武汉华侨城一期商业街设计总结2014-12

2014.12武汉华侨城生态住宅社区一期商业街设计总结目錄前期定位阶段方案设计阶段目录扩初、施工图设计阶段深化设计、施工配合阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结商业招商配合及装修图纸校核1定位前期定位阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结4本项目针对性分析：消费者大都收入水平高、文化层次高，更加侧重生活的质量，体验、娱乐以及社交的消费支出其商业功能包括比较多的休闲设施，如酒吧、咖啡厅、健身馆等本项目所在区域为广义的武汉政务核心区，高端商务、政务接待需求较大，适当考虑增加红酒吧、高档餐厅、养生会馆等商务型业态以上海为例，高档社区业态比例：(1)龙头店占较大比例。购物中心龙头店可以导入以大卖场为主,占总面积的55%。(2)各种个性化专卖店配合支持。五花八门的国内外精品专卖店数十家,一般可占总面积20%。(3)多种多样的服务配套,如维修、彩扩冲印、风味小吃、特色餐饮、洗衣店、银行、咖啡馆、茶坊、书店、邮局、药房、小型影剧院、舞厅等,占25%业态外向型中间型超市50.12%30.41%餐饮11.92%24.84%服务配套6.14%8.98%便利店0.49%1.84%美容2.57%6.03%生活家居0.49%3.43%休闲23.96%7.59%服饰精品1.81%4.60%地产中介0.73%2.87%杂货/肉菜/五金/证券0.77%3.38%其他0.99%6.04%合计100.00%100.00%对于商业街业态的考虑——回归本元根据经验外向型和中间型社区业态比例：以社区需求为主，强化商务休闲业态高档社区商业街业态分布比例一览波托菲诺业态面积比例便利店0.6%美容2.6%生活家居11.1%休闲8.0%地产中介2.57%其他3.7%服务配套6.6%餐饮53.4%百货/超市11.4%万科城业态面积比例超市17.1%餐饮38.8%生活家居11.3%便利店0.9%服务配套11.2%其他7.1%服饰精品3.6%休闲3.6%美容6.3%上海万科四季花城业态配比上海万科假日风景业态配比业态定位及比例分布建议业态业种比重备注购物便利店30%国内外精品店精品专卖店、特色家居、高端消费品（烟酒）、运动休闲用品（如渔具）等餐饮西餐40%中式餐厅特色私房菜、高档酒楼咖啡简餐休闲桌球/雪茄吧/红酒吧25%康体休闲运动健身生活服务金融、中介、电信、家政、洗衣店、美容美发、宠物店、饮用水、药店、书店/音像店等5%地点项目主题定位方向主题定位具象介绍武汉K11商业街艺术艺术、人文、自然艺术欣赏、人文体验、自然绿化三大核心元素融合在了一起的高档商业街北京二十二院街艺术时尚北京首个艺术与时尚相结合的步行商业街重庆洋人街流行元素创意文化西部旅游休闲第一品牌，后现代主义风格的特色建筑、标语、涂鸦集聚地上海龙茗路十尚坊时尚10栋时尚建筑汇聚而成的商业街上海碧云体育休闲商业中心体育休闲各种社会交往和体育活动创造大城市中的多元化感受北京珠江国际城商业街风情化营造欧陆小镇整个建筑外观既有欧式的轮廓，又不乏东方的细节，体现了国际城多元文化的风格特点北京北京台湾街台湾风情传统中国风的回归，综合了台湾美食、购物以及娱乐活动重庆龙湖蓝调天街西班牙风情蓝调天街是龙湖商业公司打造的重庆首个格调生活中心、同时是一条辐射北部新区的配套式主题商业街上海海上海文化再造五行金木水火土无论在建筑形态还是街区商业定位上，都重点突出创意活力和文化艺术的概念。整个“商业街区被设计成一个由Ｚ型街道和五大场景节点（块状院落）所组成的流动园林西安绿地饕餮商业街现代汉唐风古朴秦川汉唐风格与美食文化的结合目前国内的主题商业街定位大致可分为以下四个类别：北京二十二院街——艺术与时尚的完美结合二十二院街正在立志打造一个精英人群的消费殿堂，这个消费包括物质的和精神的，而这个时代最贵的消费是精神二十二院街由今典集团斥资开发，地上2万多平方米，地下1.9万平方米，集中画廊、美术馆、书吧、酒吧、餐吧、茶吧、咖啡吧等，占据着CBD资源最为稀缺的闹中取静处，是北京首个艺术与时尚相结合的步行商业街，为CBD填补了人文空白，自成一种别致的雅趣上海碧云体育休闲商业中心——体育休闲为主题的特色商业街六个小建筑和主体建筑相接，它们位于交往主题的网络中，主要功能为咖啡、酒吧或餐厅。每一个建筑都有与其相临的景观相呼应，每一个都是完全独立且形态各异，它们的演绎是完全自由的，形态也不与主体建筑相关上海碧云体育休闲中心位于浦东金桥出口加工区碧云路，由澳大利亚的BAUinternational建筑与城市设计事务所设计并建成，总建筑面积1.9万平米。引入各种社会交往和体育活动创造大城市中的多元化感受大部分的功能都朝向南北走向的内街。它是一条约240m长形状体量逐渐变化的空间，入口两端安排有不同的功能。在内街中的感受是丰富而连续的：大玻璃包围的游泳池、室外活动场地、酒吧、商铺、广场、餐厅、运动超市、有日光浴平台的水景池、熟食店、举重房、运动草地、玻璃盒子内的按摩中心、会议中心、咖啡、健身房、运动设施以及体验空间上海龙茗路十尚坊——时尚主题商业街“十尚坊”名称的由来缘于商业街中的10栋形态不一的商业建筑，“十”既是数目又是“时”的谐音，因此“十尚坊”实际上是指10栋时尚建筑汇聚而成的商业街。十尚坊商业街全长300米，总建筑面积为18000平方米每个商家都是独立的楼栋，外立面各不相同十尚坊以餐饮为主，其招商工作以仔细筛选、精心组合为原则，注重吸引小而精的餐饮品牌企业。周边有一些餐饮大企业并不是十尚坊的招商目标，和这些企业形成差异化竞争才是十尚坊的目的。所以，十尚坊赖以鹤立的，是其较高的招商门槛及对时尚品牌的侧重武汉K11商业街——艺术、人文、自然三大元素融合的主题街区K11之所以称为艺术购物中心，是因其把艺术欣赏、人文体验、自然绿化三大核心元素融合在了一起，令购物中心不仅成了购物天堂也成了观赏天堂。K11这种三大元素融合的模式对当前购物中心的运营模式可能是个颠覆chiK11艺术空间为大众在社区里提供了零距离接触艺术的机会武汉首个都市农庄及垂直绿化墙重庆龙湖蓝调天街——西班牙风情格调生活中心龙湖蓝调天街定位为“中高档邻里中心”、蓝调天街是龙湖商业公司打造的重庆首个西班牙风情格调生活中心、同时是一条辐射重庆北部新区的配套式主题商业街商业体量整体为3万平米、主要分为主题商业街、和社区配套两大部分为主的形态；物管费用：4.2元∕㎡；租金：45-80元∕㎡；内廊式的商业规划，整体效果较好，但周边商业项目还普遍不成熟，辖区消费外流严重，市场处于萌芽阶段对于主题商业街四大定位方向的具体研判主题定位方向业态适应性实施难度客户接受度与本项目的匹配度艺术类对业态档次要求较高对开发商整合艺术资源的要求较高，细节难以把握，容易流于平淡客户接受程度参差不齐，高端客户相对而言接受程度较高华侨城相关资源和运作经验丰富，而且项目艺术会所和武昌文化艺术大环境提供外部支撑流行元素业态适应性强，但档次提升难度大易于打造，细部要求程度不高受众面广泛，但客户层次较低武汉此类项目较多，市场形象已经建立，本项目突破空间不大，并且与项目定位切合度不佳风情化营造适应性最佳，无明显抵触业态对建筑细节要求较高，容易流于平庸客户普适性较高，无明显抵制心理武汉此类项目较少，且风情化并不纯粹，本项目可结合低密度别墅风格进行风情化街区的打造文化再造业态面相对较为狭窄需要深入挖掘区域文化内涵，建筑细节要求较高客户接受程度参差不齐武汉文化资源丰富，但类似项目市场上较多，且规模影响力较大，多为政府行为商业街的目的在于提升项目形象档次