学院、外贸学院幼儿园:宋庆龄幼儿园综合商场:天山商厦、古北家乐福、上海城购物中心、水城路休闲街邮局:有银行:有医院:长宁区中心医院其他:天原河滨公园。天山河畔花园是凯德置地于上海开发的中高档住宅区之一。该项目位于长宁区天山路（东起水城路、西至威宁路地铁站、南邻天山路、北到长宁路）、北临苏州河、毗邻天原河滨公园、拥有良好的水景景观。小区靠近延安路高架以及内环线、离地铁2号规划延伸线的威宁路站、出行便利。•虽然今年两会的重点是打压房价，今后将会陆续出台一系列措施。但从2005年第一次打压房价以来，上海的房价从来都没有下降，反而涨势惊人。这是上海国际金融中心的地位决定的，是超强的市场购买力决定的。•由于上海房地产市场近8年的迅猛发展，目前全市平均成交价已过20000元/平方米。中环内房屋成交均价已过30000万/平方米。由于市中心如卢湾、黄浦、虹口、静安等几个区域几乎没有在售房源，即使个别房源，价格也是天价了，从投资的角度，已没有太大意义。•目前市中心几乎没有新房源可售，仅有的如中山公园汇川路的几个楼盘如凯欣嘉苑售价50000元/平方米、闸北区新闸路1068号的远中风华园售价80000元/平方米、徐汇区宛平南路1441号的尚海湾豪庭售价60000元/平方米等。市中心仅有的在售楼盘每平米低于5万元的几乎没有。结论：•今后几年上海房产开发的发展方向，一是向外环、郊环等区域发展；二是上海的棚户区等旧城改造；三就是沿河、沿江景观治理及房产开发建设(沿河就是沿苏州河、沿江就是沿黄浦江)。尤其是沿江沿河治理开发工程，也是政府接下来将会重点开发的区域。从沿江带房产开发进程来看，前20年重点是在陆家嘴、外滩、南外滩沿江开发，目前已经十分成熟；后10年，甚至20年的重点将是北外滩的开发。因此虹口、杨浦沿江带将会逐渐成为房产开发的金土地。•为此，如北外滩在建项目如宝地东花园、郡江国际等项目今后将会有极高的升值空间。若是投资加自住为目的去购置物业的话，这里的房源目前将是不错的选择。上海朋基行：EVANFENG2010年3月17日