房地产估价报告

房地产估价报告估价项目名称：成都市中级人民法院受理案件涉及位于绵竹市经济开发区1栋1层、2栋1层的商业用途房地产市场价值评估估价报告编号：四川大成（2017）房字第175号估价委托人：成都市中级人民法院房地产估价机构：四川大成房地产土地评估有限公司注册房地产估价师:宋建辉注册号：5120100067杨金燕注册号：5120000082估价报告出具日期：2017年6月1日房地产估价报告四川大成房地产土地评估有限公司致估价委托人函成都市中级人民法院：受贵院的委托[（2017）成都中院法技委字第184号]，我公司遵循独立、客观、公正、合法的原则，按照国家规定的技术标准和程序，结合估价对象的权益状况及所在区域市场状况，对估价对象在价值时点的市场价值进行了专业分析、测算和判断，完成了估价对象的市场价值评估工作。一、估价对象：绵竹腾迅车业有限公司所属的位于绵竹市经济开发区1栋1层、2栋1层的商业用途房屋（建筑面积合计为3681.23平方米）以及一宗出让商业用地使用权（土地使用权面积为10831.83平方米）。估价对象具体评估范围和登记状况详见表1。二、估价目的：为成都市中级人民法院受理[（2016）川01执1830号]平安普惠融资担保有限公司四川分公司申请执行绵竹腾迅车业有限公司、胡恩、胡纯模借款合同纠纷一案时确定估价对象市场价值提供参考依据而评估房地产市场价值。三、价值时点：2017年5月5日四、价值类型：市场价值五、估价方法：成本法六、估价意见：估价对象在满足本报告“估价的假设和限制条件”及“价值类型”条件下的市场价值估价意见（详见表1）如下：房地产估价报告四川大成房地产土地评估有限公司表1估价意见一览表类型保管号房屋坐落规划用途建筑面积(㎡)评估单价(元/㎡)评估总价（万元）地面建筑物权0043043绵竹市经济开发区1栋1层商业20.7910062.09权0043043绵竹市经济开发区2栋1层商业3660.441352494.89建筑物总价/3681.23/496.98类型地号坐落用途使用权面积(㎡)评估单价(元/㎡)评估总价（万元）土地使用权510683004007GB00008绵竹市经济开发区商服用地10831.83461499.36土地使用权及建筑物总价/996.34总价大写人民币玖佰玖拾陆万叁仟肆佰元整特别提示：1、估价结果包含室内自行装修价值，不含家电、家具等可移动物品价值。2、估价结果确定中，单价精确到元位，总价精确到百元位，币种为人民币。估价的具体情况及相关专业意见，请见附后的估价报告。四川大成房地产土地评估有限公司法定代表人：徐涛二○一七年六月一日房地产估价报告四川大成房地产土地评估有限公司1目录估价师声明....................................................2估价的假设和限制条件..........................................3一、估价的假设..........................................................................................3二、估价报告使用限制条件......................................................................5三、需要特别说明事项..............................................................................6估价结果报告..................................................7一、估价委托人..........................................................................................7二、房地产估价机构..................................................................................7三、估价目的..............................................................................................7四、估价对象..............................................................................................7五、价值时点.............................................................................................11六、价值类型.............................................................................................11七、估价原则............................................................................................12八、估价依据............................................................................................13九、估价方法............................................................................................14十、估价意见............................................................................................