场低迷，导致“断供”风险增加

月2008年8月6日房地产市场低迷，导致“断供”风险增加易居·研究中心企业研究部高级研究员：赵磊021-56388686-2032房地产市场低迷，导致“断供”风险增加摘要：房地产行业作为典型的资本密集型行业，资金的充裕程度直接关系到房地产行业的兴衰。自去年12月以来，截止今年6月，国房景气指数已连续出现七个月的下滑。资金困局是导致当前房地产行业景气度下降的主要原因，而央行连续提高存款准备金率所带来的信贷紧缩，以及由于日益高企的通货膨胀压力使房地产市场供求双方均出现了前所未有的压力，致使房地产行业陷入危局。房地产市场低迷，导致“断供”风险增加房地产行业作为典型的资本密集型行业，资金的充裕程度直接关系到房地产行业的兴衰。自去年12月以来，截止今年6月，国房景气指数已连续出现七个月的下滑。资金困局是导致当前房地产行业景气度下降的主要原因，而央行连续提高存款准备金率所带来的信贷紧缩，以及由于日益高企的通货膨胀压力使房地产市场供求双方均出现了前所未有的压力，致使房地产行业陷入危局。国房景气指数98991001011021031041051061072007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月房地产开发综合景气指数深圳商品住宅成交走势图02040608010012014007年1月07年2月07年3月07年4月07年5月07年6月07年7月07年8月07年9月07年10月07年11月07年12月08年1月08年2月08年3月08年4月08年5月08年6月万平方米05000100001500020000元/平方米供应量成交量成交价格©2008克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延路140号邮编：200072电话：563886862©2008克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延路140号邮编：200072电话：563886863伴随着房地产市场的低迷，部分地区房地产市场价格出现大幅波动。例如深圳房地产市场成交数据已经回落至10年前水平后，从而导致了房地产市场出现了系统性风险。导致房地产市场中出现大量的负资产家庭，并且涌现出大量断供现象。可能会导致国家金融系统出现类似美国次贷危机相同的金融风险。面对目前房地产市场中出现的断供现象，我们从以下几个方面对其影响进行分析。z“断供”对房贷市场的警示我国个人住房按揭贷款近年来发展得非常快。2007年以来，商业性购房贷款中的个人住房贷款增速呈逐月加快趋势。以房价收入比来度量，中国的住房抵押贷款无疑也越来越具有美国式次级抵押贷款的特征。只是国家较为严格的首付比例的控制，可以在一定程度上弱化借款者违约的损失。但是，随着存款准备金率的不断提高，市场流动性逐渐消失，屡次加息后，借款人的偿付压力不断增大，有的已经大大超出借款者当初所能承受的还贷能力，“断供”风险是不言而喻的。另外，房屋贷款在我国的银行体系内的比重也上升比较快，一旦大面积发生违约，银行的资产恶化速度将很快，目前的商业银行的风险准备可能还不足以应付这种可能的发生。z“断供”对宏观调控的警示经济运行有一定的规律，表现为经济周期，而宏观调控的目的是使经济周期中繁荣与衰退之间的波动平缓，并不能改变经济根本运行的轨迹，宏观调控不应该试图想使经济发展始终保持在高位，而我国经济通过多次宏观调控，促使我国经济多年持续快速的增长，无疑是把市场风险向后累积，到一定程度再一次性的爆发出来。“次贷”的爆发也说明了美国01年来的降息措施，现在来看是值得思考的。©2008克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延路140号邮编：200072电话：563886864z“断供”对金融监管的警示金融市场的参与主体，包括个人和公司形式的法人，都是追逐利益的个体，因此在资本市场的博弈中，最终的均衡的形成可能会超过市场所能接受的程度，因此需要制度建设和监管部门对各个参与方做出约束。而这个制度建设和监管机制的形成过程也不是一蹴而就的，往往是一个不断试错、小心论证的过程。当部分金融机构的眼前利益与市场制度建设的长期任务之间遭遇矛盾，究竟哪个更重要呢？美国次级债危机说明，为几家金融机构的利益而打开的监管大门，最终导致了全球的金融市场付出沉重代价。因此，市场基本制度的建设和监管机制的形成始终要以整个市场为出发点，考虑各个参与方的利益。我们认为我国当下以市场基础性制度建设为核心的监管思路仍是可行的，政府和监管层的重要任务是完善法律框架，在法律框架许可范围内，放开基础性的创新制度和机制，放宽对基础性的金融工具的开发。本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。©2008克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延路140号邮编：200072电话：563886865