第5章-房地产开发相关土地制度分析

房地产开发与经营李德智[e-mail]，13770322938东南大学土木工程学院建设与房地产系2第5章房地产开发相关土地制度分析5.1土地对于国家、城市和企业的意义5.2我国土地的所有制度5.3我国土地的管理制度5.4我国土地的使用制度5.5我国土地的储备制度3思考题1.国土资源部2010年2月2日披露，2009年全国土地使用权出让金收入达1.59万亿元人民币，同比增长60%。你知道该收入在中央和地方政府中是如何分配的吗？2.南京市栖霞区某村委会欲拿该村150亩地与小刘所在房地产开发企业合作开发，远低于市场土地价格，问是否应该参加？45.1土地对于国家、城市和企业的意义对于企业对于城市对于国家土地的意义5土地对于国家的意义土地是人类赖以生存和发展的活动场所，它具有固定性、不可替代性和有限性的特征。所以，世界各国都把它视为最为重要的自然资源，尽量合理开发利用，不断提高其经济价值和社会价值。土地是民生之本、发展之基、财富之母。土地问题事关国家粮食安全，事关经济社会可持续发展，事关社会稳定和国家长治久安。6温家宝：坚持和落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，严守18亿亩耕地红线不动摇。袁隆平：“18亿亩的耕地红线保不住”茅于轼：“18亿亩耕地红线没有必要”我国耕地情况和保护目标7我国建设用地规模过大目前我国城乡建设用地总量为24万多平方公里，居世界第一。国家标准城市人均建设用地60至120平方米，一般都应控制在100m2/人以内。只有首都和特区城市最高值可达到120m2/人，乡村人均建设用地50至150m2/人，一般应控制在100m2/人。世界平均水平不超过85m2/人。目前我国人均建设用地量水平（130m2/人）不仅超过了国家标准，而且还远远高于世界平均水平。—数据来源：国土资源部官员解析如何坚守18亿亩耕地不放松=5948国家保护耕地力度加大势在必行9土地对于城市的意义土地对于城市的意义地方财政地方可持续发展10土地对于地方财政的意义1994年我国实行分税制后，作为主体税种的增值税、所得税为中央、地方所共享，而土地出让金作为地方财政固定收入则全部划归地方所有。国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方政府，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。“吃饭靠财政，建设靠国土”成为一些地方政府的思维定式。11土地对于地方财政的意义按照上海市社科院所做的调查，在长三角地区，农地征用价格为37.5万-45万元／公顷，农地一级市场出让价格为210万-525万元／公顷，二级市场价格为1125万-2250万元／公顷。在城市化的进程中，土地价值几十倍甚至上百倍地升值，地方政府因此获益颇丰。2009年，中国财政收入2009年达6.85亿元，而同年，作为地方政府预算外收入的土地出让金收入，就高达1.59万亿元，其中杭州市以创纪录的1200亿元力压上海和北京夺魁。预算内资金是解决地方政府的吃饭问题，而预算外资金，则是地方政府进行城市扩张、建设的主要来源。12土地出让金管理制度改革改革措施—《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办100号文件）—要求2007年1月1日开始实施土地出让金收益管理实行严格的“收支两条线”，即收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，接受地方人大监督；建立“国有土地收益基金”，地方政府不得作为当期收入安排使用。改革目的—界定概念，明确范围；调整地方利益取向；平衡各届地方政府利益，避免“寅吃卯粮”；提高征地拆迁补偿，增大农民社会保障。13土地收入波动大，准确编制预算困难，可能因此导致既得利益集团的反对；现行财政预算体系不完善，地方人大监督几乎空白；中央对地方政府土地出让金的金额和数量不清楚，难以监督；对土地出让金收益的分配并没有平衡不同地区的差别；拟设立的国有土地出让基金很可能成为另外一种形式的“钱袋子”。土地出让金管理制度改革（难点）14对于地方可持续发展的意义珠三角据2004年土地变更调查统计，广东全省人均耕地面积只有0.55亩，不及全国人均水平的一半，也远低于联合国粮农组织划定的0.8亩的警戒线。1997年以来，全省平均每年新增建设用地高达50万亩以上，高于全国平均水平；同期广东GDP每增长1个百分点，消耗土地5.09万亩；不少地方已面临有项目、无地可用的严重困境。据统计，过去15年，深圳平均每年消耗的建设用地总量是35平方公里，全市现有的建设用地总量只有200平方公里左右，而且已经几乎没有可供成片开发的土地，按此态势，‘十一五’期间该市建设用地就可能消耗殆尽。15对于地方可持续发展的意义长三角在粗放式经济增长模式中，最集中的体现是土地要素的粗放式投入。如今，在整个“长三角”，工业用地平均产出率仅为约2亿元/平方公里，只相当于国际工业用地平均产出率的1．25%。根据计算，按照目前的土地批租速度，13年后，“长三角”将无地可用。“长三角”今天面临的问题，“珠三角”昨天曾经面对，现在也还在继续面对，而其它地区在将来也同样需要面对。16土地对于企业的意义房地产开发企业竞争力的四大核心要素跨区发展资源（尤其是土地）占有与规模化品牌效应融资能力17中国主要房地产企业土地储备全为上市公司，其中万科在深圳上市，保利在上海上市，其余全在香港上市。18巨额土地储备是福是祸？土地储备的风险，和未来几年宏观调控政策、市场承受力息息相关；万科已经将可开发的项目储备量降至2年，而其他企业依然保持了3-5年甚至更长开发周期的项目储备量。“地王”们若是赌赢了，未来三年的房价，将以每年30％的速度增长。若是输了，风险将从开发商、购房者传导到资本市场。192011年会上演“土地收回”浪潮？2009年11月20日以50.5亿元拍得北京顺义后沙峪天竺开发区22号住宅用地的大龙地产，因欠缴地价款逾期未签订合同，其缴纳的2亿元保证金在2010年2月1日被北京市国土局没收。2010年2月3日，南京市国土资源局公告宣布，将2007年12月6日招商地产(000024.SZ)与香港九龙仓(00004.HK)竞得的一幅地王收回，彼时出让总价高达24.1亿元。