XXXX年5月新政后广州楼市发展蓝皮书_27页_经纬

第1页共27页透视五一市场——新政后广州楼市发展蓝皮书文/经纬行研究中心目录第一部分市场概述：总体表现平淡，调整业已来临.......................3供应：在售余货同比降三成，供应量历年最低........................3推广：多个楼盘延后卖，推盘量同比减少三成........................4人气：市场观望气氛浓厚，总体表现淡静。..........................4量价：成交量缩明显，价格开始调整................................5营销：活动拉升人气，策略定价促成交..............................6第二部分区域表现...................................................7一、天河：旧货新推货量不多，成交惨淡............................7二、荔湾越秀：人气一般，价格稳定，成交量低......................9三、白云：人气相对较高，春天里逆市飘红.........................11四、海珠：个别楼盘人气火爆，整体成交淡静.......................16五、番禺：区域关注度下降，板块人气冷暖不均，成交寥寥...........18六、花都：品牌大盘引领市场，其余楼盘交投平淡...................21七、广州东部：萝岗楼盘延迟出货，增城锦绣御景引爆市场...........24八、南沙：在售项目少，海力花园开门红...........................25第2页共27页第一部分市场概述：总体表现平淡，调整业已来临自4月14日国务院常务会议以来，一系列的调控新政陆续出台，给市场造成了较大冲击，消费者观望情绪浓厚，成交量萎缩明显。在此不利政策环境中，传统的五一黄金周对于楼市的未来走势而言，具有关键的风向标意义。本次“五一”黄金周广州楼市可售货量仅约3万套，供应量创新低。加之新政影响，多个楼盘延后开卖，新推货量同比减少近二成。除少数个盘以开盘或活动吸得较旺人气外，大部分楼盘交投淡静，市场观望气氛浓厚。虽然有些亮点楼盘靠活动拉升人气，并通过策略定价促成了一定的成交量。但供应的缩量加上新政对需求的影响，市场整体成交量萎缩明显。价格方面，部分大盘的楼价也开始松动，热销新盘的定价亦低于同板块同类型项目。经纬行研究中心认为，就全市而言，“五一”小黄金周表现平淡，量缩价调，市场调整业已来临。供应：在售余货同比降三成，供应量历年最低由于2009年楼市去库存化速度较快，今年广州十区的在售余货同比下降三成，仅约2.3万套。新推货量亦不足8000套，合计供应货量仅3万套左右，为历年最低（详见下表）。表：广州十区五一期间供应预测新推货量区域在售余货货量旧货新推货量全新盘货量合计新推货量合计货量越秀82128602861107荔湾22341130011303364海珠249127002702761天河37413162605764317白云1751160558821933944黄埔1342000200334番禺456491009105474花都697984181416558634南沙2751690169444萝岗870376376463十区合计2307757272038776530842数据来源：在售余货取自阳光家缘网2010年4月1日的可售套数；新增货量为经纬行研究中心不完全市调统计。说明：本表为住宅供应预测，未包括同期供应的写字楼性质的保利中环国际公寓、金润铂宫、科汇金谷，以及商业性质的富力公园28和富力国际公馆。第3页共27页推广：多个楼盘延后卖，推盘量同比减少三成据经纬行研究中心监测显示，新政出台前，广州十区新推货量有9947套；新政出台后，多个楼盘延后开卖，新推货量减少2182套。