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土地估价报告项目名称：东营市某石油科技发展有限责任公司拟抵押的位于垦利县号的一宗国有出让商业用地土地使用权价值评估受托估价单位:山东某土地房地产评估有限公司土地估价报告编号：号电子备案编号：提交报告日期：二○一五年五月二十九日２第一部分摘要一、估价项目名称东营市某石油科技发展有限责任公司拟抵押的位于垦利县的一宗国有出让商业用地土地使用权价值评估。二、委托估价方名称：东营市某石油科技发展有限责任公司住所：垦利县法定代表人姓名：注册资本：肆佰陆拾伍万元整公司类型：有限责任公司三、估价目的：东营市某石油科技发展因企业经营需要进行融资，拟以其使用的位于垦利县以北的一宗国有出让综合土地使用权向银行申请贷款，现委托我公司对该宗土地进行评估，为借贷双方协商确定贷款额度提供客观、公平、合理的土地使用权价值参考。四、估价基准日：二○一五年五月二十五日。五、估价日期：二○一五年四月二十五日至二○一五年四月二十九日。六、地价定义：至估价基准日，待估宗地作为出让土地使用权，其所有权属于国家。此次评估我们按实际权利状况设定估价对象权利状况，即出让用地、无他项权利限制。使用权证［垦国用（2003）字第020］，宗地证载用途为工业用地，面积19992.6平方米，经估价人员实地查勘，宗地实际用途为工业，本次估价设参照３证载用途将用途设定为工业。②截止估价基准日，待估宗地实现宗地外开发程度“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内“一平”（场地平整），结合估价对象土地利用特点和估价目的，我们将宗地内外实际开发程度作为本次设定的开发程度，即宗地外“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内“一平”（场地平整）。③现场勘察：土地实际利用现状空地待建设。«国有建设用地使用权出让合同»界定规划容积率3.0-4.0，本次评估设定容积率4.0。④根据委托方提供的国有土地使用权证［垦国用（2003）字第020］，待估宗地的使用权终止日期为2053年3月5日，自估价基准日起待估宗地的实际剩余使用年期为37.8年，遵循合法性原则，本次以实际土地剩余使用年期37.8年做为设定的土地剩余使用年期。综上所述，本报告估价对象的价格定义设定为：在估价基准日为2015年5月25日，设定的基础设施开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），红线内“场地平整”，土地剩余使用年期37.8年，面积19992.6平方米，用途为工业用地的国有出让土地使用权价格。七、估价结果：经估价人员现场查勘和对当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在此次地价定义条件下，于2015年5月25日的土地使用权价格为：（1）评估土地面积：19992.6平方米；（2）评估单价：223元/平方米，合15万元/亩；（3）总评估价值：4458350元４人民币大写：肆佰肆拾伍万捌仟叁佰伍拾元整。说明：待估宗地不存在法定优先受偿款，此价格也不包括法定优先受偿款以及处置时的登记费用、过户费用以及税金等费用。货币种类：人民币详见《土地估价结果一览表》八、土地估价师签字：石唤平（资格证书2004370096）签名：杨英（资格证书2007370106）签名：九、土地估价机构：估价机构法定代表人签字：山东某土地房地产评估有限公司二○一五年四月二十八日土地估价结果一览表估价机构：山东某土地房地产评估有限公司报告编：鲁正（2015）（估）DY003估价基准日：2015年5月25日土地使用权性质：出让一、上述土地估价结果的限定条件1、土地权利限制：无2、红线外基础设施条件：表-1基础设施开发程度设定表地面平整状况供电状况周围道路状况排水状况供水状况供气状况供热状况电讯状况场地内部平整接入城市供电网通畅，临路市政排水网市政供水无无邮电经营区3、规划限制条件：不确定4、影响土地价格的其他限定条件：无。