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南京市玄武区商贸流通产业战略发展规划《南京市玄武区商贸流通产业战略发展规划》课题组二ＯＯ三年十月总字数：31012字，共印10册，共62页打印编辑：孙乐芹校对：张丽媛签发：汪亮《南京市玄武区商贸流通产业战略发展规划》课题组组成人员组长：许卫宁南京市玄武区人民政府常务副区长副组长：王东南京市玄武区商业贸易局局长丁海宏上海市商业设计研究院院长高级经济师汪亮上海市流通经济研究所副所长研究员成员：冯汉良上海市流通经济研究所副所长研究员顾廷才上海市商业设计研究院总工程师高级工程师杨振中上海市商业设计研究院高级建筑师刘春晓上海市流通经济研究所助理研究员张丽媛上海市流通经济研究所研究实习员路薏上海市流通经济研究所研究实习员李梁上海市流通经济研究所研究实习员陈若谷南京市玄武区商业贸易局副局长张丽娜玄武区发展计划与经济局副局长刘建明南京市玄武区商业贸易局管理科科长赵俊南京市玄武区商业贸易局综合科副科长刘德俭南京市玄武区商业贸易局市场科科长李凌南京市玄武区商业贸易局主任科员东景瑶南京市玄武区商业贸易局科员前言2003年7月，南京市玄武区商贸局根据南京市新一轮发展的形势，本着抓住发展机遇，推动玄武区商贸流通产业全面发展的目的，采取借助“外脑”的方式，特别是借助商贸流通产业发展较快的外省市有关科研学术机构，共谋玄武商贸产业的发展，故同上海市商业设计院、上海市流通经济研究所共同成立了“南京市玄武区商贸流通产业发展规划”的项目课题组。本课题立足南京市在“长三角”经济圈中的重要地位及其社会经济发展的宏观背景，结合有利于玄武区商贸流通产业发展的内外条件和各种变化因素，提出了玄武商业发展的战略定位、战略目标及其战略任务。课题组还在充分调查研究的基础上，提出了玄武区商贸业到2013年的重点和亮点工程。通过这些亮点工程的建设，创造出有利于商贸投融资的平台，起到“牵一发而动全身”的积极作用。课题组从2003年7月成立伊始，四次专访了南京市及玄武区等相关行政主管部门，召开了三次由社区居民和商业工作者的专题座谈会，并冒着酷暑展开了五次实地考察和调研。于9月底形成玄武区商贸流通产业发展战略规划研究的初稿，在广泛征求南京市各个方面的意见以后，三易其稿。在课题的总体把握方面，又于2003年11月17日在邀请南京市有关政府部门、学术界、企业领导举行本课题的研讨会之后，进行了多次的修改，于2003年12月8日完成了本课题。课题文字部分共计62页，31012字，概念规划图纸十余幅。本课题不是一个单一的商业项目“落地详规”，而是站在战略的层面，对整个玄武区商贸流通产业的发展，提出了宏观战略性研究规划。换句话说，它是一个产业发展的战略性研究规划。本规划是纲，纲举才能目张，它同一般的城市建设规划的不同点即在于此。只有在对发展的战略定位和发展理念一致认同的基础上，才能有效地进行商业项目的落地规划。否则，任何规划是没有可持续发展动力的。本商贸产业发展战略规划研究，历时5个月，得到了南京市，特别是玄武区政府相关部门以及商家和市民的极大支持，在此，课题组向他们表示深深的敬意和感谢。《南京市玄武区商贸流通产业战略发展规划》课题组二ＯＯ三年十二月目录第一章玄武区商贸流通业发展的环境分析………………………(1)第一节“长三角”增量经济有利南京市的商贸发展……………(1)一、“长三角”经济发展的增速明显……………………………(1)二、南京市面临新的挑战与机遇………………………………(3)三、经济的发展推动了需求的增长……………………………(3)第二节南京市新一轮发展有利玄武区的商业发展……………(4)一、玄武区的辐射与吸纳能力将逐步提高……………………(4)二、区位优势将带动玄武区商贸流通业的发展………………(5)三、人均收入提高有利玄武区商业开发………………………(6)第三节玄武区商业发展的现状…………………………………(7)一、玄武区商业的基本概况和特点……………………………(7)二、玄武区商业的主要优势……………………………………(9)三、玄武区商业面临的问题……………………………………（10）第二章我国发达城市区域商业的经验借鉴和启示……………（14）第一节沪、杭、苏商业特色区经验介绍………………………（14）一、规划领先的黄浦区商业……………………………………（14）二、便民利民的苏州工业园新兴社区商业……………………（16）三、依景开发的杭州市西湖区湖滨商业………………………（17）第二节发达城市商业特色区对玄武区的有益启示…………（17）一、商业发展依赖于超前的规划布局…………………………（18）二、商业发展依赖于良好的投融资概念………………………（19）三、商业发展依赖于国际化的管理理念………………………（20）第三节发达城市商业特色区经验对玄武区的借鉴…………（21）一、转变观念，科学规划………………………………………（21）二、发掘题材，优化配置………………………………………（22）三、打造亮点，营造氛围………………………………………（23）第三章玄武区商业发展的总体目标和战略定位………………（24）第一节玄武区商业发展的总体目标…………………………（24）一、确立商业向现代化发展的中长期目标……………………（24）二、明确近期切实可行的重点工作……………………………（25）三、制订出分步实施积极推进的发展策略……………………（26）第二节玄武区商业发展的战略定位…………………………（26）一、积极打造中心城区商业的繁荣繁华………………………（27）二、努力推进社区商业的便民利民……………………………（27）三、着力创新都市的休闲服务业………………………………（28）第三节玄武区商业发展的战略任务…………………………（28）一、加速营造商业发展的政策环境……………………………（29）二、加速优化商业发展的市场环境……………………………（29）三、加速培育商业发展的服务环境……………………………（31）第四章玄武