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中海地产企业发展战略研究1中海地产发展概况...........................................................31.1中海地产企业简介.....................................................31.2中海地产的企业背景和历程.............................................32中海地产企业战略...........................................................52.1中海地产业务布局战略.................................................52.2中海地产战略目标....................................................102.3中海战略模式的转变..................................................102.4中海地产产品战略....................................................112.5战略执行要点........................................................223中海地产企业文化..........................................................233.1企业文化观点........................................................233.2中海地产企业愿景....................................................243.3中海地产核心价值观..................................................253.4中海地产形象文化....................................................253.5中海地产制度文化....................................................264管控模式..................................................................264.1企业管控体系与组织架构..............................................265人力资源..................................................................275.1人才发展战略........................................................286成本控制..................................................................286.1中海房地产项目开发成本控制的总体思路................................296.2中海地产房地产开发成本控制思路......................................296.3中海项目开发成本控制的具体办法及经验................................296.4财务管理............................................................317客户关系管理..............................................................317.1CRM管理系统.......................................................327.2各层级客户关系管理方式和渠道........................................337.3“中海会”操作实施专项研究分析.....................................348物业管理..................................................................388.1中海物业的发展阶段..................................................388.2．中海物业规模.......................................................398.3.中海物业发展战略....................................................398.4中海物业管理宣言....................................................399企业品牌建设..............................................................439.1中海企业品牌理念....................................................439.2中海地产企业品牌建设历程............................................449.3中海地产品牌建设历程总结分析........................................469.4中海地产的品牌战略..................................................469.5中海企业品牌管理策略................................................499.6企业品牌的内部主题传播..............................................509.7.企业品牌的外部主题传播..............................................511中海地产发展概况1.1中海地产企业简介“中海地产”是中国海外集团房地产业务的品牌统称。中国海外集团有限公司（以下简称“中海集团”）以中国海外发展有限公司（以下简称“中国海外发展”）和中海地产股份有限公司(以下简称“中海地产股份公司”)为两大运营平台，极力打造“中海地产”这个品牌。作为中海地产集团有限公司的控股企业——中国海外发展有限公司1992年即在香港上市，曾被国际知名的《财富》杂志评为中国上市公司（香港和中国大陆）百强中的房地产主要企业。中海地产已形成涵盖土地投资、规划设计、营销策划、施工承建、物业管理等房地产开发业务环节的发展态势，并在各自的领域内都树立了优秀的品牌形象，这在全国各大房地产开发企业中是独一无二的，是“中海地产”品牌区别于其它品牌并形成强势竞争优势的最大特点之一。作为跨地域、具有国家一级房地产开发资质的全国性地产品牌，中海地产向社会提供了数万套优质住宅产品，为数十万计的民众提供了优越的居住选择和满意的消费体验。从1988年开始，中海地产发挥在香港房地产市场积累的丰富经验与竞争优势，将发展战略锁定为“选择主流城市、锁定主流地段、关注主流人群、建筑主流产品、传播主流价值”，开始大力拓展中国内地市场，先后在深圳、上海、广州、北京、成都、长春、西安、南京、中山、佛山、重庆等地进行房地产开发、基本建设投资和物业管理服务，业绩卓著，声誉隆隆。1.2中海地产的企业背景和历程1.2.1中国海外集团发展历程大事一览表：年份月份具体事件回顾19796月中国建筑工程公司的全资附属子公司──中国海外建筑工程(中国海外集团前身)在香港注册成立。19815月被香港政府认可为第二册海外承建商。首次投资内地地产。19822月承建首项政府大型项目。19844月全力推动公司的本地化、商业化建设。19857月参与发展的居屋计划落成，公司经营开始盈利。19864月投资发展的首项房地产项目发售成功。中国建筑工程公司易名为中国建筑工程总公司(“中建总”)。198710月连获多项政府工程，该年成交额跃居香港所有承建商之首。19888月推进集团化发展，组建深圳、上海、广州、北京、广西子公司。公司内地业务和香港业务共同开展。19903月获香港房委会批准为投标额不受限制之指定承建商。19913月中海物业管理（深圳）有限公司正式成立，自始，公司开启了中国大陆房地产物业规范化、流程化管理的先河。19926月8月12月中国海外集团有限公司成立。中国海外集团整合香港和内地地产业务，以中国海外发展有限公司的名义在香港联合交易所挂牌上市，股票代码为“0688”。该公司持有深圳公司股权。获颁国际标准化组织ISO9001和ISO9002证书。19939月中国海外发展收购承建业务，实现了集团业务整体上市的目标。19958月海福发展(深圳)(后易名“中海物流”)正式成立。199610月中国海外发展成为“恒生中型股指数成份股”中五十只中型成份股之一。19976月金融风暴后，集团调整投资和经营策略，组成内地房地产和香港承建两大核心业务。19987月属下中国海外基础工程有限公司成为香港首家获取ISO14001证书的建筑公司。20005月6月9月12月集团国内业务基地——深圳中海大厦正式落成启用。位于成都的子公司开业。投资中星网获美国基金入股四千万美元。属下的「中国采购与招标网」与「贸发网」签署合作协议。20013月4月5月12月中海物业(深圳)庆祝成立十周年。出售菱电股权及购入上海广场权益，集团重要人事调动。中国建筑（澳门）有限公司划归中国海外集团管理。2001年内香港承建业务成交额逾100亿港元，新增土地逾100万平方米，规模经营取得新突破。20027月8月中国海外发展十八亿港币银团贷款签约。“中海地产股份有限公司”于深圳注册成立。同年十二月，公司隆重揭牌。200310月中海地产全面拓展，继长春、西安、南京公司成立后，中山项目亦正式启动。20041月7月11月中国海外发展成功通过先旧后新方式闪电配股集资15亿港元，受资本市场认可和青睐。中国海外发展成功筹助24亿3仟万港元银团贷款。中海地产荣膺2004中国房地产行业领导品牌。20054月7月8月中国海外发展荣登2005中国房地产百强企业综合实力第一名。中国海外发展获得穆迪和标准普尔分别给予的Baa3和BBB-评级，并成功发行3亿美元债券。继取得印度公路和杜拜住宅项目后，中国建筑(香港)中标印度海德拉巴国际机场航运大楼合约，标志建筑业务的国际化新里程。1.2.2中海地产的成长历程“中海地产”品牌诞生、成长于香港，辐射到澳门，发扬光大于中国内地。从上世纪八十年代起，中海地产开始涉足香港房地产业，先后独资和牵头发展了海联广场、中国海外大厦、雅利德桦台、南浪海湾等项目，合资发展了奥海城、富豪海湾等大型项目，已发展地产项目60多个，在建项目包括澳门寰宇天下等。1988年，中海地产以战略的眼光，将香港经验与内地优势有机结合，中标深圳市第一块国际招标出让的土地，后来发展成高尚住宅“海富花园”。1990年，中海地产进入上海市场，把曾有50家外商很感兴趣但知难而退的“斜三地区”改造成标志性的高档住宅小区—海华花园，为上海旧城改造做出了积极贡献。1993年中海地产进入广州市场。1995年中海地产进入北京市场。2000年中海地产进入成都市场。2002年，中国海外发展进行业务调整，通过增资扩股、改制重组的“中海地产股份有限公司”于深圳注册成立，注册资本人民币40680万元。同年十二月，公司隆重揭牌，中国海外发展对其拥有79％的控股权。2003年中海地产进入了长春、南京、西安、中山四地市场