中华人民共和国城市房地产管理法释义

中华人民共和国城市房地产管理法释义第一条【立法目的】为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。第二条【适用范围及概念解释】在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。［条文注释］本条第一款是本法适用范围的规定。本条第二款是房屋、房地产开发、房地产交易法律概念的规定。这里所指的城市和城市规划区，是指《城市规划法》第3条界定的概念，即所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇；所称城市规划区，是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。本法适用三种行为：（1）房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。（2）房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。（3）实施房地产管理，房地产管理是法律规定的国家机关对管理相对人从事的房地产开发、房地产交易活动以及房地产权属等实施的行政管理行为。［参见］《城乡规划法》第3条第三条【土地使用制度及例外】国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。［条文注释］本条是关于国有土地有偿、有限期使用制度的规定。本法确定的国有土地有偿、有限期使用是国有土地使用的基本形式，划拨国有土地使用权是国有土地使用的特殊形式。所谓“有偿、有限期使用”，根据本法规定，是指国有土地使用权的有偿、有限期出让，具体讲，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。根据本条第二句和本法第23条的规定，除了对国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨外，其他使用国有土地都应当采取有偿、有限期使用的方式。第四条【发展目标】国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。［条文注释］本条是国家对居民住宅扶持政策的规定。居民住宅，是居民生活的基本保障。本条规定对居民住宅建设实行扶持发展的政策，逐步改善居民的居住条件。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号文）规定，国家对居民建设的基本政策是加快经济适用住房的开发建设，解决中低收入家庭的住房问题，并要求在以下几个方面予以扶持发展：（1）对经济适用住房建设用地，经批准原则上采取行政划拨方式供应；（2）对经济适用住房建设项目，在计划、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持；（3）金融单位在信贷等方面予以扶持；（4）在房地产开发公司每年的建房总量中，经济适用住房要占20%以上；（5）鼓励集资合作建房，充分发挥各方面的积极性，加快城镇危旧住房改造。［参见］《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》《城镇经济适用住房建设管理办法》《关于大力发展经济适用住房的若干意见的通知》《关于进一步加快经济适用住房（安居工程）建设有关问题的通知》第五条【权利人权利和义务】房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。［条文注释］本条是关于房地产权利人义务和权益保护的规定。目前我国法律、行政法规要求房地产权利人履行的纳税义务，主要包括：（1）在城市、县城、建制镇、工矿区范围内以划拨方式取得土地使用权的土地使用者，应当依照《城镇国有土地使用权暂行条例》缴纳土地使用税；（2）房地产权利人领取房屋所有权证书、土地使用权证书，应当依照《印花税条例》缴纳印花税；（3）房地产权利人有偿转让房地产，应当依照《土地增值税条例》缴纳土地增值税；（4）个人租赁房屋、转让房地产，应当依照《个人所得税法》缴纳个人所得税；（5）在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，房产所有人应当依照《房产权暂行条例》缴纳房产税，等等。［参见］《城镇国有土地使用权暂行条例》《印花税暂行条例》第2条《土地增值税暂行条例》第六条【征收补偿】为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。第七条【房地产管理机构】国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。［条文注释］本条是关于房地产管理机构设置的规定。本条第一款是对国家房地产管理体制的规定。依照该款规定，国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。这里所指的国务院建设行政主管部门、土地管理部门，在当前是指国务院所属的国土资源部。本条第二款是对地方房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权的规定。依照该款规定，省、自治区、直辖市人民政府有权根据本地的实际情况，决定县级以上人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权。［参见］《宪法》第89条《国家土地管理局关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的批复》第八条【土地使用权出让】土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家付土地使用权出让金的行为。［条文注释］本条是关于土地使用权出让法律定义的规定。国家将国有土地使用权转让给土地使用者，是国家作为国有土地所有权人将其所有权权能中的使用权分离出来转让给土地使用者的一种权利转移方式，其实质是国家行使对国有土地财产的处分权。