辽宁锦州市房地产市场研究报告

前言辽宁省锦州市房地产市场研究报告•在考察辽宁省锦州市城市发展状况、房地产市场现状、城市发展规划、投资政策的基础上，对位于锦州市的房地产市场进行研究，为XXX集团房地产项目选址决策提供参考！市场研究目的前言XXX房地产（集团）有限公司营销策划部谨市场研究背景【外部因素】①2009年，国务院连续批复了11个区域发展战略规划，“保增长、扩内需、调结构、促民生”的危机应对策略是以空前力度完成了对中国经济的力挽狂澜之举，是中央政府未来数年的工作重心。区域发展战略规划的实施将为房地产业带来无限商机。②2009年7月1日，国务院通过《辽宁沿海经济带发展规划》，是加快振兴东北老工业基地的历史性决择，对实现东北全面振兴具有重要的现实意义和深远的战略意义。前言市场研究背景【内部因素】①2010年，XXX地产集团将加快进入二、三线城市的步伐，进一步加大房地产开发土地资源的储备，获求企业生存和可持续发展的空间。②XXX地产集团长期投资星级酒店、别墅、公寓、商场等高端商品房项目，目前已初步具备开发城市综合体建筑的能力，计划在未来3-5年内开辟城市综合体产品线并将在2-3个城市实现产品落地。前言1.1锦州城市概况第一章项目概况锦州地处辽宁省西南部，北依松岭山脉，南临渤海辽东湾，属辽宁省省辖市，下辖凌海市、北镇市、义县、黑山县等4县市，古塔区、凌河区、太和区、松山新区、锦州经济技术开发区等5辖区。面积10301平方公里，人口310.2万人，其中市区人口93万人。锦州位于著名的“辽西走廊”东端，是连接中国东北地区和华北地区的交通枢纽。京哈铁路、秦沈铁路，京哈公路、京沈高速公路贯穿全境，与葫芦岛，盘锦，朝阳，阜新，构成一小时经济圈。（摘自锦州市2009年社会经济和发展统计公报）。锦州1小时经济圈②①④③⑤1.1锦州城市概况第一章项目概况2009年7月，辽宁省“五点一线”沿海经济带发展规划正式上升为国家战略。该战略具体涵盖范围包括大连、丹东、锦州、营口、盘锦、葫芦岛等六市。锦州作为“五点一线”的重要一点，各种临港工业、高新技术产业以及现代服务业蓬勃发展，为建设辽西沿海城市群中心城市—“滨海新锦州”奠定了坚实的基础。市中心黑山县北镇市义县凌海市开发区1.1.1锦州市区概况第一章项目概况（摘自锦州市政府网）凌河区：面积61km2，人口44万，锦州市的政治、经济、教育中心。区内新盘体量均在10万m2以下。古塔区：面积28km2，人口37万，传统的商业中心、文化中心，人口密度大、配套成熟，新盘少、体量小。松山新区：面积220km2，人口15万，市政府所在地，新开发区域、大盘集中，整体形象较好，生活配套相对较弱。太和区：面积291.6km2，人口21万，锦州市的郊区，人口密度小，新盘多，体量较大。1.1.2锦州市经济—GDP增长第一章项目概况锦州市的经济仍保持良好的发展态势，GDP保持年20%的高增长。2009年，锦州市的国内生产总值达到790亿元，人均GDP25471元。GDP总值位居全国第128位，在东北地区排名第9位，辽宁省排名第5位，在辽西五市排名第1位。锦州市经济发展状况（一）0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00800.00900.00GDP总值（亿元）0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%GDP年增长幅度（%）GDP总值GDP年增长幅度GDP总值463.20551.90690.40790.10GDP年增长幅度20.41%19.15%25.10%14.44%2006年2007年2008年2009年1.1.3锦州市经济—全社会消费品零售总额第一章项目概况锦州市全社会消费品零售总额呈连年上升趋势，2006-2009年平均增长幅度为18.3%。锦州城市区域社会商品零售总额保持上升趋势，2006-2009年的平均增长幅度为16.7%。锦州市经济发展情况（二）0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00单位：亿元0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%单位%社会消费品零售总额城市商品零售额社会消费品零售总额增长幅度城市商品零售额增长幅度社会消费品零售总额157.90185.20228.10269.90城市商品零售额115.00135.10161.70191.30社会消费品零售总额增长幅度14.50%17.29%23.16%18.33%城市商品零售额增长幅度11.11%17.48%19.69%18.31%2006年2007年2008年2009年1.1.4锦州市经济—人均GDP和人均可支配收入的变化第一章项目概况2009年，锦州城镇居民人均可支配收入达15386元（约合2256美元）。06-09年平均增长幅度达到14.9%。2009年，锦州城镇居民人均可支配支出达10795元（约合1583美元）。06-09年平均增长幅度达到10.7%。2009年，锦州城镇居民支出/收入比达到70%，城市居民消费意识较强。2009年，锦州城镇居民支出中，家庭食品支出仍是主要支出，恩格尔系数为41.2%。锦州经济发展情况（三）0.002,000.004,000.006,000.008,000.0010,000.0012,000.0014,000.0016,000.0018,000.00单位：元/人0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%单位：%城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配支出人均可支配收入增长幅度人均可支配支出增长幅度城镇居民人均可支配收入9,981.0012,010.1013,962.2015,386.10城镇居民人均可支配支出8,060.008,872.309,904.2010,795.10人均可支配收入增长幅度12.62%20.33%16.25%10.20%人均可支配支出增长幅度11.89%10.08%11.63%9.00%2006年2007年2008年2009年1.1.5锦州市经济—投资分析第一章项目概况锦州市的房地产投资占全社会固定资产投资比重较低，房地产水平较低，发展缓慢。