Ⅰ金地集团四新项目发展研究报告之项目发展战略分析

桥梁&价值BRIDGE&VALUEE-HOUSECHINA易居中国本文仅供客户内部使用，版权归武汉易居投资有限公司所有，未经书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010.1项目发展战略分析（Ⅰ）金地集团四新项目发展研究报告桥梁&价值BRIDGE&VALUE开发背景分析桥梁&价值BRIDGE&VALUE区域属性和项目属性的界定PART1桥梁&价值BRIDGE&VALUE千里之行，始于足下桥梁&价值BRIDGE&VALUE钟家村商圈王家湾商圈汉阳大道四新沌口琴台这是一个曾经没有话题感的城市区域桥梁&价值BRIDGE&VALUE没有人能否认汉阳的光荣，正如没有人能否认汉阳的未来一样!桥梁&价值BRIDGE&VALUE【武汉国际博览中心】【武汉新区规划图】【墨水湖大桥效果图】未来汉阳：“三大特色功能组团＋四湖连通水系生态网络＋五纵五横道路骨架”的生态城市。桥梁&价值BRIDGE&VALUE悠久的历史，丰富的自然人文景观资源，令人骄傲的过去，迷失的现在，美好的未来，汉阳，不仅仅是汉阳人的，更是武汉的；汉阳，正处于其发展的重大转折点上，面临新一轮的重大发展机遇！桥梁&价值BRIDGE&VALUE一肩挑两头肩负了串联武汉东部、西部、南部产业走廊的重大历史使命；江城大道将与武汉大道一同构建武汉迎宾大道，贯通大武汉交通圈。重新解读四新吴家山台商投资区武汉经济技术开发区中国.光谷高新开发区CBD四新板块桥梁&价值BRIDGE&VALUE工程名称武汉国际博览中心四新道路路网建设总港工程轨道交通三环线全市贯通投资总额78亿元5.87亿元5.47亿/超过70亿实施进度目前博览中心建设中正在施工，多数道路未完工设计方已于09年5月确定，方案深化中/目前，三环线西段、南段建成通车，东西段进入收尾工程计划完工期规划于2010年博览中心竣工规划于2010年建成/3号线计划2009年内动工U6号线2012-2020后动建设2011年全线贯通重大规划实施时间表大致时间节点在2010年以后桥梁&价值BRIDGE&VALUE令人兴奋的消息东风来了！据可靠消息，武汉东风本田生产工厂2期工程j即将动建，预计2010年3月竣工。该基地将主要生产本田的中/高档车型，具备双班24万辆生产能力。东风本田2期生产基地桥梁&价值BRIDGE&VALUE四新，融通武汉三镇；四新，汇通各大产业发展链；四新，串联武汉经济增长的轴心四新，正处于其发展的重大转折点上，面临新一轮的重大发展机遇！武汉新的生长点理解四新桥梁&价值BRIDGE&VALUE四新是：武汉动力中部发展看武汉武汉发展惠新区新区建设振四新SO区域新定义桥梁&价值BRIDGE&VALUE项目用地位于武汉新区四新片区属于成熟片区汉阳中心区与沌口经济开发区过渡带；从东南方向，沿三环线，经白沙洲大桥直达武昌。南下由江城大道，可达武汉经济开发区，直奔京珠、沪蓉、汉宜高速公路。沿江城大道北上，经月湖桥，抵汉口和王家墩中央商务区，只需15分钟车程。传统过渡带,区域认知度低距离主城核心区15分钟车程项目所在区位桥梁&价值BRIDGE&VALUE处于四新未来纵向景观轴上；东南向15层以上有江景资源；西南向10层以上有湖景资源；Ｊ５、Ｊ７地块项目东临江城大道，是新区黄金景观轴；跨地块的总港走廊是六湖连通重要渠道；项目西南侧的太子溪湿地及南太子湖景观资源丰富。