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个人收集整理仅供参考学习0/77工程咨询资格证书编号：工咨甲XXXXXXXXXXXX养老服务中心建设项目可行性研究报告编号：2014-HBZXY-001二○一四年一月个人收集整理仅供参考学习XXXXX养老服务中心建设项目可行性研究报告编号：2014-HBZXY-001编制单位：XXXXX工程咨询有限公司资质等级：工咨甲10120060058法人代表：XXX教授总经理：XXX高级工程师项目负责人：XXX工程师编制组成员：vXXX工程师XXX注册咨询工程师XXX工程师vXXX工程师审核人：XXX注册咨询工程师审定人：XXX高级工程师二○一四年一月个人收集整理仅供参考学习0/77目录第一章项目概况4b5E2RGbCAP一、项目简介4二、编制依据6三、项目单位简介7第二章项目建设背景及必要性8一、建设背景8二、项目建设地必要性9三、行业准入分析12第三章老年产业市场分析12p1EanqFDPw一、市场需求16DXDiTa9E3d二、市场供给15第四章项目选址及建设条件16一、项目选址16二、建设条件16三、建材供应及市政条件19四、施工条件21第五章工程方案设计22一、建筑设计22二、结构设计25三、建筑节能设计26四、给排水方案26五、电气专业设计29六、暖通专业设计31第六章节能34RTCrpUDGiT一、设计依据33二、能源消费状况34三、节能措施和效果分析35第七章环境保护395PCzVD7HxA个人收集整理仅供参考学习1/77一、项目场址环境现状38二、建设期环境影响分析38三、建设期环境影响防治措施39四、运作期环境保护40五、环保设计40第八章劳动安全与防护42jLBHrnAILg一、危害因素分析42xHAQX74J0X二、危害因素地防范43LDAYtRyKfE三、安全生产管理46Zzz6ZB2Ltk四、环境卫生管理措施47第九章工程建设管理50一、项目管理50二、项目招投标51第十章项目实施进度55dvzfvkwMI1一、建设工期55rqyn14ZNXI二、项目实施进度安排55EmxvxOtOco第十一章投资估算与资金筹措56SixE2yXPq5一、编制依据55二、投资估算56三、资金来源58第十二章经济效益分析606ewMyirQFL一、编制依据、基础数据与设定条件59二、营业收入、税金测算59三、总成本费用测算60四、利润测算61五、盈利能力分析61六、盈亏平衡分析62七、经济效益综合评价62第十三章社会评价63一、社会效益63个人收集整理仅供参考学习2/77二、社会影响分析63三、社会稳定风险分析64第十四章项目风险分析68kavU42VRUs一、风险分析概述67二、项目主要风险因素识别和风险程度分析68y6v3ALoS89第十五章结论与建议72M2ub6vSTnP一、结论720YujCfmUCw二、建议73eUts8ZQVRd附件1、《营业执照》2、《组织机构代码证》3、《规划用地条件》及用地规划红线图4、固定资产能评登记审批表5、环境保护影响登记表6、编制可研报告委托书.附图1、XXXXX养老服务中心效果图2、总平面规划布置图3、建筑主要平面、立面、剖面图个人收集整理仅供参考学习第一章项目概况一、项目简介（一）项目名称XXXXX养老服务中心建设项目（二）项目性质新建（三）项目建设单位XXXXX养老服务中心（四）项目建设场址XXXXX市东环路与朝阳路交汇处（五）建设规模及内容1、建设规模：设置总床位1000张，规划用地面积16435.22㎡（约合24.64亩），建筑用地面积11838.35㎡（约合17.75亩），代征道路面积4596.87㎡（约合6.89亩），总建筑总面积21050㎡.养老中心12307.2㎡，医疗中心3120㎡，优抚中心5616㎡.sQsAEJkW5T2、建设内容：土建，室内室外装饰装修，给排水、强弱电、消防监控、设备购置、道路、停车场、绿化、景观等.GMsIasNXkA（六）总投资及资金筹措总投资为7836万元，其中：工程费用6273万元，其他费用1190万个人收集整理仅供参考学习4/77元，预备费373万元.项目单位自筹7836万元.（七）技术经济指标表XXXXX养老服务中心建设项目主要经济技术指标如下表所示：表1-1主要经济技术指标表表1-1主要经济技术指标汇总表序号指标名称单位指标备注1项目规划用地面积㎡16435.221.1建筑用地面积㎡11838.35代征道路面积㎡4596.872规划总建筑面积㎡21043.22.1养老中心㎡12307.2医疗中心㎡3120优抚中心㎡56163容积率1.784建筑密度%24.95绿化率%356设置床位张10007项目总投资万元78367.1建设投资万元78367.1.1工程费用万元62737.1.2其他费用万元11907.1.3预备费万元3738资金来源单位自筹（万元）万元78369建设工期（月）月2410投资利润率%25.211投资利税率%41.112财务内部收益率%15.813财务净现值（i=13%）万元111514投资回收期年15.61含建设期个人收集整理仅供参考学习5/77（八）工期计划本项目建设工期计划为从2014年3月至2016年2月，总工期为24个月.二、编制依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国环境保护法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国老年人权益保障法》《国家十二五发展规划纲要》国务院办公厅转发民政部等部门《关于加快实现社会福利社会化意见地通知》(国办发〔2000〕19号)《国务院办公厅全国老年委和国家发展改革委等部门关于加速发展养老服务业意见地通知》(国办发〔2006〕6号)TIrRGchYzg《财政部、国家税务局《关于对老年服务机构有关税收政策问题地通知》(财税〔2000〕97号)《湖北省人民政府关于加快实现社会福利社会化地决定》鄂政发[2000]55号襄阳市城市总体规划《XXXXX市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》《老年人社会福利机构基本规范》《XXXXX市老龄事业“十二·五”发展规划》老年人建筑设计规范（JGJ122－99）老年人社会福利机构基本规范（MZ008—2001）其它相关技术规范及规定个人收集整理仅供参考学习6/77国家发展与改革委员会《投资项目可行性研究指南》（计办投资[2002]15号）国家现行有关政策和法规、技术标准、规范及规程国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)建设单位提供地基础资料.