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高新区商务市场调研分析高新区写字楼、公寓及酒店市场调研分析二、高新区写字楼市场调研分析三、高新区公寓市场调研分析四、高新区酒店市场调研分析五、各物业类型对比及综述一、西安写字楼市场格局一、西安写字楼市场格局Part1:西安写字楼市场分布格局南三环至西高新版块城北版块城内版块曲江版块西高新（旧）：高新路、科技路、唐延路、南二环西段代表：高新国际、高科广场、创业广场西高新（新）：以高新管委会“都市之门”为圆心辐射的政务中心、绿地笔克会展为圆心的商务核心，形成项目周边政经焦点代表：都市之门，绿地中央广场城内：北大街-南大街-南稍门凯爱大厦、长安国际、中大国际城北：未央大道代表：利君V时代、经发大厦城南、城东、城西：除南二环沿线外，其它分布较为零散Part2:西安写字楼市场供求关系现状根据西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：截至2014年7月末，西安写字楼目前市场存量106万方，2014—2016,年，预计将有27个项目入市，新增供应量将达到239万方西安商业地产库存去化周期已升至86个月，再次步入此轮周期下行低谷，而在行业发展的大环境及市场供需因素下，后市发展仍进一步趋于恶化。。2014年1-5月西安写字楼市场新批预售面积为76.83万平方米，与去年同期相比，增长了72.4%。市场销售面积为32.39万平方米，与去年同期相比，增长了22%。Part2:西安写字楼市场供求关系现状西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：二、高新区写字楼市场调研信息一、高新区写字楼市场调研信息Part7重点写字楼个案信息Part1高新区写字楼市场板块划分Part2高新区写字楼具体分布情况Part3各板块在售\待售写字楼信息Part4在售\待售写字楼特点分析Part5高新区写字楼市场特点梳理总结Part6高新区写字楼租赁市场信息Part1高新区写字楼市场板块划分划分原则：根据区域写字楼市场发展特点，结合在开发项目属性与地域差异性等综合考虑划分高新一期核心板块—高新区传统核心办公区，配套高度完善，用地稀缺，在开发写字楼较少；唐延路板块—高新区最密集的商务办公带，办公氛围浓厚，沿线两侧已开发成型；锦业路板块—高新区新的行政、金融商务中心，办公物业发展起步晚，氛围尚未形成；11唐延路板块锦业路板块科技六路1234567891011121314高新区写字楼、公寓及酒店分布总览写字楼（在售/待售）公寓（在售/待售）酒店Part2写字楼具体分布情况1234567891011121314已建成项目（部分）在开发项目15161718Part3各板块在售\待售写字楼信息高新一期核心和唐延路板块锦业路板块Part3各板块在售\待售写字楼信息特点1——销售面积Part4在售\待售写字楼特点分析单户面积划分多在100㎡以上，客户需求以100㎡以上为主u写字楼产品单套面积划分多在100-330㎡；u实际销售中200㎡以上大面积至整层销售比例最多；u写字楼项目中的公寓产品，后期多以办公方向来推售；u同项目中的公寓产品售价最低，销售速度最慢，写字楼产品价高量快。写字楼目前仍以常规高层办公为主，在售超高层办公较少，但供应在增加特点2——建筑高度Part4在售\待售写字楼特点分析写字楼层高多在3.5米以上，超高层以4.2米层高为主特点3——标准层层高Part4在售\待售写字楼特点分析写字楼多为毛坯交房，少有简装标准，但超高层写字楼均为精装交房特点4——装修状况Part4在售\待售写字楼特点分析特点5——销售状况Part4在售\待售写字楼特点分析写字楼市场竞争激烈，售价难以得到有力支撑，后市销售压力较大写字楼市场特点梳理总结Part5高新区写字楼市场特点梳理总结p楼栋数量：除启迪清扬时代规划有8栋写字楼外，大部分项目写字楼数量控制在1-3栋；p建筑高度：以100米左右高度