项目所在区位公众交通配套缺失生活配套严重匮乏配套景观三角湖桥梁&价值BRIDGE&VALUE受规划条件及地块划分限制，可规划产品类型存在局限性地块四至地块东临江城大道地块南边为三环线和芳草南四街（规划路）地块西边是总纲排水走廊、四新中路（规划路）地块北边是四新南路、芳草南三街（规划路）规划要求平均容积率为1.990平方米以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的66%；各地块停车泊位按3户不少于1个配建J5地块建筑高度不超过27米；J6J7J8规划指标桥梁&价值BRIDGE&VALUE诠释属性区位属性处于武汉新区四新片区近邻两大交通干道距离主城核心区１５分钟车程无公交线路到达无大型商场、超市、医院、餐饮、金融服务网点学校等配套城市陌生区,区域认知度及认可度极低可通达性好交通配套、生活配套及其缺失项目属性规划总净用地面积为306556㎡，约合459.83亩，平均容积率为1.9，规划总建筑面积581780.6㎡处于四新未来纵向景观轴上；东南向15层以上有江景资源，西南向10层以上有湖景资源；66%的住宅面积不得超过90平米，J5建筑限高27米规模大盘外部景观资源较丰富受规划条件及地块划分限制，可规划产品类型存在局限性项目界定：陌生区域高端大盘项目界定桥梁&价值BRIDGE&VALUE项目发展战略研究桥梁&价值BRIDGE&VALUE市场环境分析PART1桥梁&价值BRIDGE&VALUE汉阳区域市场分析桥梁&价值BRIDGE&VALUE汉阳区域发展汉阳地产发展迅速。从规模，品质，价格等众多指标已与武昌齐驱并驾。汉阳由四大版块组成分别是，以钟家村核心商圈为代表的以高层小规模高容积率社区。以王家湾为代表的小高层、高层为主的中等规模社区；以沌口开发区为代表的中大型规模新兴居住区；以蔡甸为代表的大品牌大规模大型宜居社区。钟家村版块（老商圈）-王家湾版块（新兴商圈）-沌口版块（新兴居住区）-蔡甸版块（生态居住区），版块的扩张和前移记述着汉阳的发展轨迹，也讲述着人们的置业轨迹。同样也标志着汉阳区房地产已经进入了大盘时代。住宅开发向大型化，规模化趋势发展。桥梁&价值BRIDGE&VALUE市场特征汉阳区本月新增供应持续低位运行，成交量价齐齐回落，仍然处于存量快速消化阶段片区解构区域动态竞争态势个案表现武汉地铁4号线二期走向及站点设置敲定，年内开始动工人信·汉商银座开盘——投资型小户型产品热销在标杆项目带动下，钟家村片区保持在一个较高的成交价格水平本月钟家村、王家湾、沌口三大片区成交量占比均衡，钟家村片区成交价格下滑，但仍处于高位水平，其余片区价格走势趋稳。桥梁&价值BRIDGE&VALUE汉阳区本月新增供应持续低位运行，成交量价齐齐回落，仍然处于存量快速消化阶段。市场特征桥梁&价值BRIDGE&VALUE10月份汉阳区新增供应量仍然处于低位，且推出产品类型单一，尚不能缓解目前供求不平衡的矛盾。人信·汉商银座380套市场特征桥梁&价值BRIDGE&VALUE汉阳区成交在经过前几月的大量消化后，在未有大量新增供应的有效支撑下，成交量回落明显，本月同比下降17.62%。9月鑫瑞小城故事继续热销，目前整体去化过半；另华润置地中央公园、博学华府本月初新推都有很好的表现。市场特征桥梁&价值BRIDGE&VALUE因钟家村板块高端项目成交量的回落，汉阳区10月份成交价格出现下滑，同比9月下降6.64%。而未来11月份有可能受到人信·汉商银座项目热销的拉动，使区域成交价格出现小幅上涨。市场特征桥梁&价值BRIDGE&VALUE汉阳区本月虽成交量有所下滑，销售去化周期呈现小幅的上涨的趋势，但因未来新增供应入市有限，汉阳区将在近一段时间内仍然处于存量的快速消化期。市场特征桥梁&价值BRIDGE&VALUE本月汉阳区首次改善产品成为成交主力产品，占整体成交量的一半多，主要集中在华润·中央公园、君融天湖、博学华府、新澳·蓝草坪等首次改善产品的成交上。11月份将因人信·汉商银座的大量成交，使区域内首次置业产品的成交比例回升。市场特征桥梁&价值BRIDGE&VALUE从产品线来看，成交主力依然集中在80-100面积段两房，100-130平米三房。但相对于8、9月份各产品线成交量均有明显的萎缩，大部分楼盘都在消化前期剩余产品。市场特征桥梁&价值BRIDGE&VALUE中心区改善型产品比较紧俏，市郊首置产品需求旺盛。从存量结构来看，80-100两房存量主要集中在钟家村板块华润置地·中央公园、新长江香榭琴台项目上，而120-130的三房存量集中在沌口板块。