二、其他需要说明事项：参照估价报告中“其他需要特殊说明的事项”。山东某土地房地产评估有限公司二○一五年五月二十九日估价期日的土地使用者宗地编宗地名称土地使用证编估价期日的用途容积率估价期日的实际土地开发程度估价设定的土地开发程度土地使用权剩余年限面积平方米单位面积地价元／平方米总地价元备注证载实际设定规划实际设定东营市某石油科技发展有限责任公司3705211002003010东营开发区国有出让商业用地垦国用（2003）第020工业工业工业3.0-4.004.0红线外“五通”；红线内“一平”红线外“五通”；红线内“一平”37.819992.62234458350合计19992.64458350山东正诚土地房地产评估有限公司东营地区评估报告５第二部分估价对象界定一、委托估价方：名称：东营市某石油科技发展有限责任公司住所：垦利县法定代表人姓名：注册资本：肆佰陆拾伍万元整公司类型：有限责任公司二、估价对象：本次评估的为一块土地，位于垦利县以北，用途为工业，使用权类型为出让，使用权面积为19992.6平方米，土地使用权人为东营市某石油科技发展有限责任公司三、估价对象概况：1、土地登记状况：本次评估对象位于垦利县以北，地类（用途）为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为2053年3月5日，使用权面积为19992.6平方米，土地证：【垦国用（2003）字第020】，土地使用权人为东营市某石油科技发展有限责任公司。土地四至：。2、土地权利状况：在估价基准日，估价对象土地所有权属国家所有。土地使用权由东营金茂铝业高科技有限公司以出让方式取得，宗地界址清楚，权属明确，来源合法，截止估价基准日，土地剩余使用年期为42.95年。根据【东开国用（2010）第021】记事栏显示，至估价基准日估价对象不存在抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利。相临关系权利状况：目前宗地界址清楚，权属明确，无土地权属纠纷，相互毗邻的不动产使用人均遵守提供便利，并确保双方正常经营及利用。3、土地利用状况：现场勘察：土地实际利用现状空地待建设规划利用状况：根据«国有建设用地使用权出让合同»界定规划容积率≥山东正诚土地房地产评估有限公司东营地区评估报告６0.6，本次评估设定地上容积率为0.6。四、影响地价的因素说明：1、城市资源状况（1）地理位置垦利县位于山东省东北部黄河三角洲地区的黄河最下游入海口处。其位置为北纬37°24′～38°10′，东经118°15′～119°19'。县域呈西南、东北走向，南北纵距55.5公里，东西横距96.2公里。东濒渤海，西北与利津县隔黄河相望，南接东营市东营区，东北部与东营市河口区毗邻。(2)行政区划、人口垦利县是山东省东营市的一个下辖行政县。位于黄河入海口，地处胜利油田腹地。总面积2204平方千米。2010年底，总人口22万人。境内有胜利黄河大桥、东营飞机场、东营海港。(3)城市性质垦利县位于山东省东北部黄河三角洲地区的黄河最下游入海口处。其位置为北纬37°24′～38°10′，东经118°15′～119°19'。县域呈西南、东北走向，南北纵距55.5公里，东西横距96.2公里。东濒渤海，西北与利津县隔黄河相望，南接东营市东营区，东北部与东营市河口区毗邻。垦利县是山东省东营市的一个下辖行政县。位于黄河入海口，地处胜利油田腹地。总面积2204平方千米。2010年底，总人口22万人。境内有胜利黄河大桥、东营飞机场、东营海港。垦利县海岸线北起孤东海堤东北与东营市河口区交汇处，南至青坨海铺东南与东营市东营区交汇处，全长142.78公里。滩涂面积为35715.13公顷，浅海面积14.16万公顷。海底为黄河入海口淤积物，平坦，坡降小。海水水温年均14.9℃，海水盐度一般为24‰。2、房地产制度与房地产市场状况2014年的楼市在政府的强力维稳下，楼市短期的情绪低落和小幅调整或不可避免。虽然上半年全国地产市场明显偏冷，全国住宅成交面积大幅下降了18.9%；但纵观全局来看，中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立山东正诚土地房地产评估有限公司东营地区评估报告７长效机制”，无论从城镇化率亦或是人口红利等，当前的市场调整与崩盘还相距甚远。