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中山市房地产市场报告开发中心2010年4月1日中山市基本概况及路网中山市宏观经济环境中山市房地产市场分析报告思路PART1PART2PART3中山市基本概况及路网11、中山市城市地理位置2、中山市城市区划人口3、中山市交通网线5、西区特色4、发展规划6、西区地理位置及产业城市地理位置中山市位于广东省中南部，珠江三角洲中南部，是珠江口西岸的重要城市。行政管辖面积1800.14平方公里。市中心陆路北距广州市区86公里，东南至澳门65公里，由中山港水路到香港52海里。中山市地处港深、广佛和珠澳等几个都市圈的结合部，区位特征和优势十分突出。65公里52海里中山市是广东省辖地级市，下设24个镇区。2006年中山市总人口255.56万人，其中户籍人口为142.3万人，暂住人口约140万人，有海外侨胞、港澳台同胞80多万人。城市区划人口第二产业发达的镇区，异地户籍人口数量高于户籍人口的数倍，如火炬开发区、小榄镇、三乡镇。交通——全市交通较完善，已形成以国道和干线公路及京珠高速公路为骨架的四通八达的公路网中山市90公里半径范围内有广州、深圳、珠海、香港、澳门等5大机场；港珠澳大桥动工；深中大道今年立顶；中山09年出台一项降低外籍人口入中门槛的人口政策中山已形成东有中山港、南有神湾港、北有小榄港的“品”字形港口布局。其中，中山港集装箱年吞吐量更是跻身全国十强、世界百强。中山港至香港的水路客运，每天有10个班次，航程仅需75分钟。珠江三角洲交通体系示意图城市交通大广州地区深圳珠海澳门深中隧道港珠澳大桥中山——轻轨将进一步促进大珠三角的城市融合中江高速中山京珠高速广珠轻轨沿海高速铁路深中隧道通车后，深圳与中山的距离仅为40分钟港珠澳大桥通车后，香港至中山开车仅需45分钟，将比香港到厚街的距离近深中大桥/隧道：2010年后动工，货运为主东岸落脚点与机荷高速衔接西岸落脚点：南沙或南朗公路线路总长46km，其中隧道长18dm；铁路路线长96km，其中隧道长18d,港珠澳大桥：2010年后动工，客运为主东岸落脚点在散石湾；西岸与澳门明珠/珠海拱北大桥相连采取桥隧结合的方式进行建设，贯通后，从香港开车到澳门及珠海只需20分钟沿海高速铁路：在南朗与唐家湾间将形成铁路与城际轨道间的换乘枢纽目前厦深段高速铁路将于年内动工，2011年通车建成后深圳至厦门3小时，至潮州1个多小时，至惠州20分钟广珠城际轨道（简称广珠轻轨）交通工程线路的主线从位于广州市番禺区的新广州火车站引出，经佛山顺德区、中山至珠海的拱北，线路长１１５．６２５公里；支线从小榄站引出，经中山古镇至新会，最后到江门，线路长２６．６０９公里。主线和支线轻轨共设２１个车站，其中中山境内有７个站点，分别是主线的南头、小榄、东升、石岐、中山、翠亨和支线的古镇站。广珠轻轨是一条双线设计的全封闭、公交化的客运专线，采用电力机车牵引，设计最高行车速度为２００公里／小时。城市交通（续）广珠轻轨中山、石岐、翠亨三个站场今年进入全面建设阶段，并在2010年10月前完工。发展规划以石岐老区呈放射性向外发展，以中区旧城改造、东区快速发展、北区开发为主、西区南区为次的方向开发。城市重心逐渐东移，石歧与中山港两个组团形成子母城结构布局；东区：东区是中山城市规划发展主要方向。作为将来中山市第二行政中心，整体环境较好；西区：商业区，城市密度大，环境嘈杂，不适合居住；南区：2000年新划入城区，原属环城去（郊区印象），工业区（杂乱）配套不完善，在当地人印象中属中低档住宅区，片区随着各大发展商的进驻有所提升石歧区：中档楼盘，本地人购买居多；西区特色为中山市城区的西大门石岐河将西区和石岐区划开。105国道、广珠公路、中江公路、北外环、博爱路、富华道、岐港公路、彩虹大道、中山路等主干道路纵横穿越。长洲汽车站，岐江公园，市气象局，市邮政局等公共配套。现有工业企业190家，创造出全国名牌2个，全国免检9个，全国驰名商标1个，省名牌8个，省著名商标7个。