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第4章土地制度及房地产开发土地的获取本章概要：土地是房地产开发中必不可少的生产资料，任何在我国境内进行房地产项目开发的企业都必须遵从我国的土地制度。在本章中，我们首先需要了解、熟悉我国现行的各类土地制度。然后我们将关注世界其它国家和地区的土地制度。最后，本章将着重叙述房地产开发土地取得方式和获取土地过程中企业必须关注的问题，如，房屋拆迁、地价测算等。4.1我国现行土地制度1.我国土地所有制度——性质和形式我国土地所有制概括地说是土地公有制。《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》规定了中国土地所有制的性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围。全部土地都实行社会主义公有制。土地的社会主义公有制，分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种形式。城市市区的土地全部属于国家所有。这里所说的城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。这里所说的市区不包括城市郊区。农村和城市郊区的土地，有的属于国家所有，有的属于集体所有；除法律规定属于国家所有的土地外，都属于集体所有。《宪法》、《土地管理法》及其他有关法律和条例对农村中的国有土地进行了规定。建制镇既不属于《宪法》和《土地管理法》所说的城市范畴，也不属于《宪法》和《土地管理法》所说的农村和城市郊区的范畴。镇的所有权问题，应根据实际情况分别处理。2.我国土地使用制度现行城市土地使用制的基本内容土地使用权出让•指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。•土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖三种方式。土地使用权转让•指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换与赠与。土地使用权出租•指土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权抵押•土地使用权可以抵押。土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。土地使用权终止•土地使用权可因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回、不履行土地使用权出让合同及土地灭失等原因而终止。我国土地储备制度土地储备是指在土地尚未需要开发利用之前，预先由公共机构将其获取并持有，以作为未来开发之用或用作实现某一公共利益。我国的城市土地储备制度是指由城市政府委托的机构通过征用、收购、换地、转换或到期回收等方式，把分散在土地使用者手中的土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织进行土地开发，在完成了征地补偿、房屋拆迁补偿安置以及必要的基础设施建设后，再按照供地计划将土地投入市场的制度。我国实行土地储备的目的在于：实施土地供应的总量控制；有效利用存量土地，消化、处置闲置土地；扶持国有困难、破产企业，变现土地资产。3.我国现行土地管理制度土地管理制度概述土地管理制度•是指国家政权以社会代表的身份，对全国（或某一区域）的土地，在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机构和手段的综合。土地管理由中央政府和各级地方政府来实施。国家土地管理的基本内容•土地权属管理•土地利用管理土地管理的基本目的•维护已经确定的土地所有制和土地使用制，即维护代表一国统治阶级利益的土地所有制及其相应的土地关系，最大限度地满足全社会对土地的需求，并保证全国土地资源得到合理和充分有效的利用，维护良好生态环境。土地管理的具体任务•保护土地所有权和使用权•调整土地关系•对土地所有权和使用权的必要限制•保证土地资源在国民经济各个部门和各个使用项目上的合理分配与有效利用，防止土地资源的限制与浪费。•实施土地有偿使用制度并正确课征土地税收，保证国有土地的地租收归国家，通过土地税收和土地有偿使用集中国家财政资金。土地管理的手段•立法手段；经济手段；技术手段；行政手段；政策手段；计划规划手段；司法手段；教育手段。实施土地管理，必须设置一定的政府管理机构并确定职能分工。综观各个国家和地区土地管理机构的模式，基本上分为两大类，一类是分类分级管理模式，一类是垂直统一管理模式。城乡土地统一管理体制目前，我国国家土地管理局直属于国务院，负责全国城乡土地统一管理工作。其主要职责（见课本）城市土地市场化经营中政府监管确保土地利用规划的实施严格审查购地申请，打击农地直接进入市场制裁闲置土地行为保持土地市场的透明、高效保护权利人的合法权益4.2中国香港、台湾地区及国外土地制度1.中国香港地区现行土地制度1997年7月1日中国对香港恢复行使主权之后，香港土地全部回归中国。《中华人民共和国香港特别行政区基本法》规定：“香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配。”香港土地使用制是土地租用制。其特色之一是只租不买断，府将土地租给房地产开发商或其他土地使用者，要签订土地契约（俗称租约）。一般而言，租约有效期为75年，租户可于租约期满后续约75年，在租约有效期内，租户可以根据租约所定的条款建造地上建筑物，并连同租约在市场上出售。2.中国台湾地区现行土地制度台湾现行的土地制度，是“平均地权”的土地制度。平均地权体系的三大要目是：农地农有，市地市有，富源地国有。台湾在土地上设置的权利有土地所有权和土地他项权。土地他项权包括地上权、永佃权、地役权、抵押权、典权、耕作权、租赁权等七种，土地所有权为土地的基本权利，土地他项权为土地所有权的负担。3.国外其它国家现行土地制度俄罗斯俄罗斯实行土地个体所有制、地方土地所有制、土地共同公有制等多元化土地所有制。美国目前美国联邦政府所有的土地占国土面积的32%，州政府所有的土地占10%，私人所有的土地占58%。美国所有土地都实行有偿使用。美国于内政部内设土地管理局，主要负责对联邦政府土地的管理，并对州和私人土地进行协调。