房地产评估报告

武汉市润土房地产评估公司BENTONITEINWUHANCITYREALESTATEAPPRAISALCOMPANY房地产评估报告委托方：宫志博润土房估字[2012]第33号项目名称：武汉市洪山区光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室转让价值评估估价机构：武汉市润土房地产评估公司作业日期：2012年7月2日至2012年8月28日武汉市润土房地产评估公司——————————————————————————————————————————————第2页共18页目录一．致委托方函…………………………………………………3二．估价师声明…………………………………………………4三．估价的假设和限制条件……………………………………6四．估价结果报告………………………………………………8五．估价技术报告………………………………………………12武汉市润土房地产评估公司——————————————————————————————————————————————第3页共18页致委托方函宫志博：本公司接受你的委托，我们对位于武汉市光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室房地产的价值进行了评估，估价目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2015年5月27日。价值类型：估价对象的公开市场价值。在整个估价过程中，本公司估价师遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：969370元，大写玖拾陆萬玖仟叁佰柒拾圆整（人民币）：，单价：9693.7/M2。上海市天天房地产评估公司法定代表人：杨鹏飞2012年7月4日武汉市润土房地产评估公司——————————————————————————————————————————————第4页共18页注册房地产估价师声明对本报告我们特作如下郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、注册房地产估价师李振研、蓝金玲、吕梦、杨鹏飞、杨燕琪、谢育华已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。武汉市润土房地产评估公司——————————————————————————————————————————————第5页共18页6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实、可靠性负责。8、本估价报告公是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准。注册房地产估价师：杨鹏飞（注册号：333333）注册房地产估价师：吕梦（注册号：666666）武汉市润土房地产评估公司——————————————————————————————————————————————第6页共18页估价的假设和限制条件1．本次估价的假设前提⑴估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让；⑵洽谈交易期间房地产价值将保持稳定；⑶市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变；⑷交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识；⑸不考虑特殊买家的附加出价。2．未经调查确认或无法调查确认的资料数据（1）本次估价未对估价对象做建筑基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其基础、结构等方面的重大质量问题；（2）假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销。3、估价中未考虑的因素及一些特殊处理（1）估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般变会发生变化。（2）估价结果未考虑未来处置风险；武汉市润土房地产评估公司——————————————————————————————————————————————第7页共18页（3）估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场动作失当对其价值的影响；4、本报告使用的限制条件（1）本报告仅为委托人提供估价对象在估价时点转让市场价值参考，不作它用；（2）本报告使用期限为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象的市场价值参考，超过一年，需生新进行估价；（3）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。5、其他说明（1）估价过程中遇到的不确定因素、或有事项非估价人员执业水平和能力所能评定估算，估价人员和估价机构对此类事项不承担任何责任。（2）委托人应对所提供资料的真实性、完整性、合法性负责，如因资料的失真、不完整等原因引起的后果，估价人员和估价机构不承担任何责任。武汉市润土房地产评估公司——————————————————————————————————————————————第8页共18页估价结果报告一．估价委托人：宫志博二．估价机构：武汉市天天房地产评估公司住所：武汉市洪山区光谷步行街法定代表人：杨鹏飞资质等级：一级证书编号：建房估证字[2011]号有效期限：2011号5月20日至2014号5月19日三．估价对象估价对象为武汉市光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室房地产，房屋建筑面积为100平方米，两室两厅一卫，框架结构，南北朝向，简单装修，个人完全产权。四．估价目的为委托人转让估价对象提供市场价值参考五．估价时点2012年5月27日六．价值定义房地产转让价值，即为公开市场价值七．估价依据本次估价依据了国家有关法律和国务院、建设部、国土资源部武汉市润土房地产评估公司——————————————————————————————————————————————第9页共18页颁布的法律、法规和政策性文件，以及评估房地产的相关资料，主要有：1．《中华人民共和国城市房地产管理法》；2．《中华人民共和国土地管理法》；3．国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；4．本公司掌握的房地产市场信息资料；5．本公司估价师现场勘察及市场调查所获得的有关资料；6．委托方提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》复印件。八．估价原则1.合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。2.最高最佳使用原则最高最佳利用是估价对象一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给予估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。3.替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用武汉市润土房地产评估公司——————————————————————————————————————————————第10页共18页相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格中经过相互影响与比较之后来决定的。房地产价格也同样遵循替代规律，受其它具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。4.估价时点原则房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。估价时点原则是指求取某一时点上的价格，所以在评估一宗房地产的价格时，必须假定市场停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。5.独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价格。九．估价方法根据《房地产估价规范》（GB／T50291—1999），通行的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为完整房产，虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃，且类似交易案例较多，宜采用市场法进行估价；。为了让房地产价格由依有据，表明房地产的价值是由哪些部分组成的，又采用了成本法进行估价。市场法是在同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、武汉市润土房地产评估公司——————————————————————————————————————————————第11页共18页建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。成本法是求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。十．估价结果注册估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，并结合估价经验，确定该房地产在估价时点2012年5月27日的公开市场价值为人民币：969370元，大写玖拾陆萬玖仟叁佰柒拾圆（人民币）整，单价：9693.7元/M2。十一．估价人员注册房地产估价师：杨鹏飞（注册号：333333）注册房地产估价师：吕梦（注册号：666666）十二．估价作业日期二〇一二年七月二日至八月二十八日十三．估价报告应用的有效期自二O一二年六月四日起至二〇一三年是六月三日止。武汉市润土房地产评估公司——————————————————————————————————————————————第12页共18页估价技术报告一．估价对象实物状况描述与分析估价对象为武汉市洪山区光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室室房地产，房屋建筑面积为100平方米。⑴房屋用途：住宅⑵建筑结构：框架结构；（3）外观：估价对象所处的整体建筑物呈单元式、南北向楼房，外墙水泥砂浆涂料；（4）房屋楼层：20层（共32层）（5）平面布局：现房屋平面布局呈两室、两厅、一厨、一卫的格局；（6）配套设施：给水、排水、供电、有线电视和通讯等配套设施完备；（7）装修情况：简单装修。二．估价对象区位描述与分析位于洪山区商业中心——光谷步行街，加州阳光1幢总层数为三十二层，估价对象位于第二十层。和东湖经济开发区、光谷高新开发区距离很近；周边有华中科技大学、武汉市鲁巷中学、洪山实验洪山高级中学、长江职业学院、鲁巷实验小学；附近有703、536、518、540、581、728等30余条公交线