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2010年西安二手房市场发展报告及11年预警预测----------西安房地产信息网数据研究中心一、2010年二手房市场宏观政策影响分析●契税政策从2010年1月1日--2010年12月31日止；日期认定：商品房以合同备案日期为准；二手房以登记受理日期为准。1、90平方以下普通住房：契税2％；2、90平方－144平方普通住房：契税3％；3、144平方以上高档住房：契税：5.5％。出售普通住房的营业税、个税交纳方式：（日期认定：与之前执行的依据时间一样）：商品房以契税完税日期或证载时间为准；二手房以房改房契约或证载时间为准。1、未满五年的：营业税：差额的5.55%；或全额的5.55%个税：差额的30%或全额的2%；2.满五年的：营业税：无；个税（不是唯一一套住房的）：总额的3%或差额的40%个税；3、满五年以上，且是唯一一套住房的：无营业税、个税：总额的2%或差额的30%。●2010年1月10日：国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导.对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。●2010年3月22日财政部、国家税务总局近日下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，通知中称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。●新国十条——国务院在2010年4月17日发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，明确提出遏制房价过快上涨的五项十条举措，宣示中央政府遏制部分城市房价过快上涨动真格，决心切实解决住房这个既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。●2010年6月12日住建部等七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，指出公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。公共租赁住房单套建筑面积严格控制在60平方米以下。●国家有关部委“新五条”出台；国家有关部委再推多项铁腕政策，包括加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度、完善差别化的住房信贷政策、增加住房的有效供给，加快推进房产税改革试点工作等，以巩固房地产市场调控成果。国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数.完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。●为加强流动性管理，适度调控货币信贷投放，中国人民银行决定，从2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第六次上调存款准备金率……●国土资源部2010年12月19日晚发出通知，要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。二、2010年西安市二手房市场概况2010年西安二手房市场成交套数为17638套，交易面积为257.72万平方米，较去年同比上涨30.27%；其中二手住宅成交套数为14182套，成交面积为123.68万平米，较去年同比下降了3.35%；可以看出2010年二手房市场总成交面积增量明显。另外二手住宅的成交均价为3567.85元/平方米，同比下降是2.59%。从下面的2010年二手房市场12个月的成交面积走势图可以看出，一季度二手市场成交量呈现逐渐增加的趋势，但是自从四月份国家出台史上最严厉的调控政策“国十条”之后，二手房的成交面积迅速下滑，之后逐渐保持稳定。在传统的银十期间，虽然国家再次调控但对于二手房市场影响甚微，反而二手市场在年底出现翘尾现象，12月的成交面积达18.85万平米，创下了今年4月调控以来新高。2010年二手房市场保持了比较活跃的发展态势，全市置业群体购买二手房的热情仍然比较旺盛；此外，楼市调控对将购置新房的门槛抬高，在一定程度上间接激发了人们购买二手房的积极性；再者，与新房相比较，较低的价格也成为众多置业者选择二手房的重要原因。三、2010年西安市二手房市场成交分析3.12010年西安市成交二手房面积分析2010年西安的二手房交易中，我们从成交的分布图中可以把面积区间大致分为四个：其中成交量最大的属于60平米以下和60到80平米的两个区间段，占到了成交总量的46.62%；然后是100到144平米的两个区间段，占到成交总量的22.42%；而80到100平米的成交的比例为18.86%，从全年来看这两个区间的成交面积所占比重呈波动较大；最后是144到180平米和180平米以上的两个区间段，占到全年成交量的12.12%，所占的比重一直相对较小。3.22010年西安市成交二手房建筑年代分析从2010年二手房的成交的建筑年代来看，15年以内的房源所占的比重是最大的，通过分析我们可以发现这个年龄段的房源有以下一些优势：房龄不是太大，同时价格相对便宜，吸引了很多二手房的置业者购买。而10年以内和20年以内的房源，两者占总成交量的比重分别是20.36%和24.69%，前者房源较新，后者价格优势明显。20年以上的房源占成交比例的14.09%，5年以内的房源占总成交比例的9.94%，这部分房源所占的比重一直较轻。3.32010年西安市成交二手住房建筑类型分析从2010年二手房成交的建筑类型来看多层住宅的成交比重占到成交总量的65.11%。虽然比重最大，但受到高层和小高层建筑不断增多的影响，多层住宅在全年成交中所占比例已经呈现逐渐下降的趋势。