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城市土地管理与规划第十七讲上次课内容：•地籍调查：•1.准备工作•2.权属调查：一宗一表一图•3.地籍测量•4.资料整理与总结•5.检查验收第十六讲城镇土地分等定级为什么城镇土地要分等级？•城市土地的自然特征•城市土地的经济特征•由于有其上两个方面，使城镇土地具有：使用价值、价值、价格。一、城镇土地分等定级的概念•根据土地的：•社会经济特征•自然特征•在社会经济活动中的地位和作用•综合评定土地的质量，划分城镇土地的等级。一、城镇土地分等定级的概念•表现：•城镇之间•城镇内部•土地价值：•大城镇高于小城镇•沿海高于中部、西部•城镇中心高于城镇边缘一、城镇土地分等定级的概念•对城镇土地进行分等定级：•城镇之间土地差异：土地等•城镇内部土地差异：土地级二、城镇土地分等•1.概念•以城镇为单位，对土地的价值进行等别划分。•2.划分思路•直接比较法：地价•间接比较法：自然、社会、经济二、城镇土地分等•3.方法•多因素综合评价法•4.评价步骤•工作准备→资料收集→分等因素因子及权重的确定→分值计算→土地等别的划分与确定二、城镇土地分等•5.土地分等因素因子的确定•2001年《城镇土地分等定级规程》•推荐：7个因素24个因子二、城镇土地分等•7个因素：•城镇区位•城镇集聚规模•城镇基础设施•城镇用地投入产出水平•区域经济发展水平•区域综合服务能力•区域土地供应潜力二、城镇土地分等•6.土地等别的划分原则•按综合分值的分布情况划分；•划分数目要适当；•一个分值对应一个土地等；•划分应体现相似性、差别性。二、城镇土地分等•2009年1月1日，全国实行新的土地等别。•全国城镇土地共划分15个等。•一等：•上海：长宁区、虹口区、黄浦区、静安区、卢湾区、普陀区、徐汇区、杨浦区、闸北区二、城镇土地分等•二等：•北京：朝阳区、崇文区、东城区、丰台区、海淀区、石景山区、西城区、宣武区；•上海：浦东新区二、城镇土地分等•三等：•广东：广州市（白云区、海珠区、荔湾区、萝岗区、天河区、越秀区）；深圳市（福田区、罗湖区、南山区、盐田区）二、城镇土地分等•四等：•天津、河北、辽宁、江苏、浙江、福建、山东、湖北、湖南、广东、重庆（江北区、九龙坡区、南岸区、沙坪坝区、渝中区）等部分城市；•四川：成都市（成华区、锦江区、金牛区、青羊区、武侯区）二、城镇土地分等•五等、六等、七等、八等均无四川城镇土地；•九等：•四川：德阳市（旌阳区）；绵阳市(涪城区、游仙区)二、城镇土地分等•十等：•四川：成都市（龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区）；乐山市(沙湾区、市中区)；泸州市江阳区；内江市市中区；攀枝花市(东区、仁和区)；宜宾市翠屏区；自贡市(大安区、自流井区)；双流县、郫县。二、城镇土地分等•十一等：•四川：达州市通川区；都江堰市；南充市(高坪区、顺庆区)；彭州市；遂宁市船山区、内江市东兴区；二、城镇土地分等•十二等：•四川：崇州市；广安市广安区；广汉市；绵竹市；邛崃市；什邡市；攀枝花市西区；自贡市(贡井区沿滩区)；泸州市(龙马潭区纳溪区)；乐山市五通桥区；峨眉山市；广元市利州区；江油市；南充市嘉陵区；金堂县；大邑县；彭山县；资阳市雁江区；眉山市东坡区；新津县；蒲江县二、城镇土地分等•十三等：•四川：安县长宁县达县大竹县富顺县高县珙县简阳市江安县筠连县阆中市泸县米易县南溪县仁寿县荣县三台县射洪县万源市宜宾县雅安市雨城区巴中市巴州区广元市(朝天区元坝区)遂宁市安居区夹江县西昌市二、城镇土地分等•十四等：•四川：安岳县北川羌族自治县大英县丹棱县德昌县古蔺县汉源县合江县洪雅县华蓥市会理县犍为县剑阁县井研县九寨沟县开江县康定县乐至县邻水县隆昌县芦山县泸定县罗江县马边彝族自治县茂县冕宁县名山县沐川县南部县南江县蓬安县蓬溪县平昌县平武县屏山县青川县青神县渠县天全县通江县旺苍县威远县汶川县武胜县西充县兴文县叙永县宣汉县盐边县盐亭县仪陇县营山县岳池县中江县资中县梓潼县乐山市金口河区宝兴县苍溪县石棉县荥经县二、城镇土地分等•十五等：•四川：阿坝县白玉县丹巴县道孚县稻城县得荣县德格县峨边彝族自治县甘孜县黑水县红原县会东县金川县金阳县九龙县雷波县理塘县理县炉霍县美姑县木里藏族自治县宁南县普格县壤塘县若尔盖县色达县石渠县松潘县喜德县乡城县小金县新龙县雅江县盐源县越西县昭觉县马尔康县巴塘县布拖县甘洛县三、城镇土地定级•1.概念•对城镇内部土地单元进行级别划分；•2.定级的途径•通过影响因素因子定级•通过地价定级三、城镇土地定级•3.城镇土地定级的分类•用途：•城镇土地综合定级•城镇商业用地定级•城镇住宅用地定级•城镇工业用地定级三、城镇土地定级•3.城镇土地定级的分类•特殊性：•开发区土地定级•风景区土地定级•卫星城市土地定级•工矿区土地定级AAAA级风景区•四川(5家):1.广安华蓥山旅游区2.遂宁市中国死海旅游度假区3.兴文石海洞乡旅游区4.雅安市蒙顶山旅游区5.绵阳市江油窦圌山风景区三、城镇土地定级•4.城镇土地定级的原则•综合分析原则•主导因素原则•地域差异原则•级差收益原则•因地制宜原则三、城镇土地定级•5.城镇土地定级的步骤•工作准备•资料收集•确定影响因素•划分定级单元•计算分值•土地级别划分三、城镇土地定级•6.确定影响因素•繁华程度•道路交通条件•城市设施条件•环境状况•人口状况三、城镇土地定级•用途不同，选择的因素就不同：•商业用地：•繁华程度、交通条件、基础设施、人口状况•住宅用地：•基础设施、交通条件、环境条件、繁华程度、人口状况三、城镇土地定级•工业用地：•交通条件、基本设施状况、环境条件、产业集聚效益三、城镇土地定级•7.城镇土地的定级单元•最基本的地块•能完整表达土地的特征•划分要求：大小适当•划分方法：主导因素判定法•网格法（固定、动态）三、城镇土地定级•8.土地级别的划分•原则：•与土地相对优劣对应；•数量与城市规模、复杂程度对应（大城市5-10个级别；中等城市4-7个级别；小城市3-5个级别）。