今年五一发展商推盘也较为谨慎，新推货中，除雅居乐花间集推货超过400套、中海锦榕湾推货372套外，其他新推货量都不多。全新盘保利春天里五一含加推也仅91套，岭南新世界新组团仅推68套、华南新城新推洋房仅60套等。从报广投放来看，今年4月广州十区推盘共计69个，与去年同期相比，下降三成（详见下图）。2007-2010年历月推盘量走势02040608010012014007.107.307.507.707.907.1108.108.308.508.708.908.1109.109.309.509.709.909.1110.110.3十区十区两市数据来源：经纬行研究中心人气：市场观望气氛浓厚，总体表现淡静。据经纬行研究中心五一前后的潜在消费者问卷调研显示，有41%的客户五一期间看楼是为了解楼市走势，比09年十一期间上升了3.2个百分点，比五一期间上升了5.2个百分点；而近期有购房需求的比例则比09年十一期间下降了6.2个百分点，仅为30.4%（详见下图）。第4页共27页0%20%40%60%80%100%09五一期间比例09十一期间比例10年五一期间比例黄金周看楼目的比较近期有购房需求看楼消遣了解楼市走势其它数据来源：经纬行研究中心由于本次黄金周有超六成客户看跌后市，比09年十一期间多了39个百分点（详见下图），消费者观望气氛浓厚，过半消费者表示将推迟购买计划。从五一期间的楼盘现场来看，全市大部分楼盘客流稀少，人气冷清。五一当天高端项目集中的珠江新城板块，在看盘历程5小时中共计只有20余台客。其他区域只有开盘或做活动的少数项目人气较旺外，大多数楼盘人气都很一般，与往年的黄金周相比，可以说是最平淡的一次。即使举办活动的项目如岭南湾畔、天河御品、新光城市花园等在活动当天人流量可观，第二天亦同样回落到寥寥数台客的状况。总体而言，今年五一黄金周市场淡静。历次黄金周楼价走势判断对比19.5%35.5%8.9%47.7%22.2%61.3%16.6%19.9%13.2%16.2%16.6%22.4%0%20%40%60%80%100%120%09五一期间比例09十一期间比例10年五一期间比例上涨下跌不变不知道数据来源：经纬行研究中心量价：成交量缩明显，价格开始调整据经纬行研究中心不完全市调显示，今年五一黄金周成交量缩明显。成交过百套的项第5页共27页目只有锦绣御景国际、雅居乐花间集和时代糖果项目，成交过五十套的项目也只有新推的保利春天里和中海锦榕湾等，大多数楼盘的成交数字仅为个位数，与以往的黄金周根本无法相提并论。价格方面，尾盘销售的楼盘多保持价格稳定，但不少新推楼盘报价开始松动，如珠江新城的富力公园28，之前报价26000-28000元/㎡，但五一报价就是25000元/㎡，富力旗下各楼盘均有不同程度的优惠活动，相当于楼价下调约2个百分点。而新项目定价亦低于同板块同类型项目，保利春天里在认筹阶段对外报价1.3万左右，开盘当天在总价中减15000再97折*99折，折后均价仅1万元左右。中海锦榕湾的低层单位开盘当天折后仅1.7万，与以往热销时的均价2.2万相差较大。营销：活动拉升人气，策略定价促成交尽管今年五一黄金周总体表现平淡，但仍有亮点楼盘出现。在观望的市场气氛下，一些楼盘靠活动仍吸引不少人气。万科天河御品五一期间举行迷你世博活动，展现万科馆在世博会的场景，进一步提升品牌形象；现场还设有现场直播和抽奖活动等丰富节目。岭南湾畔5月1日举行环球超模比赛，人气火爆。恒大山水城5月1日有烧烤活动，人流量也很可观。本次黄金周特别值得一提的是几个热销楼盘的定价策略，通过差异化定价的方式有效促进了成交，为淡静的五一黄金周增添了一抹亮色。保利春天里作为全新盘面市，在认筹阶段对外报价1.3万左右，开盘当天以均价1万来解筹，充分给予了较多的消费者剩余，获得了推91套成交90套的最好业绩（第一天推85套成交75套，第二天加推6套成交15套）。中海锦榕湾和江南新苑同属拉大不同楼层的价差，在保持均价不降的情况下，推出实质性的较低价低楼层单位，获得了较好的销售业绩。