西区成功创建为市经济强区，形成了西区片商贸文化产业组团，以及沙朗片以工业、汽贸、农副产品批发为主导的产业组团，适宜创业的氛围日益浓厚。岐港公路片区与隔江相望的石岐区工商业联系紧密。西区位置及产业分布石岐河贯穿，沿江风景秀丽。目标项目就是河边的中山市中物物流公司（中山市金属回收公司旁）位于中山市区西部，西区拥有黑人牙膏、西区名人电脑、大样电机等著名品牌；农业方面则打造出罗氏沼虾等拳头农产品；区内个体批发市场、交通物流、汽车销售、旅游酒店、饮食服务、文化娱乐等行业高度集中。中山市宏观经济环境21、经济发展排位2、GDP及产业结构3、人均GDP增长4、居民收入5、GDP与房价比较6、西区与各区比较经济发展排位2008年广东省各市GDP排行（亿元）820078074300371014091280127712001050992.1977757725.03720521.2498483442.8368.9355320.60100020003000400050006000700080009000广州深圳佛山东莞中山惠州江门茂名湛江珠海汕头清远揭阳肇庆韶关阳江梅州潮州河源汕尾云浮2008年中山GDP排行广东省第五位，突显中山在广东省城市群中的强大经济效益能力。数据来源：广东省统计局中山GDP历年连续快速增长，第二产业为主导产业近年来中山市经济运行形势良好城镇居民收入与消费支出稳步提高城镇居民生活状况得到进一步改善居民家庭消费已从“实用型”逐步向“享受型”发展;GDP及产业结构2003-2008年中山GDP统计497.1610.14817.5611201210.69140920%23%34%37%8%16%020040060080010001200140016002003年2004年2005年2006年2007年2008年0%5%10%15%20%25%30%35%40%中山市2009年三大产业结构第二产业61%第一产业3%第三产业36%数据来源：中山市政府网站中山市统计局中山市2006-2008年人均GDP走势42172494885610613.37%16.47%17.35%015000300004500060000200620072008元0%4%8%12%16%20%人均GDP2008年涨幅有所降低，总量是增加的。2008年的GDP换算后为8015美元。根据国际经验，该市的房地产进入相对减缓发展阶段，房地产市场相对成熟，购房需求主要为改善需求。数据来源：中山市政府网站中山市统计局居民收入情况2005-2008年中山城镇居民人均可支配收入统计1710018897203172199915%10%7.50%8%05000100001500020000250002005年2006年2007年2008年0%2%4%6%8%10%12%14%16%人民生活水平的不断提高,对住房的要求也随之上升,成为房地产市场发展的前提条件.近年来城镇居民人均可支配收入总量组建增加，但是增长幅度趋缓，09年增长速度有增加的趋势。数据来源：中山市政府网站中山市统计局中山市2006－2008年GDP增幅与房价增幅比较12.40%14.50%12.30%6.97%30.76%11.28%0%7%14%21%28%35%200620072008GDP增幅房价涨幅房价与GDP比较2008年房价涨幅低于GDP涨幅，房地产增长趋势明显。2007年，房价涨幅远大于GDP涨幅，存在房产泡沫，其他年份相对合理。数据来源：中山市政府网站中山市统计局2008年总面积人口（万人）GDP（亿）GDP增长%人均GDP石岐区49.7221.0379.879.10%37979.08东区79.1911.3785.4711%75171.50西区25.156.3546.512.10%73228.35南区48.735.426.2115.30%48537.04西区与周边城区的比较西区人口较少，但人均GDP很高，经济发展增长速度很快。