15十一、注册房地产估价师........................................................................16十二、实地查勘期....................................................................................16十三、估价作业期....................................................................................16附件.....................................................17一、成都市中级人民法院司法评估委托书（复印件）二、估价对象及可比实例位置示意图三、估价对象实地查勘情况和相关照片四、《绵竹市房地产交易中心房屋信息摘要》（复印件）五、《土地登记卡》（复印件）六、估价机构营业执照（复印件）七、估价机构资质证书（复印件）八、估价人员资格证书（复印件）房地产估价报告四川大成房地产土地评估有限公司2估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中对事实的说明是真实、准确和完整的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。3、我们与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》和《四川省住房和城乡建设厅房地产司法鉴定评估指导意见（试行）》等房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写本估价报告。5、参与本估价项目的房地产专职房地产估价师具备相关专业知识和相应的房地产市场分析能力。6、参与本次估价的注册房地产估价师注册房地产估价师姓名注册证书号签名签名日期宋建辉51201000672017年6月1日杨金燕51200000822017年6月1日房地产估价报告四川大成房地产土地评估有限公司3估价的假设和限制条件一、估价的假设(一)一般性假设1、估价委托人提供了估价对象的《绵竹市房地产交易中心房屋信息摘要》、《土地登记卡》等资料复印件，我们对上述资料进行了必要的核查验证，本次评估假定上述资料合法、真实、准确、完整，估价对象按登记用途能够持续有效使用。2、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。3、注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，本次评估假定估价对象的实际建筑面积及土地面积与《绵竹市房地产交易中心房屋信息摘要》建筑面积、《土地登记卡》记载土地面积一致。4、估价人员实地查勘的房屋与估价对象《绵竹市房地产交易中心房屋信息摘要》、《土地登记卡》登记房屋及房地产管理部门的相应登记薄中记载房屋为同一房屋，具有唯一性。5、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：（1）房地产交易符合国家相关法律、法规规定，能够自由在市场上交易；（2）交易双方是自愿进行交易，交易目的是追求自身利益的最大化；（3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；房地产估价报告四川大成房地产土地评估有限公司4（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；（5）不存在特殊买者的附加出价。（6）交易双方负担各应负担的税费。6、估价对象为所在建筑物的一部分，假设估价对象享有公共部位的通行权及水、电等共享设施的使用权。(二)依据不足假设无。（三）不相一致假设本报告价值时点为2017年5月5日，估价人员完成实地查勘日期为2017年5月17日，价值时点与完成实地查勘日期不一致，本次评估假定估价对象在价值时点房地产状况与完成实地查勘之日的状况一致。（四）背离事实假设估价对象在价值时点已被人民法院查封,且设置有抵押权，因查封将随估价对象的拍卖处置而消灭或解除，基于本次评估目的，本次估价未考虑估价对象原有的抵押权及查封的影响，故本次评估设定估价对象权利状况完整，无权属纠纷、无抵押、查封、出租等他项权利限制。（五）未定事项假设1、估价对象地址在《房屋信息摘要》记录为“绵竹市经济开发区”，并未注明具体街道、门牌号等，估价委托人带领估计人员实际勘查时也未找到估价对象门牌号，本次评估假设估价对象《房屋信息摘要》登记房屋与估价人员实际勘察的房屋为同一房屋。2、估价人员在现场勘查中发现除产权证（绵房权证监证字第0039937号）上两处建筑物外，另有3栋建筑物。估计委托人无法提供其相应资料，房地产估价报告四川大成房地产土地评估有限公司5估价人员亦无法查验此3栋建筑物权利归属，故本次评估以估价委托人提供的资料信息为准，上述3栋建筑物不在本次评估范围内。二、估价报告使用限制条件1、本报告估价结论仅作为成都市中级人民法院受理[（2016）川01执1830号]平安普惠融资担保有限公司四川分公司申请执行绵竹腾迅车业有限公司、胡恩、胡纯模借款合同纠纷一案时，确定估价对象市场价值提供参考依据，若用于其他用途本报告估价结果无效。2、本报告估价结果包括房屋及分摊的土地使用权价值。该土地使用权若与房屋分割处置，本报告结果无效。3、本报告估价结果仅作为在本次估价目的下的参考依据之一，对估价目的的实现不具有强制力。4、本报告应在确定的使用期限内使用，即自本报告出具日起一年内（自2017年6月1日至2018年5月31日）有效，超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由使用者承担。5、本估价报告必须完整使用方为有效，对仅使用本估价报告中的部分内容，所导致可能