为主，最低高度83m，个别超高层高度达到200m以上；（启迪清扬时代1栋208m、绿地中心2栋双子塔270m、中铁西安中心1栋230m）p层高：百米高层层高在3.3-3.9m之间，200米以上超高层层高在4.2m左右；p面积区间：标准层——百米高层580-2260㎡，200米以上超高层2000-2300㎡；开间面积——百米高层以100-1800㎡为主，200米以上超高层300-2300㎡；单套面积——单套面积在100-330㎡之间，实际销售中以200㎡以上大面积及整层占比较多；p销售价格：百米高层9000-12000元/㎡（均价11000元/㎡）；200米以上超高层18000-23000元/㎡（均价20000元/㎡）；p销售情况：受政策层面影响，2013年10月后，高新区写字楼由于大部分证件不全而停售；当前写字楼市场存量高、竞争激烈，其去化压力较大。①常规高层写字楼售价在11000元/㎡左右，200米以上超高层售价接近20000元/㎡；②写字楼市场存量持续加大，竞争较为激烈，后市销售状况不容乐观；小结：高新写字楼租赁市场信息Part6高新区写字楼租赁市场信息注：物业费不包括电梯费和中央空调费高新一期核心区域版块：主要是包括分布在南二环沿线、高新路沿线和科技路沿线的在租写字楼项目。这一区域处于高新区一期范围内，是西安市写字楼的发源之地，代表项目有财富中心、西部国际广场、高科广场等。以乙级写字楼为主，个别为甲级写字楼。月租金多集中在50-80元/㎡，出租率高。唐延路版块：在租项目多分布在唐延路和沣惠南路两侧，代表项目有旺座国际城，旺座现代城、洛克大厦等。主要以乙级写字楼为主。月租金多在60-80元/㎡，出租率稍低于核心版块。锦业路版块：是高新区未来的主要商务办公带，目前租赁市场还不太成熟，多是在售项目。在租的项目有汇鑫IBC和都市之门等，产品品质好，起步高，租金多在60-80元/㎡。但由于公共交通设施和配套还不太成熟，出租率较低。Part6高新区写字楼租赁市场信息高新写字楼租赁市场分析11唐延路板块锦业路板块项目区位：高新三路与科技路交汇处开发商：西部投资集团有限公司建筑面积：18万㎡物业类型：写字楼交房标准：简装容积率：6.09层高：3.5m建筑规划：两栋140米超高层办公楼；标准层：2260㎡单户面积主力：290-420㎡销售情况：目前仅作前期咨询，推售期限未定；财富中心3期Part7重点写字楼个案信息标准层平面图单户面积在143-427㎡，整层面积2260㎡，配备9部电梯；楼体四角的大面积户型中，有设置老板独立办公休息区及私人卫生间；财富中心3期Part7重点写字楼个案信息项目区位：高新一路高新公安分局西侧开发商：西安凯威实业有限公司占地面积：5.4亩建筑面积：1.9万㎡物业类型：写字楼交房标准：简装容积率：6.0层高：3m建筑规划：一栋25层办公楼，1-3层为底商，4-25层办公；车位数：132标准层：700㎡单户面积主力：92-142㎡销售情况：目前已经销售大半，售价在1-1.2万元/㎡，200㎡以上可送车位；昆城国际Part7重点写字楼个案信息整层面积700㎡，配备3部电梯，分户设置独立卫生间；标准层平面图昆城国际Part7重点写字楼个案信息都市之窗ACBD项目区位：团结南路12号（高新医院北侧）开发商：陕西量德事业开发有限公司占地面积：43.6亩建筑面积：15万㎡物业类型：公寓、写字楼、商业交房标准：精装、毛坯容积率：6.0层高：5.5m（LOFT），办公未知建筑规划：由四栋高层围合而成：A座18层LOFT办公、B座28层精装公寓、C座22层写字楼、D座8层集中商业；车位数：1277特色配套：地源热泵，24小时热水，纯净水制水等销售情况：项目推出时间已久，但产品细节尚未最终确定，目前仅为前期咨询；Part7重点写字楼个案信息ABC项目区位：科技一路与高新六路十字东南角开发商：陕西金松置业有限责任公司占地面积：40亩建筑面积：20万㎡物业类型：公寓、写字楼、酒店、商业交房标准：精装、毛坯容积率：5.59层高：3.5m（写字楼），3m（公寓）建筑