2005-2009年锦州市投资分析0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.00单位：（亿元）0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%单位：（%）全社会固定资产投资房地产业投资房地产业投资比重全社会固定资产投资93.30121.70167.60248.70350.10房地产业投资9.4016.0028.0035.5049.50房地产业投资比重10.08%13.15%16.71%14.27%14.14%2005年2006年2007年2008年2009年1.1.6锦州市经济—居民购房能力分析第一章项目概况2009年，锦州市的房价收入比有较大增长，显示房价增幅过快。但仍维持在6.08（与发达国家相近），大幅低于国内一、二线城市。2009年，锦州市的房价储蓄比仅为3.63。该比重高于购置商品房首付标准（20%）。2007-2009年锦州市居民购房能力预测0.001.002.003.004.005.006.007.00房价收入比房价储蓄比房价收入比5.775.926.08房价储蓄比5.224.973.632007年2008年2009年1.2锦州市发展规划第一章项目概况2009年7月，国务院批准的《辽宁沿海经济带发展规划》中的辽宁沿海经济带区域发展空间布局是：进一步提升大连市的核心地位，强化大连—营口—盘锦主轴，壮大渤海翼(盘锦—锦州—葫芦岛渤海沿岸)和黄海翼(大连—丹东黄海沿岸及主要岛屿)，强化核心、主轴、两翼之间的有机联系，形成“一核、一轴、两翼”的总体布局框架。国务院批准的锦州市“十一五”发展规划赋予锦州发展的战略定位为：辽宁西部沿海经济区中心城市。2009年辽西地区五市经济发展状况0.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0700.0800.0900.0GDP总值（亿元）锦州市盘锦市葫芦岛朝阳市阜新市系列1790.1685.0486.9520.0270.0锦州市盘锦市葫芦岛朝阳市阜新市1.2.1锦州市在辽西五地级市中的核心地位第一章项目概况锦州占据东北地区交通要道，属于辽西的中心区域，区域人口达到1350万人。凌河区，人口44万人中心城区，人口93万人辐射全市，人口310万人辐射辽西地区，人口1350万人1.5本章小结城市条件优势：锦州市地理位置优越、交通发达、《辽宁沿海经济带发展规划》的重要支点；劣势：目前经济增长点不明显、现有产业对城市经济的支撑能力差，城市财政尚无力支持亟待改善的城市面貌，实现房屋产品升级换代。第一章项目概况第二章市场分析2.1锦州市土地市场情况出让时间2010年2月200亩，成交价格1.4亿元70万元/亩居住用地出让时间2009年11月85亩，成交价格2.1亿元245万元/亩，1225元/平米商业金融及居住用地预计出让时间2010年下半年375亩，净地成本4亿元，133万元/亩。居住用地预计出让时间2010年上半年30亩，净地成本3.6亿元1200万元/亩，4500元/平米商业金融用地上海路地块165亩，净地成本13.2亿元800万元/亩，4888元/平米商业金融用地古塔区政府地块216亩，净地成本12.1亿元560万/亩预测，2100元/平米商业金融及居住用地云飞街在拆地块507-560万元/亩3800-4200元/平米市政道路用地预计出让时间2010年下半年95亩，净地成本4亿元，420万元/亩，3150元/平米商业金融及居住用地预计出让时间2010年下半年130亩，净地成本7.78亿元，600万元/亩。居住用地2.1.1城市建筑概况锦州市的老城区以中央大街为中轴分为古塔区和凌河区，以京哈铁路为界，铁路北侧尚余大量棚户区亟待改造。铁路南侧的棚户区改造已于上世纪80年代中期完成，现状多为6--8层住宅。因物业维护较差，现状住宅显破旧。临街为商业，多为底层单间商铺，整个区域容积率在1.8--2.2之间。锦州市的住宅升级换代产品主要分布在太和区和松山新区，有大量高层板式住宅和低层别墅式住宅出现，位置相对较偏，整个区域容积率在2.5--3.0之间。第二章市场分析目前锦州市老城区开发拆迁实例较少，我司搜集到的小凌河大桥北岸桥梁建设用地拆迁可作参考，该拆迁地块为2栋8层居民楼（无底商），容积率为2.0，根据现有拆迁协议每平米的补偿价格为3800--4200之间，拆迁成本约为507--560万元/亩。并且拆迁难度比较大，到目前为止，有十来户签订拆迁协议。第二章市场分析2.1.2拆迁实例拆迁区2.2锦州市商品房供求分析•09年，市场供应较07、08年相比大幅增长，达到362万平米；市场需求也上升到311万平米，整个房地产市场供求增加非常明显。•供应量的突然增长促使市场出现供大于求局面。09年市场形势利好，供需出现两旺局面。数据来源：锦州市建委锦州市商品房07-09年供求统计050100150200250300350400-1-0.500.511.522.533.5供应面积（万㎡）148.184.5362.6销售面积（万㎡）177.8181.3311销售增幅(%)02%72%供应增幅(%)0-43%329%2007年2008年2009年09年供需均大幅增长第二章市场分析2.2.1锦州市商品房价格分析锦州市近三年商品房价格逐年上升，年平均增幅16%，09年销售均价3500元/平米（含商业用房)，根据该速度预测2010年锦州市的商品房价格应在4060元/平米。锦州市区07-09年商品房价格走势050010001500200025003000350040000%5%10%15%20%25%市区均价（元/㎡）260031003500增幅（%）0%19%13%2007年2008年2009年数据来源：锦州市建委第二章