土地使用权出让有以下几个特征：（1）土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权的分离为基础的；（2）土地使用权出让是有年限的；（3）土地使用权出让是有偿的，土地使用者取得一定年限内的土地使用权，须以向土地所有者（国家）支付土地使用权出让金为代价；（4）土地使用者享有权利的效力不及于地下之物。土地使用者对地下的资源、埋藏物和市政公用设施等，不因其享有土地的使用权而对其享有权利。第九条【有偿出让】城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。［条文注释］本条是关于城市规划区内集体所有的土地出让的规定。根据本条规定，城市规划区内集体所有土地出让的必要条件是：经依法征用转为国有土地后，方可有偿出让。城市规划区内集体所有的土地在未经依法征用转为国有土地之前，不得出让。农村集体经济组织不得利用集体所有的土地直接开发经营房地产。这实际上是法律对集体所有的土地出让的一种限制性规定。征用权是一种专有的国家权力，行使征用权的主体是国家，也就是说，只有国家建设才能征用集体所有的土地。［参见］《民法通则》第74条《土地管理法》第45-50条《土地管理法实施细则》第23-26条《城乡规划法》第3条《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第2条第十条【出让条件】土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。［条文注释］本条规定了土地使用权出让与土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划的关系。土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划。具体到出让的地块，必须符合当地市、县或者乡（镇）的土地利用总体规划。土地使用权出让，必须符合城市规划，具体包括以下方面：（1）土地使用权出让的投放量，必须与城市土地资源、经济社会发展和市场需求相适应；（2）土地使用权出让地块的利用，必须符合城市规划的要求；（3）土地使用权出让的地块面积，必须符合城市详细规划的要求，不得超出详细规划所确定的各项建设的具体用地范围；（4）土地使用权出让地块上的建筑，必须符合规划设计条件。这些条件包括：建筑密度、容积率和建筑高度、绿地比例、须配置的公共设施、工程设置以及建筑界线等。土地使用权出让，必须符合年度建设用地计划，其含义包括两个方面的内容：（1）土地使用权出让，必须符合年度建设用地计划所确定的出让地块幅数；（2）土地使用权出让，必须符合年度建设用地计划所确定的出让土地总面积。［参见］《城市规划法》第29条《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第10条第十一条【出让报批】县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。［条文注释］本条是关于对房地产开发用地实行总量控制的规定。根据本条规定，国家对县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的用地实行总量控制。具体措施包括以下两个方面：（1）房地产开发用地控制指标，是指省级以上人民政府根据国民经济和社会发展的需要以及房地产业发展对土地的需求，在保证土地供需平衡的基础上提出的房地产开发用地计划控制指标。（2）年度出让土地使用权总面积方案，是指市、县人民政府根据省、自治区、直辖市人民政府下达的房地产开发用地控制指标，结合当地房地产开发对土地需求的实际情况，分年度拟订的出让土地使用权总面积方案。本条规定，年度出让土地使用权总面积方案须报国务院或省级人民政府批准。在一般情况下，省、自治区、直辖市人民政府拟定的年度土地使用权总面积方案，应当报国务院批准；市、县人民政府拟定的出让土地使用权总面积方案，应当报省、自治区、直辖市人民政府批准。第十二条【出让步骤】土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。［参见］《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第9、10条《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》《关于出让国有土地使用权批准权限的通知》第十三条【出让方式】土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。［条文注释］本条第一款是关于土地使用权出让方式的规定；第二款是关于商业、旅游、娱乐、豪华住宅用地的出让方式规定；第三款是关于协议方式出让土地使用权的出让金的规定。本条第二款所指的商业用地，是指为商业目的而占用的土地，包括商店、商场、市场、购物中心、饮食业、服务业等用地；所指的旅游用地，是指为旅游目的而占用的土地，包括旅游度假村、旅游度假区、旅游开发区、旅游度假中心、旅游景点等用地；所指的娱乐用地，是指为娱乐目的而占用的土地，包括娱乐园、娱乐场、娱乐宫、康乐宫、歌舞厅、赛马场等用地；所指的豪华住宅用地，是指别墅和其他建筑标准大大高于一般普通标准住宅用地，如高档公寓用地。［参见］《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第11-18条《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》《国土资源部关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第十四条【年限规定】土地使用权出让最高年限由国务院规定。［条文注释］本条是关于土地使用权出让最高年限的授权性规定。理解本条含义，应当注意把握以下几点：（1）本法颁布或者实施后，国务院根据本条规定，对土地使用权出让最高年限重新作出规定的，在确定土地使用权出让最高年限时，应当按国务院新的规定执行；（2）本法颁布或者实施后，国务院对土地使用权出让最高年限没有作出新的规定的，可以