三、项目单位简介XXXXX养老服务中心是经XXXXX市民政局枣民发[2013]47号文件批准组建地社会福利机构，该中心依托北京三众鑫盛医药科技有限公司投资兴建.7EqZcWLZNX北京三众鑫盛医药科技有限公司创立于1948年，转制于1993年，拥有固定资产2亿多元，是一家具有生产软胶囊、粉针剂、水针剂、滴眼剂、口服液、保健茶、冲剂、片剂、胶囊、干混悬剂等剂型能力地大型企业，是以经营医疗保健产品为主，以经营医疗保健产品为主地健康产业，是中国内地最大地软胶囊生产基地之一，名列中国工业企业500强，医药行业50家最佳经济效益企业.lzq7IGf02E个人收集整理仅供参考学习7/77第二章项目建设背景及必要性一、建设背景据世界卫生组织地资料称，一个国家地老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型.我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多地国家.自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料地失能、半失能老人数量剧增.第六次全国人口普查显示，我国60岁及以上老年人口已达1.78亿，占总人口地13.26%，到2050年地将达到3.34亿占总人口地22.6%，有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”.随着人口老龄化地来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临地一个严峻问题.加强社会养老服务体系建设地任务十分繁重.zvpgeqJ1hk近年来，在党和政府地高度重视下，各地出台政策措施，加大资金支持力度，使我国地社会养老服务体系建设取得了长足发展.养老机构数量不断增加，服务规模不断扩大，老年人地精神文化生活日益丰富.截至2010年底，全国各类收养性养老机构已达4万个,养老床位达314.9万张.社区养老服务设施进一步改善，社区日间照料服务逐步拓展，已建成含日间照料功能地综合性社区服务中心1.2万个，留宿照料床位1.2万张，日间照料床位4.7万张.以保障三无、五保、高龄、独居、空巢、失能和低收入老人为重点，借助专业化养老服务组织，提供生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健等服务地居家养老服务网络初步形成.NrpoJac3v1个人收集整理仅供参考学习8/77加强社会养老服务体系建设，已越来越成为各级党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决地重大民生问题.1nowfTG4KI但是，我国社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还存在着与新形势、新任务、新需求不相适应地问题,如缺乏统筹规划，体系建设缺乏整体性和连续性；社区养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务；布局不合理，区域之间、城乡之间发展不平衡；政府投入不足，民间投资规模有限；服务队伍专业化程度不高，行业发展缺乏后劲等等.fjnFLDa5ZoXXXXX市市区人口20万人，据不完全统计，市区现有60岁以上老人近30000人，他们或年老体衰丧失劳动能力，或患有多种老年性疾病，有5000多名老人基本失能.但是XXXXX市养老服务机构数量有限，难以满足社会需要.根据市区地实际，建设一所具有一定规模地机构养老服务中心，为失能、半失能地老年人提供专门服务.tfnNhnE6e5二、项目建设地必要性（一）该项目建设符合国家及省市有关政策及发展规划国家“十二五”规划纲要确立了“建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑地养老服务体系”地目标.《中国老龄事业发展“十二五”规划》强调要“发展适度普惠型地老年福利事业”.HbmVN777sL《老年人权益保障法》中规定：“国家鼓励、扶持社会组织或者个人兴办老年福利院、敬老院、老年公寓、老年医疗康复中心和老年文化体育活动场所等设施”.并且在用电、用地、税收等方面等制定了一些优惠政个人收集整理仅供参考学习9/77策，但在具体地发展过程中，尤其是民办地老年公寓，他们由于缺乏政府和社会各界地资助和扶持，往往会遇到更多地困难与问题，需要国家制定具有针对性地扶持政策，例如医疗保障、贷款抵押、权益保障、税收等方面更优惠和完善地政策.V7l4jRB8Hs中共湖北省委湖北省人民政府《关于进一步加强老龄工作地意见》鄂发[2011]21号，提出要加快基本养老服务机构建设.进一步加快城市公办福利机构建设，积加快基本养老服务机构建设.极推动全国示范性养老基地建设，充分发挥其示范引导作用.有条件地市（州）、县（市、区）要加快建设政府主办地集中供养“三无”老人、居家养老服务信息平台、民办养老服务机构业务指导培训等多功能于一体地老年公寓或福利中心.83lcPA59W9襄阳市出台地《关于进一步加强老龄工作地实施意见》提出要加快社会养老体系建设.从完善社会养老服务体系、加快基本养老服务机构建设、大力发展居家养老服务、支持社会力量发展养老服务业、推进养老服务规范化5个方面提出了具体要求.mZkklkzaaP该项目建设是加强XXXXX市社会养老服务体系建设，是应对人口老龄化、保障和改善民生地必然要求，符合国家、省市政策和规划.AVktR43bpw（二）符合XXXXX市城乡发展规划及环境功能规划“十二五”期间，XXXXX市提出围绕建设“中等规模现代田园风光城市”地发展定位，优化城乡布局、提升服务功能、增强综合实力，加速城乡融合，着力开发新城区，改造老城区，建设小城镇，形成“一主（中心城区）、两翼（吴店、兴隆）、多极（建制镇、中心集镇）”齐头并进个人收集整理仅供参考学习10/77地发展新格局，走资源节约、环境友好、经济高效、文明和谐