规划：规划7栋楼，包括公寓、写字楼及酒店，目前在售1#楼，包括3个单元，A栋为写字楼，B、C栋为精装公寓；标准层：600㎡（写字楼）单户面积主力：264-335㎡（写字楼）销售情况：1#楼已经售罄，A栋写字楼9600-12000元/㎡，B、C栋SOHO办公售价8300元/㎡；二期3、5#楼被整体团购，目前2#楼正前期咨询；1#2#3#4#5#6#7#CROSS万象汇Part7重点写字楼个案信息1#楼平面图A栋写字楼标准层平面图A栋整层600㎡，划分两个面积单位，设置分户独立卫生间及茶水间；CROSS万象汇Part7重点写字楼个案信息项目区位：高新锦业路与丈八三路十字开发商：上海绿地集团西安置业有限公司占地面积：1200亩建筑面积：75万㎡物业类型：写字楼、公寓、商业、住宅层高：3.9m（写字楼）项目定位：高新中心，世界级全系商务港单户面积主力：110-300㎡绿地中央广场Part7重点写字楼个案信息绿地中央广场写字楼有：SOHO同盟、都市之门、瀛海、智海、领海、蓝海、绿地中心；SOHO同盟、瀛海、都市之门、智海、蓝海、领海已销售完毕；售价在1-1.4万元/㎡；目前在售写字楼绿地中心东塔，为270米高精装写字楼，地上57层，标准层高4.2米，已售面积近70%，多为整层出售，仅有少量500㎡单户销售；绿地中央广场Part7重点写字楼个案信息领海大厦标准层平面图绿地中央广场所有写字楼均未设置分户卫生间，而采用同层公共卫生间设计；单户面积主力在140-300㎡，层高均为3.9m；领海大厦整层面积1800㎡，蓝海大厦整层面积1900㎡。蓝海大厦标准层平面图绿地中央广场Part7重点写字楼个案信息类独层办公空间设计，独层面积624㎡，层高为3.9m；仍采用整层公共卫生间设计；智海大厦标准层平面示意图624㎡624㎡绿地中央广场Part7重点写字楼个案信息绿地中心项目区位：高新区锦业路与丈八三路十字开发商：上海绿地集团建筑面积：17万㎡物业类型：超高层写字楼交房标准：精装层高：4.2m建筑规划：项目两座270m超高层写字楼；标准层：2000㎡单套面积划分：150-500㎡工程进度：东塔楼目前工程已出地面车为数：843个开盘时间：2012年下半年入住时间：2016年12月30日销售情况：仅东塔楼在推售，现已销售70%，目前售价18000-23000元/㎡东塔西塔Part7重点写字楼个案信息电梯分高中低区设置，整层面积2000㎡，层高为4.2m；采用公共卫生间设计，并分户设置独立卫生间；5-14层标准层平面示意图34层标准层平面示意图Part7重点写字楼个案信息绿地中心锦业时代项目区位：锦业路与丈八四路交汇处以东300米开发商：陕西南湾房地产开发有限责任公司占地面积：67亩建筑面积：34万㎡物业类型：公寓、公寓类办公、写字楼交房标准：毛坯、精装容积率：6.0层高：3m建筑规划：一期规划2栋公寓、1栋公寓类办公，二期规划3栋写字楼、三期规划2栋超高层写字楼；车位数：2294标准层面积：A1、1000㎡，A2/A3、900㎡；销售情况：一期A1写字楼已经售罄，销售后期均价8300元/㎡，A2、A3公寓进入销售尾期，售价8300-8700元/㎡；二期售价：12000-14000元/㎡；A1A2A3三期Part7重点写字楼个案信息一期“smart公馆”共包括2栋楼，户型面积主力为27-65㎡；在售A3、A2楼为精装公寓，整层面积900㎡，A1楼为公寓类办公物业，整层面积1008㎡。A2楼标准层平面图A1楼标准层平面图锦业时代Part7重点写字楼个案信息3.4米无梁板结构，单层面积930㎡，配备4部品牌高速电梯；地辐热采暖，户式中央空调，独立卫生间；二期标准层平面图锦业时代Part7重点写字楼个案信息高科尚都项目区位：锦业路与丈八五路交汇处向北100米开发商：西安高科集团高科房地产有限责任公司占地面积：150亩建筑面积：40万㎡（包括住宅20万㎡）物业类型：住宅、公寓、写字楼、酒店、商业交房标准：精装（公寓）、毛坯（写字楼）容积率：3.5层高：3m（公寓、写字楼）建筑规划：首期规