该地块为栖霞区仙林湖以西、仙林大道以北B1、B2地块土地使用权(N0.2007G82)。没收竞买保证金2.45亿港元，并保留追究其相应责任的权利。20地价房价谁更疯狂?215.2我国土地的所有制度储备制度使用制度管理制度所有制度基本制度22我国土地的所有制度（1）全部土地都实行社会主义公有制，具体分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种形式。（2）土地的社会主义全民所有制，具体采取的是国家所有制的形式。（3）土地的社会主义劳动群众集体所有制，具体采取的是集体经济组织所有制的形式。23（4）城市市区的土地全部属于国家所有。（5）农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。（6）宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。（7）在中国现有耕地面积中，属于国家所有的占5.6%，属于集体所有的占94.4%。我国土地的所有制度245.3我国土地的管理制度储备制度使用制度管理制度所有制度基本制度25我国土地的管理制度土地管理的机构—世界上无论什么性质的国家，也无论实行什么样的土地制度，国家政府（具体为国土资源管理部门）都要以社会代表的身份，对全国的土地在宏观上进行管理、监督和调控。土地管理的概念—即土地管理制度，是国家对全国（或某一区域）的土地权属、地籍、利用、市场和税费等在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机构和手段的总称。26我国土地管理制度（内容）土地管理的主要内容①地籍管理—包括土地调查、土地登记、土地统计、土地分等定级和地籍档案管理。②土地权属管理—包括土地所有权或使用权的审核和确认、土地权属变更（土地征用、划拨、出让、转让等）、土地权属纠纷的调处、对违法侵犯土地所有权与使用权行为的查处等。③土地利用管理—包括土地利用总体规划、土地利用专项规划（土地的开发、整治、保护规划）、土地利用计划（中期和年度计划）、土地利用动态监测等。275.4我国土地的使用制度储备制度使用制度管理制度所有制度基本制度28我国土地的使用制度农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。国家所有的土地无偿无期限有偿有期限29土地使用权的合法获得方式赠予联建参建企业并购抵押出租转让出让划拨使用权获得方式30土地使用权的划拨含义—指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用，或将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。特征（1）没有明确的期限；（2）无需支付土地使用权出让金；（3）不能随意转让、出租和抵押。31土地使用权的划拨根据《土地管理法》第五十四条和《房地产管理法》第二十三条：四种建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得是：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。32土地使用权的划拨划拨的审批权限（1）基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院批准；（2）征用省、自治区行政区域内的土地，由省、自治区人民政府批准；（3）征用耕地3亩以下、其他土地10亩以下，由县级人民政府批准。33土地使用权的合法获得方式赠予联建参建企业并购抵押出租转让出让划拨使用权获得方式34土地使用权的出让含义—指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。注意—地下的各类自然资源、矿产及埋藏物、隐藏物和市政公用设施等，不在土地使用权有偿出让范围之内。35土地使用权的出让特征（1）所有权与使用权分离；（2）有偿；（3）有期限。最高年限（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业旅游、娱乐用地40年；（5）综合或其他用地50年。36土地使用权的出让思考题（1）高尔夫球场、别墅、民办学校用地的最高使用年限是多少年？（2）某住宅项目土地使用权期满时，依法应怎么办？答案（1）40年、70年、50年。（2）新颁布的《物权法》明确规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。37土地使用权的合法获得方式赠予联建参建企业并购抵押出租转让出让划拨使用权获得方式38土地使用权的转让含义—指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。方式转让方式出售交换赠予联建参建企业并购39土地使用权的转让（原则）效益不可损认地不认人房地产一致转让原则40土地使用权的转让《城市土地管理法》规定的条件（1）土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利内容。（2）按照出让合同的约定，受让人已经交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书。（3）按照出让合同约定对土地进行了投资开发，属于房建工程的要完成开发投资总额的25%，属于成片开发土地的，要形成工业用地或其他建设用地条件。41土地使用权的转让（案例分析）案例背景公司A于2006年3月以出让方式取得M地块商品房开发权，支付土地出让金3000万元。至2006年6月底，M地块一直处于生地状态。因所在城市重新规划给该地块带来的极大利好，导致该地块价格迅速飙升，评估价高达7000万元。A公司股东会决议拟以转让方式迅速将M地块出手以获取差价。B公司系为一家新成立的、以货币资金1000万元作投入的房地产开发经营公司。其得知了A公司意向并看好M地块的良好前景，决定以评估价受让M地块土地使用权后独立开发。该项目如何筹划才能实现A、B公司合作成功并实现整体利益最大化