这一轮调整更多的仅是结构性调整，或者说楼市阶段性的消化不良。至于调整的时间需要多久，受众多因素影响，因此，今年下半年对于投资者而言需谨慎入市，从长远利益出发。全县共有房地产开发项目46个，涉及22家开发企业，综合开发面积达347.68万平方米、楼房19811套。其中已完工并交付使用的项目24个，建设面积160.33万平方米、楼房9670套；在建项目22个，涉及开发企业14家，建设面积187.35万平方米、楼房10141套。年内计划开发总面积147.68万平方米，总投资31.28亿元，其中，续建项目100.22万平方米，投资18.63亿元；新开发项目47.46万平方米，投资12.65亿元。房地产业已成为一个较大的产业体系，步入了发展的快车道。3、产业政策近年来，垦利县全力实施黄蓝国家战略，以提高经济增长质量和效益为中心，突出高效生态，深化改革开放，实施创新驱动，强化项目支撑，加快“一城一带三区”建设，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展，发展框架全面拉开。2012年垦利县产业结构进一步优化。一、二、三产业增加值分别达到16.4亿元、192.1亿元、91.5亿元，增长4.5%、20%、13%。三次产业结构比例由上年的6.2：64.5：29.3调整到5.5:64:30.5。突出“一城一带三区”，打造黄蓝战略引擎。重点围绕高效生态农业、石油装备制造、汽车及零部件、轻工纺织、现代物流及生态旅游等五大高效生态产业，海洋生物、海洋装备制造、现代海洋化工、海洋渔业及水产品精深加工、海洋运输物流及文化旅游业等五大海洋产业，加快培育骨干企业、优势产业、特色园区，强力推进“一城一带三区”建设。现代化黄河口生态新城。融入东营中心城市，高标准完善城市建设总体规划，完善环城水系，构筑绿色廊道，全面提升城市功能品位，建设绿色、低碳、生态、宜居的现代化黄河口生态新城。实施了商务大厦、文化大厦、市民活动山东正诚土地房地产评估有限公司东营地区评估报告８中心等城建重点项目，城市基础设施逐步完善。东青高速互通立交、西四路北延、黄河路取直等道路工程竣工通车，初步构筑起快速便捷的城市交通体系；高标准规划建设城市水系、绿化、雕塑、亮化景观，金湖银河水系、民丰湖扩展、植物园、林场等工程建设使城市水网更加完善，绿化覆盖率达到36.5%，路灯覆盖率、亮化率达到100%，城市形象品位进一步提升。沿黄生态产业带。突出沿黄生态旅游业和现代农业两大产业，加快沿黄130公里产业带建设。加快发展沿黄生态旅游业和现代农业。生态旅游业，借助黄河口生态旅游区开发机遇，坚持借势借力，错位发展。现代农业，坚持集约经营、规模发展、龙头带动，加快布局一批现代农业园区，黄河口现代农业示范区、黄河口现代农业产业园、董集镇现代农业示范园、东营舜景生态农业观光园等农业园区建设推进顺利。东部海洋产业区。以黄河口现代渔业示范区为支撑，大力发展海洋渔业、海洋科技、海洋旅游等海洋产业。以黄河口大闸蟹养殖为主的10万亩淡水区全面提升，以海参养殖为主的20万亩海水区形成规模，建成高标准养殖池塘10万亩。现代渔业研发中心建成投用，商务中心完成主体，滨海新汇园全面竣工，新汇东海岸一期加快推进，海水景观湖完成驳岸衬砌和环湖绿化，蓝镇建设拉开了大开发、大发展的框架。中部新型工业区。以县经济开发区和胜坨精细化工园为主体，突出壮大高端装备、精细化工、新材料、新医药等优势产业集群。县经济开发区建成区达到18平方公里，入驻企业163家；胜坨精细化工园被商务部命名为“中国精细化工产品出口基地”，空港物流产业园快速起步，初步构建起“一区两园”发展格局。西部现代服务区。以东营西郊现代服务区为重点，围绕打造黄河三角洲现代服务业示范园区的目标定位，重点发展汽车贸易、现代物流业等新型服务业。目前，汽车4S店发展到32家40个品牌，现代物流企业发展到16家，成为全山东正诚土地房地产评估有限公司东营地区评估报告９市最大的汽车贸易服务区、石材交易集散地，被省政府批复为省级重点服务业