加拿大加拿大现行土地所有制分联邦公有、省公有和私人所有三种形式。联邦和省公有的土地占国土面积的90%，私人所有的土地只占国土面积的10%。全国的城市土地、上好农田、牧场等经济效益较高的土地，基本上都为私人占有。日本土地私有制。目前，国家和地方公共团体所有的土地占国土面积的35%，私人所有的土地大约占65%。英国英国土地产权制度是以私有制为基础，由土地所有权和多种形式的土地保有权和土地他项权利构成。4.3房地产开发项目用地的获取土地使用权的获得是指开发商为了某种开发建设的需要，按着一定的程序（包括行政的、法律的、经济的），通过契约的形式，获得土地使用权，并在规定的期限内按批准的规划完成项目开发建设的活动。土地使用权的获得是一个系统工作过程、要获得土地使用权首先必须明确该土地的拟开发项目是否符合城市总体现划的基本要求，是否符合城市经济、社会、环境的发展需要。•只有在办理了《建设用地规划许可证》的基础上方可进行国有土地使用权证的办理。土地使用权的获得，必须符合国家有关法律、法规的规定，必须按着一定的程序取得，坚决禁止土地交易中的暗箱操作。土地使用权获得后，必须按期、按规划完成项目开发建设。1.土地使用权出让土地使用权出让的法律特征土地出让的主体土地出让的客体土地出让的内容土地出让的方式拍卖招标挂牌协议出让总之，从引入市场机制的程度来说，协议方式最低，招标方式次之，挂牌与拍卖方式最高。从国有土地使用权出让价格来讲，一般也是协议方式最低，招标方式次之，挂牌与拍卖方式最高。土地使用权出让合同是指国有土地所有者或其代表与土地使用权受让人之间就出让土地使用权及如何行使使用权等所达成的明确相互权利义务关系的协议。出让合同具体包括以下内容：1.双方当事人（出让方和受让方）的法定地址，法定代表人姓名、职务、邮政编码。2.规定土地使用规则。有的合同规定了对土地利用的要求3.规定受让方应修建的公益工程。4.合同还规定了设计、施工、竣工方面的要求。5.合同规定用地者在红线范围内建设和维修时，对周围环境及设施应承担的责任6.合同规定利用土地时对环境保护、园林绿化、消防、环保、卫生防疫等的要求；规定了土地出让的期限、出让金的数额、支付期限和方式。7.合同规定双方违约的责任和纠纷的解决方式，以及合同订立的地点、日期。2.土地使用权的转让概念狭义的土地使用权转让是指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。•通常人们把由土地使用权出让而形成的土地市场称为一级市场，由国家垄断经营；把允许土地使用权转让而形成的土地市场成为二级市场。土地使用权转让的法律条件世界各国为了防止“炒卖”地皮现象的发生和削弱土地投机的负面效应，都对土地的转让作了有附加条件的限制。《城市房地产管理法》对土地使用权的转让规定了具体的条件。该法第36条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让土地使用权时应当满足以下条件：•（1）土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利的内容。•（2）按照出让合同的约定，受让方已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。•（3）按照出让合同进行投资开发，属于房屋建筑工程的，要完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发用地的，要形成工业用地或者其他建设用地条件。土地使用权转让的特点土地使用权转让的法律效力•土地使用权转让时，土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移，转让人不能保留一部分权能而只转让其他权能。•不得随意变更土地使用权的使用年限、用途及其他限定规则。•土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用权转让的类别•土地使用权转让的方式有三种，即出售、交换和赠与。土地使用权转让的程序•转让申请•签订转让合同•转让合同公证•缴纳土地出让金和增值税•土地使用权变更登记3.土地使用权划拨概念土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。土地征用的特点强制性•国家依照法律规定，主要采取行政手段，征用集体所有的土地。特定性•征用方只有国家，其他任何个人、团体都不行，是国家专有行为；被征地方只能是集体土地所有者。转移性•土地征用发生后，土地的所有权由集体所有变为国家所有。补偿性•征地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。申请土地征用的条件通常只有如下情况才可申请土地征用：•只有已列入国家固定资产投资计划的国家建设项目；经其他途径批准准许的建设项目；城市集体所有单位的自筹基建项目，或符合国家对自筹资产使用管理的规定，并已列入当地集体所有制单位基本建设指导性计划的项目。申请土地征用的程序项目报审土地部门估算面积，确定用地地点商定补偿安置方案划拨土地颁发土地使用证土地征用的补偿与安置土地补偿费安置补助费青苗补偿费附着物补偿新菜地建设基金耕地占用税土地管理费4.城市房屋拆迁城市房屋拆迁工作程序拆迁调查摸底制定拆迁计划和拆迁方案申请核发房屋拆迁许可证组织拆迁动员，发布拆迁公告拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议拆除房屋，平整场地城市房屋拆迁补偿与安置拆迁补偿•房屋拆迁补偿是指拆迁人在其用地范围内拆除房屋及其附属物，造成了被拆迁人的财产损失，拆迁人按规定应向被拆迁人给予的各种经济赔偿。•拆迁补偿可采取三种形式：一是产权调换；二是货币补偿；三是产权调换与货币补偿相结合。拆迁安置•房屋的拆迁安置是指由于在用地范围拆除房屋，使被拆迁人（使用人）丧失生活、生产、经营空间时，拆迁人按规定向房屋使用人提供的正常生活、生产、经营用房或安置。包括临时过渡性的安置以及最终永久性的安置。•拆迁人对被拆除房屋使用人的安置，可以根据实际情况采取两种形式：一次性安置和临时过渡安置。拆迁补偿与安置工作中的各种费用拆迁前期准备费用临时安置补助费和搬家补助费过渡房屋建设费或过渡房租费拆迁企事业单位的补助费场地工程费共他费用拆迁工程的不可预