中海锦榕苑中高楼层单位报价2.3万以上，但低楼层楼单位报价却在1.7万元左右，将近5000元的价差加快中低楼层单位的去货速度，开盘当日售出60多套单位。江南新苑五一园景单位报价2.2万元，最高能达到2.6万，但临马路的单位报价仅1.6-1.7万元，大差异化的定价策略除了能为项目造就人气，更能促进项目成交，五一期间共售出9套单位，在尾货销售的项目中表现不俗。五一小黄金周在量缩价调的淡静氛围中收场，预示着市场调整已然来临。在国家经济形势继续向好发展的环境下，央行宣布再次上调存款准备金率，流动性将进一步趋紧，预计房地产市场的调整亦会逐步加深。第6页共27页第二部分区域表现一、天河：旧货新推货量不多，成交惨淡区域代表项目五一成交表现项目名称主推组团主力户型价格推货量监测时间现场人气五一业绩星汇云锦1栋30-45楼单位83㎡-98㎡一房和两房公寓,195㎡-240㎡三房均价28000元/㎡，35楼以上29000元/㎡-30000元/㎡100多套5.15套名悦余货单位190-198㎡四房单位，209-270㎡五房29000元/㎡76套5.11套朱美拉公寓余货单位53-86㎡公寓均价30000元/㎡，高层大户型在38000元/平2215.1低于5套中央公苑余货单位230㎡4-5房24000元/㎡-26000元/㎡几十套5.1无成交粤海丽江花园余货单位220㎡-280㎡四房26000-29000元/㎡A8A9两栋少量单位5.1无成交嘉裕·丹顿阳光E栋197㎡五房、122㎡三房22000-25000元/㎡1815.13套富力公园28A1、A2栋150-270㎡三房、四房25000元/㎡300套5.3无成交富力国际公馆A栋86-150㎡一房、两房、三房、四房28000元/㎡510套5.31套汇景新城龙熹山二期178㎡三房、393-400㎡四房、467-470㎡五房D1、D3栋2.1-2.7万元/㎡（含5500元/㎡装修）、B1、B2、C栋3.8-3.9万元/㎡（含6000元/㎡装修）116套5.34套宝翠园二期85-146㎡两房、三房和四房11900-14600元/㎡2005.314套阳光假日园A1、A2栋70-98㎡两房、三房单位16000元/㎡几十套5.1低于5套第7页共27页旧盘新推为主新增货量不多五一期间，天河区整体供应以旧盘新推为主，新增货量并不多。其中珠江新城板块大部分楼盘都是在消化之前的存货。除了朱美拉公寓有53-86㎡公寓之外，大多为120㎡以上的大户型单位。星汇云锦目前推195㎡-240㎡三房；名悦只有190-198㎡四房单位和209-270㎡五房；粤海丽江花园则只有220㎡-280㎡四房单位；中央公苑也只剩少量的230㎡4-5房。五山板块的汇景新城龙熹山二期则推出了116套大户型单位，有178㎡的三房、393-400㎡的四房以及467-470㎡五房。其中D1、D3栋均价2.1-2.7万元/㎡（含5500元/㎡装修）、B1、B2、C栋均价3.8-3.9万元/㎡（含6000元/㎡装修）。龙洞板块的宝翠园推出的是85-146㎡两房、三房和四房单位，约有200套货量。均价在11900-14600元/㎡之间。人气惨淡5小时6个楼盘不到20台客受整体市场观望气氛影响，天河区大多项目五一期间现场较为冷清。除珠江新城板块星汇云锦、广园东汇景新城以及龙洞板块宝翠园现场人气较旺以外，其余项目人气显低。作为广州目前炙手可热的豪宅集中地——珠江新城各大楼盘普遍出现项目客户入场量少的尴尬局面。在5月1日更是出现在五个小时内珠江新城六个盘加起来不到20台客的惨淡现象。象征性优惠多实质降价促销少市场上新一轮发展商与购房者的博弈正式开始。面对持币观望的购房者，珠江新城板块的各大发展商也在观望。在市场尚不明朗及开发商暂且无资金压力的情况下，五一期间珠江新城各大楼盘普遍以消化余货产品为主，除了象征式意义上的作出小促销外，各楼盘价格并未出现实质性降价。嘉裕·丹顿阳光五一期