二手房地产项目尽职调查清单(全系列)

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资源描述

1二手项目尽职调查清单一、目标公司工商登记及股东情况(此项必须提供)1、公司营业执照及组织机构代码证(最新及历次变更的营业执照);2、公司成立及其历次变更的各项批文,包含分立、合并等;3、公司最新章程及历次章程修正案;4、法定代表人、中高级管理人员任职情况(如姓名、职位以及联系方式等)、实际控制人、关联企业基本情况;5、公司企业代码证、税务登记证;6、公司取得的各项资质证书及相关政府批文;7、公司如有租赁经营或承包经营的事项,请提供相关资料;8、公司股东出资情况说明,提供公司历次验资报告;9、关联往来清单,关联公司架构,完整的股权架构图(包括股东、子公司、分公司、其他关联企业等),关联企业负债情况;10、公司合作、合资协议,如有,需提供;11、外汇、外资登记证,如有,需提供;12、重大股东会/管理层/董事会决议或会议纪要;13、各项目可行性报告、立项批准文件;14、企业信用报告;15、房地产开发企业资质;16、公司历史沿革(如股东及股权、经营范围、注册资金、住所地等的变化);2二、公司土地及项目的情况(此项必须提供)1、取得土地的途径及土地使用权转让(或出让)合同,土地出让证件;CAD红线图、地形图、管网图、地块勘察报告、片区规划图、规划设计要点及要求、控制性详细规划,涉及水利、环保、林业、风景区、市政工程、航空、历史文物保护等规划要求。2、提供各宗地招拍挂成交的文件资料(包括招拍挂的公告及配套文件);3、国有土地使用权证及土地登记资料(是否存在查封、抵押、担保等权利负担)、所配地籍图、房地产权证(如有);4、已缴地价款的凭据;是否存在未缴纳款项及税费?请提供相关资料。包含费用支付清单(土地款、转让金、市政费、拆迁费、契税、印花税、已支付、应支付、未支付)5、成交后1年以上未开发的地块,是否存在闲置土地处理意见,若有,应提供国土部门及政府处理的相关文件。6、若有报批设计方案,应提供经政府批准的规划方案;7、宗地立项审批文件;8、如涉及农用地转用及征收,应提供政府同意农用地转用及征收的审批文件;9、最新的土地利用总体规划及城乡规划(2012年以上的)10、建设用地批准书及附图;11、规划主管部门的规划批准文件(包括但不限于建设项目选址意见3书、规划意见书及附图等);12、规划许可证、建设施工许可证、预售许可证、土地使用权及相关证件、市政配套协议证书、人防、消防、环评、市政、园林、交通和规划等政府主管部门对项目审查意见或验收意见;以及规划报建费用缴纳情况。13、土地上是否存在建筑物及构筑物?是否拖欠工程款?征地、拆迁安置补偿的完成情况?包含拆迁、安置、补偿等相关协议,应提供相应资料。14、地勘报告、包含与土地相关的政府、第三方文件或合同(如有)15、设计图纸、施工图审阅报告、基础分部验收表、主要材料进场记录、竣工验收备案表。16、项目前期开发资料,包括环评、消防等前期资料;17、农地转用及土地征收的审批文件及附图;18、涉及林地、水利开发的,应收集林业、水利主管部门的许可文件;19、红线外市政配套完成情况及完成的时间、收费标准(包括水、电、排污、燃气、通讯、电信、有线电视、供暖、道路);已完工程的市政配套各专业图纸(水、电、气、通讯、电视、排水等)及合同、预算。三、在建工程情况1、土石方施工情况考察;2、项目总体进度计划、目前各单位工程具体形象进度情况;43、项目所有设计变更、技术核定及业务联系单的资料汇总表、图纸会审记录、施工总承包招投标文件、已完工程决算报告、质量事故报告及处理意见、总平面图、竣工图纸等;4、基坑维护、基础工程、主体结构工程、结构吊装等中间核验合格的证明;5、已完成交楼苑区目前存在的主要问题项及发生的赔付、维修金额。