城市房地产投资风险管理问题研究

湖南农业大学硕士学位论文城市房地产投资风险管理问题研究姓名：郭清义申请学位级别：硕士专业：企业管理指导教师：田千喜20071201城市房地产投资风险管理问题研究作者：郭清义学位授予单位：湖南农业大学相似文献(10条)1.学位论文赵雪红城市房地产投资风险管理研究——以济南泉景花园为例2006进入21世纪，随着我国社会主义市场经济的发展及居民消费水平的极大提高，我国房地产业迅速发展，己成为国民经济中一个十分重要的产业，也是目前老百姓十分关注的消费投资热点。从房地产业本身来讲，它具有投资额度大、投资周期长、风险高的特点。这就迫切需要一种在实际中特别适用的理论方法对其进行定性与定量分析，以便国家在我国房地产业上做出正确的发展战略和规划并引导消费者做出理智的投资选择。论文首先从房地产投资风险管理的特征与现状出发，深入研究和借鉴国内外房地产投资风险管理研究的一些比较成熟的理论和方法，同时结合房地产业本身所特有的内外部环境特点，讨论了房地产及房地产投资的含义和房地产的现状及前景。其次论述了房地产投资风险概念，基本特征，以及二者之间的关系；并将房地产投资过程分为投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段、租售管理阶段四个阶段，分别就各个阶段中各风险因素进行了分析。再次，论文主要采用市场调查法和故障树法进行风险识别，采用主客观分析法、敏感性分析法、概率分析法和盈亏平衡分析法对房地产投资过程不同阶段中主要的对投资效益产生重大影响的不确定性风险因素的进行评估；继而选择济南泉景花园房地产开发项目为案例研究对象，在对开发项目研究的基础上，结合泉景花园项目内外部环境及自身的特点，利用风险识别、风险评估等方法，从投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段、租售管理阶段分析了泉景花园房地产项目开发中存在的主要风险及产生的根源，对重要风险进行估计和评价，同时提出较为详细的风险管理措施。论文最后，提出在房地产投资风险规划的各种手段中，主要有风险回避、风险控制、风险转移、风险自留、风险分散、风险利用几种方法。针对房地产投资不同阶段的所存在的主要风险提出不同的风险管理方法，结合泉景花园房地产投资项目的特点，提出了相应的风险管理目标以及加强投资风险管理以增强房地产开发商防范风险的能力，提高房地产开发商的竞争力等具有可操作性的办法。2.学位论文张斌浙江省县级城市房地产投资环境综合评价2009房地产投资作为社会经济的一个重要投资领域，投资活动必然受到投资环境的制约和影响。系统的研究房地产投资环境，全面把握投资环境对房地产投资活动的影响，是国家改善投资环境和企业投资决策的根本出发点。br　　当珠三角、长三角、京津唐地区大中城市，由于大量资金涌入房地产开发领域，使房地产行业利润摊薄，企业市场份额不断缩小，热点投资区域的投资风险不断加大，这时作为理性的开发商，及时的调整开发策略，以退为进、跨区域发展、转战二、三线城市，不谓为一个明智的选择。开发企业实现跨区域发展，不可回避的将面临：如何对目标区域、城市的投资环境作出评价，选择什么城市进入?br　　本文在系统梳理已有投资环境评价研究理论与实践成果的基础上，结合县级城市实际，构建浙江省县级城市房地产投资环境评价指标体系，构造由层次分析法(AHP)、因子分析法、多元逐步回归法组成的投资环境组合评价模型。并对浙江省22个县级城市房地产投资环境进行实证研究，通过综合评价分析，对浙江省22个县级城市房地产投资环境进行排序、评价以及投资类型划分，以此为城市管理者、房地产开发商提供决策依据。3.学位论文周丽梅城市房地产投资价值评价体系研究200420世纪80年代末我国房地产市场开始启动,通过近十年的发展,消费者逐渐接受并认同了房屋作为一种商品的存在.投资者选择某城市房产进行投资,一般首先要对该城市的房地产市场作出判断,传统的通过分析房价高低决定是否投资的经验判断法,带有一定盲目性,投资风险较大.