区商业的重点布局和规划…………………………（32）第一节新街口核心商圈的战略布局…………………………（32）一、新街口核心商贸区的功能定位…………………………（32）二、建设现代“都市型消品茂”………………………………（34）三、开发面向“长三角”的现代商贸中心……………………（36）第二节孝陵卫社区商业的重点布局…………………………（36）一、孝陵卫社区商业的定位和布局……………………………（37）二、居住区商业布局……………………………………………（39）三、后期街坊型商业形式………………………………………（41）第三节珠江路高科技产业街的布局…………………………（42）一、珠江路高科技产业街的发展现状…………………………（42）二、珠江路高科技产业街的经营定位…………………………（45）三、珠江路高科技产业街的规划布局…………………………（47）第四节开发玄武湖畔亲水商业………………………………（48）一、湖畔亲水商业开发的价值分析……………………………（49）二、借势玄武湖开发现代休闲服务业的思路…………………（49）三、玄武湖畔现代休闲服务业的布局…………………………（50）第五节构建玄武区专业市场体系的设想……………………（51）一、副食品市场的功能化建设…………………………………（52）二、汽车商贸市场集群化建设…………………………………（52）三、东杨坊现代物流基地建设…………………………………（54）第五章推进玄武区商业发展的建议和措施……………………（56）第一节商业整体发展需要综合政策配套……………………（56）一、加快建章立规形成综合的政策配套支持…………………（56）二、整合管理资源形成政府的统一协调模式…………………（57）三、通过必要的程序提高商业规划的刚性……………………（58）第二节需要发挥政府和市场的双重作用……………………（58）一、坚持政府对商业发展的主导地位…………………………（58）二、充分发挥市场对商业发展的调节作用……………………（59）三、以社会化运作的机制推动商业发展………………………（59）第三节招商引资需要资本运作和投融资平台………………（60）一、利用商业规划创造良好的投融资概念……………………（60）二、利用政策导向提供资本运作的平台………………………（61）三、努力吸引国际型的商业品牌企业进驻……………………（61）第一章玄武区商贸流通业发展的环境分析随着全球经济一体化的进程加快以及中国加入WTO，中国的经济将日益融入世界经济。对于中国而言，这既是机遇，又是严峻的挑战。与此同时，在全球经济不振的情况下，中国的经济依然保持着较快的增长速度，尤其是“长三角”地区，增速尤为明显，显示了这一区域巨大的发展活力。作为“长三角”经济圈内占有重要地位的南京市，明显加快了发展的步伐，正成为“长三角”经济圈经济增长的一个新亮点。第一节“长三角”增量经济有利南京市的商贸发展长江三角洲是我国经济实力最强的地区之一，全区土地面积虽仅占全国1％，人口也只占全国的6.25％，然而其GDP却占到了全国的近四分之一。“长三角”经济的快速增长，必将给南京市的经济发展带来巨大的挑战，但同时也将带来极大的发展机遇。随着在新一轮发展中南京市经济的崛起，将极大的推动需求的进一步增长，这对南京市的商贸流通产业的发展将起到十分积极的影响。一、“长三角”经济发展的增速明显1999年到2001年的三年间，“长三角”地区中有相当代表性的、并具有一定核心作用的南京市GDP增长了28.9%，人均可支配收入增长了15%，第三产业完成值增长了31.24%；苏州市分别增长了29.6%、29.17%、32.16%；杭州市分别增长了28%、19.93%、33.4%；宁波市则增长了26.01%、26.33%、34.55%，四个城市的人均GDP也平均增长了26.79%。从这些样本城市的国民经济基本指标来看，“长三角”的经济呈现快速发展的趋势，这也充分反映出“长三角”地区的经济发展，在未来的10到15年仍有着强劲的发展动力，这将给南京市的商贸流通产业带来极大的发展空间。表一：长三角主要城市国民经济基本情况城市年份内容南京苏州杭州宁波199920002001199920002001199920002001199920002001GDP(亿元)895.310201154135815411760122513831568104211761313人均GDP(元)164461854620761235922669230384199612234225074194052178624213人均可支配收入(元)769482338848105831177813670908596681089694921092111991第三产业完成值(亿元)410472538.1506.2579.6669497569.3662.98366.7421.1493.4在新一轮发展中，南京市作为江苏省的省会城市，其社会经济发展的战略地位是显而易见的，其不仅将承担起沿江经济的发展重担，还将在“长三角”经济圈中扮演起更为积极、更为重要的角色。就这一意义上来说，南京市的经济发展不仅存在着有利的外部环境，其内生动力也极其充分，南京市的社会经济发展时机已经成熟，时不我待。这期间，南京市的商贸流通产业将日益发挥出产业“领头羊”的作用，成为这座历史名城走向现代化的“名片”和“橱窗”。二、南京市面临新的挑战与机遇进入二十一世纪，南京市的社会经济发展步伐已然明显加快。随着苏、锡、常地区经济的高速增长，长三角地区的经济发展，南京市人民对南京市的社会进步和经济发展将产生何种新需求？在新一轮城市圈经济中，南京市将扮演何种角色？如何进一步提升和开发南京市的城市综合功能？南京市的产业发展如何重新定位？只有做好这篇文章，才能真正有目标地推动南京这座历史名城朝着现代化的方向发展，才能真正应对中国加入WTO以后所带来的一系列问题，才能够形成推动经济可持续发展的城市产业链。与此同时，南京市也同样面临着前所未有的发展机遇，有着良好的后发优势。比如，商务成本