另外小高层和高层所占的比例相当，分别为18.08%和16.81%；预计今后几年所占比例将逐渐增大。3.42010年西安市成交二手房物业类型分析从2010年成交的二手房的用途我们可以看出，普通住宅依然是成交主体，占总成交量的91.98%；其次是商业用房占总成交量的2.83%；办公用房占总成交量的1.29%，工业用房占总成交量的1.44%，其它类型所占比例仅为2.45%。四、2010年西安二手房市场特征4.1、政策密集成交量继续攀升二手房的契税政策在一定程度上影响了买房人的情绪，同时出售普通住房要缴纳的营业税和个税的比例在今年全年进行为期一年的调整，降低了一些房主出售出租二手房的积极性；国务院在2010年4月17日发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等十一条相关措施，明确指出要坚决遏制房价过快上涨，二手市场受此影响也开始出现观望态势；但是2010年9月29日国五条横空出世，严打非法囤地土地，实施问责机制，严控商业房贷，暂停三套房贷以及要加快房产税改革试点等措施，对于二手房市场作用不明显。2010年二手房市场在密集调控之下仍然保持了较快的发展态势，供应增量加大，成交量同比上涨30.27%。4.2、刚性需求旺盛，支撑二手住宅市场据西安房地产信息网统计分析发现：2010年二手房市场的成交量呈现井喷势的增长，总体的成交趋势两起一落，全四个季度成交量表现出不同的节奏，这与国家政策出台的时间不谋而合。从二手房的成交人群分析可得知买房的80后人群明显增加；从购置二手房的面积可以看出，90平米以下的小户型仍然受宠；从置业者买房的用途来看婚房比例大大增加。同时不断上涨的房价也让部分置业者转战二手市场购房。虽然2010年的二手市场跌宕起伏，置业热情曾经转冷，但是大量的中低收入人群最终稳住了二手房市场。4.3、租赁市场空前火热据西安房地产信息网通过近一年的长时间的观察和统计分析发现：2010年二手市场表现出了明显的售转租的形势；前三个月主要是受到春节过后返城工作及务工的人员的集中爆发而致；二、四季度受到相应政策出台的影响，二手房买卖市场趋于冷淡，人们的置业热情持续低迷，在一片观望形势中二手市场的方向逐渐向租赁市场转移；以及9月底有消息称拟于明年开始征收私房出租税，以及大量的城中村被拆迁改造，引发了集中性租房的现象，而卖方售转租的行为愈发明显，二手房租赁市场空前火热。4.4、小龄房源不断放量入市，高层小高层比重增大从2010年二手房的成交的建筑类型来看，呈现出多层建筑逐渐减少，小高层和高层建筑慢慢增多的趋势。据西安房地产信息网统计分析发现，2010年一季度多层建筑所占比例为73.06%、二季度所占比例为69%、三季度所占比例为62%、四季度超过65%。一方面，经过逐年的消化，多层住宅已渐渐“淡出”市场；另一方面，随着城市化建设步伐的加大，楼市供给主体渐渐过度到小高层、高层建筑类型上。预计未来二手房成交也将渐渐走出以多层为主体的成交建筑类型。五、2011年西安二手房市场预警预测5.1、中小户型仍是二手房市场主导目前在西安二手市场中，无论是买卖还是租赁，中小户型一直是成交的主体。虽然随着人们对自身生活及居住质量的要求相应有所提升，但是二手房市场的大部分需求仍然是要用来解决最基本的生活居住问题，二手房市场主力购买群体以中低收入人群为主的前提就决定了面积在60—90平米的房源依然是二手房买卖市场的交易主体；中小户型的二手房主体交易地位不会在短时期内发生太大变化。5.2、二手房挂牌价格或将有所攀升2010年可谓政策调控年，接连不断的政策对商品房的价格并没有太大的抑制，反而将置业的门槛抬高，这无疑将部分刚需置业者拒之新房门外。虽然西安也在加紧保障房建设的步伐，但是西安市场刚需旺盛，整个工程也需时间来完成，预计未来一年西安二手房市场需求量依然较大，房价走高的可能性较大。5.3、租赁市场或将持续火热景象西安城中村不断改造拆迁、大中院校的寒假暑假、商品房房价持续上涨等种种因素让2010年二手房市场表现的比较活跃，在频繁的政策调控下仍然取得了不错的销售量，租赁市场空前火热，预计2011年二手房租赁市场仍将火热。首先，西安有着全国第二的教育资源，众多高校潜藏大量的学生租赁群体；其次，西安周边以及全国各地来此工作上班的人群庞大；再者，随着西安城市不断扩容，旧城陆续被拆迁，需要租房啊的人群大量存在；此外，政策预期更严厉的背景下二手市场越来越受到人们的青睐。5.4、预计2011年二手市场总体将保持平稳运行错综复杂的调控政策对于二手市场产生了相应的影响。相关部门表示要加大宏观调控的力度和频度，明年房地产市场调控不会松绑，而且还会有更多的调控政策储备。12月29日，住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上明确表示，2011年住房城乡建设系统要重点抓好第一项工作就是“继续坚定不移地加强房地产市场调控”，并首次提出将会同有关部委储备调控政策。由于商品房市场“抗药性”的不断加强，未来管理层出台调控政策的强度会更加大，而政策的出台也会造成二手房市场波动的频率也会加剧。预计明年的二手房市场总体稳定，局部波动；商品房市场、城中村拆迁等对于二手市场影响加大。六、综述2010年对于西安的二手房市场来说是不寻常的一年，政策洗礼下的租售市场出现波动，置业者以及租售房主的买房卖房积极性也在冷热交替中不断循环。2010年二手房市场跟随国家调控的节拍，市场总体表现出“先扬后平再扬”的发展轨迹。首次调控之后成交量出现回落，二次调控之后运行平稳，年底最后两月二手房的成交量出现翘尾，给今年的二手市场画上了一个圆满的句号。随着新房开发力度的加大，选择较新且价格相对新房更便宜的二手房作为自己住所的人群在逐步增加。相信来年的二手房市场将更加符合西安市的实际需要，在政策的引领下健康稳定发展。另外二手房中介店数量的增多、范围的扩大，也让越来越多的置业者的认可和选择二手房。中介店品牌化是二手房市场发展的必然趋势，我们将会看到二手房市场会成为人们日后置业买房的重要途径。