按照马克思提出的商品价值规律,价值决定价格,价格围绕价值上下波动,房地产作为一种特殊商品,其价值是决定房价的基础,只有掌握了城市房地产价值与价格的变化规律,才能更好的了解市场的变化.因此,本文尝试从价值角度,研究房价变化和房地产投资行为,通过建立一套科学的、系统的并具可操作性的房地产投资价值评估体系,利用城市公开统计数据评估出城市房地产的客观价值.本文在对国内外学者有关房地产价值影响因素研究成果进行综述的基础上,对城市房地产价值影响因素进行归纳.借鉴国内外学者的有关研究成果,通过专家法和因子分析法选择了城市基础环境、城市发展潜力和城市开放度等3方面共9个指标,构建了城市住宅房地产市场价值评估体系,并选择我国房地产市场化程度较高的15个城市的公开统计数据,进行了实证研究.另外,利用城市房地产投资价值评价体系,对杭州房地产市场近10年的发展情况进行了综合评价,并对杭州房地产市场未来几年的发展趋势进行了预测分析.本文以大中城市房地产市场为主要研究对象,从城市发展与变迁的角度,分析城市土地价值构成及其影响因素,揭示了城市经济、人口发展等因素的变化对城市房地产价值的影响.本文构建的城市房地产投资价值评估体系,为房地产投资者进行市场预测分析提供了参考依据.同时,也为政府建立房地产泡沫预警体系、规范房地产市场运作,制定土地使用等房地产相关政策法规,提供了新思路.4.期刊论文陈伟35个大中城市房地产市场聚类分析-城市开发2006,(1)通过房地产的区域投资组合来降低房地产投资风险,不仅仅需要扩大投资的区域,还需要在不同市场特征的城市间进行投资组合.如果在很相似的区域内进行投资,就很难起到分散风险的作用.因此对房地产市场进行分类是很有裨益的,便于国家的宏观经济调控和房地产企业的区域组合投资.5.学位论文盛增荣城市房地产投资环境评价及实证研究2006由于我国房地产市场发展的不平衡，以及资本流动性的要求；房地产投资者或看好某个城市房地产开发潜力，或为解决剩余资源的有效利用，或为分散投资并获取新的市场份额，或为避免激烈的竞争，纷纷选择跨区域发展。在区域选择投资决策中，基本的方法有两类：一是传统的通过分析房价高低决定是否投资的经验判断法；二是通过分析房地产投资环境影响因素指标值的高低，来判断环境好坏的方法。前者带有一定盲目性，投资风险较大，而后者由于指标抽象性以及缺乏对投资实践的指导作用，而显得意义不大。本文以有关房地产价值构成和城市房地产投资环境评价的基础理论与方法为基础，研究如何构建一个城市的房地产“理论价格”，来评价城市房地产投资环境。文章将城市房地产投资环境的影响因素细分为自然、经济、市场、基础设施、政策、社会共六类，借鉴了国内外学者在城市房地产价值评价方面定量化研究的方法和经验，从中提取了16个具体的指标来代表房地产投资环境的影响因素。在参考了目前常用的关于投资环境评价理论与方法的基础上，运用多元逐步回归法对16个指标逐一进行分析，构建了“城市房地产投资环境评价模型”—对房地产投资环境进行初步分析和评价的方法。回归分析中，选取了2003年和2004年全国35个省会城市、计划单列市以及浙江省和山西省共56个大中城市的数据，因而具有一定的代表性；同时，作为案例，选取2004年四川省18个大中城市进行了模型的实证分析；并选择评价较高的自贡市进行了房地产市场的全面调研，通过理论分析与实地调查相结合的方法对自贡市的房地产投资环境进行了评价。6.期刊论文韩方娟.唐根年中国城市房地产市场非理性运行特征及其风险比较研究——以35个典型城市为例-现代经济（现代物业中旬刊）2009,8(10)本文以中国35个典型城市作为研究对象,以突变理论为基础,构建中国房地产投资风险预警指标体系及其预警模型.以2000年-2008年35个城市房地产市场运行情况及其具体数据为基础计算城市房地产市场的风险得分,对中国房地产投资的风险轨迹与地域差异作了总结,并在此基础上对2009年中国房地产市场投资风险做了相关的预测及预警.7.