至今是否有尚未解决的工程质量问题;6、工期一览表;7、竣工验收情况(证件和质保金缴纳情况);8、与主要建造商(承建商/供应商)的业务关系、承建项目、采购货物的介绍及依赖程度分析;9、现阶段工程进度情况说明(分栋数、业态划分)10、项目相关合同、协议审核,工程合同履行情况、签订情况、工程款支付情况。四、公司的财务及合约情况(此项财务部审计时需要)1.关于项目的合作开发和经营等事项的任何合同、意向书、备忘录等文件;2.工程合同台账及履行情况表(包括工程明细表、工程款支付情况等);3.合同台帐,总包,设计等主要合同;4.已交楼工程的维修合同;55.公司最近三年的财务(审计)报告,最近期科目余款表;辅助往来台帐、销售台帐、最近银行对账表、序时帐;6.公司执行的税种、税率及纳税情况(含有无欠税)专项说明,纳税申报表、相关底稿(分期间与税种);7.开发成本分配原则、底稿;8.目标公司的资产及负债情况,贷款人信息,往来账目分析表;对于金额较大,占比较高的资产应重点审核,重点关注其与银行、金融机构、小贷公司的借款及对外担保等,对于各项借款需关注其借款额、借款期限、利率;9.核查关联公司交易、相关成本的真实性;10.公司有无享受税收优惠政策、财政补贴,如有,请提供相关文件及依据。11.公司是否取得政府或其他机构的奖励或资助,如有,请提供相关文件及依据。12.公司正在履行的所有借款合同和对外担保合同(包括保证、抵押、质押合同);13.公司有无对外长期投资,如有,请提供投资企业现行有效的营业执照、出资协议、章程;14.税务清算、稽查、核定等报告;15.土地增值税测算表;16.目标成本执行情况;公司各项成本发生数据是否确实,包括前期成本、建安成本、销管费用等。617.公司正在履行的其他合同,如专项合同、销售合同、采购合同等,尤其是关联交易合同、发票。五、营销、销售情况1.销控表或销售统计表,包括销售均价、销售额、各产品销售情况、销售回款情况;2.销售费用支付情况、应付未付情况;3.产品适销情况分析,包含产品结构、优缺点及价格等;4.商品房买卖合同和认购书;5.银企按揭合作协议;6.业主签署的个人按揭贷款合同;7.车位销售、租赁合同;8.销售代理合同;9.前期物业服务协议、前期物业管理委托合同。六、关于公司的资产状况(此项财务审计时可能)1、公司现有固定资产明细和汇总表,以及重要生产设备的买卖合同、购置发票等、固定资产台帐;2、公司所有的房产证及国有土地使用权证;3、公司持有的商标、专利及特许经营权的权证;4、公司有无资产租赁或出租情况,如有,请提供相关资料;5、公司固定资产及无形资产的抵押、质押情况;76、公司历次验资报告;7、公司历次资产评估报告(如有);8、公司营业外收入及支出按性质列示的明细;9、非经常性项目按性质列示的明细。七、关于公司的职工情况1、公司目前在册职工的人数、姓名、年龄、职称、学历;法人代表、中高层人员情况;管理层组织架构;2、公司离退休职工的情况;3、公司员工工资表及社会养老保险、医疗保险缴交情况明细表;4、产权转让后需要安置的员工人数及具体拟补偿标准,遣散难易程度如何?八、客户关系情况1、销售合同是否存在风险,交楼标准、合同附图等是否与实际交楼存在差异,违约条款、补充协议等是否对公司存在不利;2、营销类输出资料审核,是否做到风险提示,是否存在误导消费等;3、施工合同审核,质保期限及维修合同约定,是否存在风险;4、物业前期合同、面积测量报告审核;5、台账审核,包含销售台账、投诉台账、维修台账、入住台账、权证台账等。8九、关于其他文件1、公司最近三年来的诉讼、仲裁及行政处罚案件,如有,请提供相关材料;2、公司总经理、副总经理及其他高级管理人员有无涉及诉讼、仲裁及行政处罚案件,如有,请提供相关材料;3、公司是否有因环境保护、建筑质量、劳动安全产生的侵权之债,如有,请提供相关资料。4、还需合作方准备给,国土、工商、规划、建委四个部门的空白的《介绍信》,盖公章。

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