、促进住宅销售，并且作为大盘，需要严格控制市场风险，基于以上目的，建议本项目首选风情化营造的手法，需要结合一期低密度产品风格，共同作势；次选艺术主题，可充分借助艺术会所的吸引力制造话题2方案方案设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结设计的难点：一、前期世联地产的定位未确定，后续没有新的定位，也没有商业运行的具体要求二、武汉市规划局对于整个A地块一期的报审要求三、商业街立面处理需同时考虑高层与低密度风格方案设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结方案设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结NBBJ第一版方案方案设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结NBBJ2010.10第一版方案方案设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结NBBJ2010.10第一版方案方案设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结NBBJ2010.10第一版方案方案设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结NBBJ2010.10第一版方案方案设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结NBBJ2010.10第一版方案方案设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结NBBJ2010.10第一版方案方案设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结NBBJ2010.10第一版方案方案设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结NBBJ2010.10第一版方案方案设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结香港划坤概念方案方案设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结香港划坤2010.10概念方案方案设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结香港划坤2010.10概念方案方案设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结香港划坤2010.10概念方案方案设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结香港划坤2010.10概念方案方案设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结香港划坤2010.10概念方案方案设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结香港划坤2010.10概念方案根据两版方案比选，公司2011.01明确了按NBBJ的方案深化商业街的设计，但提出来以下要求：1.街区整体人车分流2.商业街中央水系布局3.商业街区开放性，保持景观面的开敞4.3层高商业不能对住宅造成大的影响，应错开住宅设置5.可部分考虑坡屋顶方案设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结方案设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结NBBJ深化后的商业街方案方案设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结NBBJ深化后的商业街方案方案设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结NBBJ深化后的商业街方案方案设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结NBBJ深化后的商业街方案方案设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结NBBJ深化后的商业街方案方案设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结NBBJ深化后的商业街方案方案设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结NBBJ深化后的商业街方案方案设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结NBBJ深化后的商业街方案3初步、施工图初步、施工图设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结设计的难点：一、方案与施工图的衔接过程，对于商业街最终效果至关重要。协调方案公司NBBJ及武汉院的工作对接。二、规划局意见及公司定位的调整对商业街平面布置的影响。三、商业街定位及招商均不明确。初步、施工图设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结初步、施工图设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结NBBJ汇总公司、设计院等意见深化后的商业街初步设计初步、施工图设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结初步、施工图设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结初步、施工图设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结初步、施工图设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结武汉院结合领导意见及前期方案修改后的商业街立面初步、施工图设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结初步、施工图设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结初步、施工图设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结初步、施工图设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结初步、施工图设计阶段初步、施工图设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结初步、施工图设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结初步、施工图设计阶段武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结4深化设计、施工配合深化设计