学位论文王东中小城市房地产市场发展潜力研究2008改革开放以来，随着城镇化进程的加快，中国城市数量大幅增长，新增城市中有90％以上的属于中小城市的范畴。为了城市化进程的健康持续发展，做好中小城市房地产业的开发工作，不仅是是扩大内需，提高人民生活水平的必然要求，也是协调区域经济发展和关系国计民生的一项大事。本论文以区域经济协调发展为出发点，分析了中小城市房地产发展的现状以及存在的问题，并提出了相应的解决方案。同时，对其发展潜力作出了客观评价，以期在未来的城市房地产开发中能充分利用其有利的因素，扬长避短，促进中小城市房地产业的健康发展，进而达到提高人民生活质量以及区域经济协调发展的目的。在充分考虑了城市的区域位置、经济发展水平及行政划分等因素的基础上，本论文选取了张家口市为案例研究对象，对城市的经济发展趋势及房地产市场的供需现状、发展潜力做了深入分析，为整个论题提供了充分的论据。本论文所涉及的理论知识和政策法规主要有：市场调研方法及调研结果分析；区域经济学区位理论；中小城市规划理论；最近几年国家的土地政策和财政金融政策等。本论文的研究将有助于填补中小城市房地产市场研究的空白。具体来说，本论文在以下方面做了积极探索：1．首先以中小城市房地产市场为研究对象，利用土地、房地产开发、交易、市场调查等数据，全面分析中国中小城市房地产市场发展现状和特征。2．建立了中小城市房地产投资决策的基本范式，即“土地供应分析——市场供需水平测定——投资风险分析——经营战略”。研究结果说明：中小城市房地产市场不稳定，易受外界影响；市场容量有限，但产品质量有较大的提升空间；由于城市化进程加快，普遍而言，中小城市房地产市场发展潜力较大，有较大的发展空间。若加以适当引导，通过自我发展和借助外力发展相结合的途径，宏观上把握城市的发展定位，微观上规范企业行为，注重产品细节，中小城市的房地产市场便可向更健康、更稳定的方向发展。作为国民支柱产业之一的房地产市场的发展，必将促进整个区域的经济发展。8.学位论文袁曙民房地产业泡沫经济研究2007本文对房地产业的泡沫经济问题进行了比较全面的研究和探索。房地产业对国民经济增长的带动作用日益增强，而房地产泡沫问题也成为经济学家以及各界人士关注的焦点之一。中国房地产是否存在泡沫一直是业界争论的热门论题，不少海内外学者对此进行激烈争辩。在百家争鸣的同时，很多论题借助国外的研究方法和指标，对中国大型城市房地产泡沫进行研究和测度，得出了和事实不符的结论。无论如何，业界已基本上存在一个共识，中国房地产过热情况的确存在，而且还在增温中。是否已形成泡沫，又或泡沫何时破灭，则是本文希望探讨的地方之一。由此引发了各界对中国房地产行业投资风险的争论，且学术界、政界、企业界之间及其内部均有较大争议，也所以使得政府、房地产商、金融机构等在决策时难度加大。应该清醒地认识到，当前蓬勃发展的房地产业是一把双刃剑，它既能拉动经济增长，也可能产生经济泡沫。为此，政府不得不慎重行事，出台一系列宏观调控措施，以进一步规范房地产市场并为之降温。那么，房地产行业有何特性?如何去测度房地产泡沫?为什么对于相同的房地产指标，不同研究者的计算结果大相径庭从而结论也有天壤之别?当前房地产行业投资有无风险，即房地产业目前是过热、有泡沫还是会导致泡沫经济?本文将深入研究并回答上述问题。通过大量国内外案例的分析，本文运用理论和实证分析方法对房地产泡沫的成因、度量以及房地产泡沫的破裂原因进行了研究。在理论研究的基础上，结合我国实际情况提出了一些政策建议，希望为我国房地产健康发展提供一定的理论依据。本文共分为六部分，第一部分是引言，主要论述选题背景、研究意义以及对文献的回顾；第二部分从房地产泡沫的成因开始分析，引用大量的国外实例，论述了房地产泡沫形成的宏观环境和微观机理；第三部分探讨房地产泡沫在形成之后的表现，并且用指标进行测度。第四部分论述房地产泡沫破裂的诱因及危害。第五部分对房地产泡沫的事前预防和事后治理提出建设性的意见。9.学位论文陈莉房地产市场周期理论及其在投资决策中的应用研究2005房地产市场在发展过程中客观存在着周