西区是中山市城区中最小面积的一个区，人口也是较小的，但人均GDP却排在了第二的位置，GDP增长速度较快，这可能跟该去商业氛围浓有有关。数据来源：中山市政府网站和政府工作报告中山市房地产市场分析31、土地市场情况2、房地产整体特征分析5、西区与周边区比较3、商品住宅市场情况4、商品住宅市场情况6、西区楼盘调查7、沿海南蓢镇楼盘调查8、邻近珠海各镇楼盘调查2009年土地交易变化土地转让1919.428.219.837.260.530.363.978.720.944.869.401020304050607080901月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份面积（万M2）土地转让10173.910236.82056715817.231529.433996.116241.861671.558670.116662.525385.262688.70100002000030000400005000060000700001月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份产价(万元)全年变化起伏较大，1月份低开低走，9月份达到最大面积，8月份达到最大交易额，10月份土地交易面额降到年初水平，12月份回到第二高位水平。全年变化起伏较大，2010年有降低的趋势。数据来源：中山市国土资源局原因1：城区与各镇区均为独立体，拥有各自的经济中心。随着镇区基础配套设施建设投入加大，居住条件日益完善，居民均倾向在所在镇区购房，故各镇区房地产市场快速发展。原因2：各镇区间的交通网络不发达，尤其是公交车网络的不健全令居民日常主要交通工具仍以摩托车为主，导致居民的活动区域有限，因此，消费者在购房时所选楼盘的区域也成为主要考虑因素。中山市房地产整体特征分析特征1：购房区域性明显。据商品房合同登记备案均价指标显示，2008年与2007年、2006年相比，镇区房地产交易价格与城区房地产交易价格差距继续缩小，从2006年的1.25：1，缩小到2008年的1.09：1。在成交均价方面，2008年，全市住宅成交均价为4301元/平方米。其中，城区均价4572元/平方米；镇区均价4235元/平方米。2008年城区与镇区成交均价45724235010002000300040005000城区镇区售价（元/㎡）中山市房地产整体特征分析特征2：镇区与城区实力趋近，价格拉差渐少。数据来源：中山市统计局中山整体城市居民注重生活享受的需求特质导致了整体城市住宅产品素质极高，整体规划设计以低密度设计为主导，注重居住的舒适性，且以低层或小高层为主，一梯两户或两梯四户的设计最常见。中山市房地产整体特征分析特征3：密度低，产品素质高，注重人居享受。中山市民在购房时的户型选择方面倾向于购买中等户型住宅（建筑面积在90至144㎡之间），这一类占45.5%；小户型住宅（建筑面积小于或等于90㎡）所占比例也有所上升，占40.9%；大户型住宅（建筑面积大于144㎡）则占13.7%。户型消费结构趋于合理。需求面积比例90至144㎡之间,45.50%90㎡以下,40.90%144㎡以上,13.60%特征4：主力需求户型为三房。中山市房地产整体特征分析数据来源：中山市政府网站中山市统计局由于中山的地理位置靠近珠海、港、澳这三个房价高企的区域，而自身也拥有绝佳的生活、环境资源，因此，中山通过超高的性价比吸引了众多的珠海、港、澳客户到此置业。其中以最靠近珠海的坦洲、三乡和南朗、南区的珠海置业者比例最高。特征5：外来客源（珠海、港、澳客）的消化力度远大于本地客户。中山市房地产整体特征分析调查发现，“房价”在“珠海人选择中山楼盘”的理由中首当其冲，占了近60%的比例，接着依次是地段、园林绿化、生活及商业配套、发展商品牌等。在接受的房价选项中，超过92%的客户选择了接受5000元/㎡以下的房价。近五成客户选择了90-120㎡的面积，同时有超过八成人的选择了两房和三房的户型。特征6：房