华润置地·中央公园、新长江·香榭琴台、博学华府、新澳蓝草坪海天幸福小城、新澳蓝草坪、君融天湖、湘隆时代商业中心新长江·香榭琴台、湘隆时代商业中心、博学华府、人信汉商银座市场特征桥梁&价值BRIDGE&VALUE本月汉阳区首次置业产品价格走势较为稳定，而改善类产品与高端产品的成交价格都出现了不同幅度的下滑。下个月首置产品将会受到人信·汉商银座销售价格的拉动，出现上升趋势，而其余产品线以继续消化存量为主，成交价格将在小范围内出现浮动。市场特征桥梁&价值BRIDGE&VALUE市场特征综述区域十月份仅有一个项目有新品推出，人信·汉商银座项目推出小户型公寓类投资性产品，因地段属于区域中心，交通、商业配套优势明显，目前该产品在区域内较为稀缺，投资价值较高，因此在开盘当天即能取得去化87%的销售成绩。而本月内仅博学华府、小城故事、君融天湖等中低价位的楼盘去化表现较好外，大部分楼盘的成交量均有所下降，在没有大体量新增供应放量的刺激下，区域整体成交量呈现持续下滑的态势。目前汉阳区后期新增供应将主要集中在中高端产品，且推盘量不会很大，对市场主流产品并不会造成太大影响，而大部分楼盘逐步进入剩余存量消化期，营销节奏将放缓，成交量将不会再出现大幅提升的可能性。6-9月份区域成交价格上涨趋势明显，而10月份因高价位项目成交量下滑，使得区域成交价格回落。在未来11、12月份市场上以存量销售的项目销售价格调整可能性不大，对整体成交均价的影响主要集中在即将新推的一批中高端产品上，尚存有一定上调空间，预计将会小幅拉动区域成交价格，保持在一个相对平稳的阶段。桥梁&价值BRIDGE&VALUE本月钟家村、王家湾、沌口三大片区成交量占比均衡，钟家村片区成交价格下滑，但仍处于高位水平，其余片区价格走势趋稳。片区解构桥梁&价值BRIDGE&VALUE本于成交基本平均分布在钟家村、王家湾、沌口三大板块。本月华润置地中央公园、锦合天地等项目支撑了钟家村成交量的稳定地位；鑫瑞小城故事仍为王家湾片区明星楼盘；博学华府、君融天湖项目的持续热销扩大了沌口片区的成交占比。后市鑫瑞小城故事进入尾盘，王家湾片区成交将会缩量；而钟家村片区人信·汉商银座、世茂锦绣长江、华润中央公园的加推，在价格理性增长的前提下，后市成交会放量而与沌口片区分庭抗衡。片区解构桥梁&价值BRIDGE&VALUE钟家村片区价格因高端项目成交量回落而被大幅拉低，但仍处于一个较高的水平，沌口、王家湾及四新片区价格变化幅度较小。片区2009年10月2007年11月差距历史高点差距沌口44044938-10.81%5486-19.72%王家湾53765734-6.24%6412-16.16%四新45575514-17.36%钟家村66756951-3.97%8088-17.47%片区解构桥梁&价值BRIDGE&VALUE汉阳区本月80-100平米两房依然是成交典型产品，成交主要集中在钟家村与沌口片区。近几月钟家村片区受中央公园持续热销影响，价格提升迅速，而其他片区在一定程度上保持趋稳态势。片区解构桥梁&价值BRIDGE&VALUE汉阳各片区80-100平方米两房存量，主要集中在王家湾片区的国信馨园、新奥蓝草坪以及沌口板块的博学华府、君融天湖项目上，另外，钟家村板块该类型产品成交主力仅集中在中央公园项目上，未来价格会出现平稳态势。片区解构桥梁&价值BRIDGE&VALUE汉阳本月120-140平米三房成交主要分布在钟家村片区和沌口片区。随着米兰小镇等项目销售陆续售罄，市郊板块的占比逐渐下降。价格方面，钟家村片区受中央公园调价拉动价格提升迅速，而其他片区则受个别项目集中成交影响，价格虽有浮动，大体上相对较稳。片区解构桥梁&价值BRIDGE&VALUE汉阳120-140平方米三房存量主要集中在沌口片区海天幸福小城（2期）和湘隆时代商业中心和王家湾片区新奥蓝草坪以及即将开盘的水墨清华，钟家村片区该产品去化速度较快，存量不大，并且短期内新增供应断档，未来该产品成交主力还将