财富广场商业物业管理费测算200904

澧县财富物业第1页共8页财富广场物业管理费用测算我们对澧州财富广场商业物业管理各项费用做了详细测算，得出全年商业物业管理服务费支出为人民币:2807826元，财富广场商业建筑面积为93565㎡（以澧县房地产测量事务所测量的数据为依据），物业管理费用为2807826元÷93565㎡÷12个月=2.5元/㎡/月。物业的基本情况物业类型：商业与住宅座落位置：常德市澧县澧州大道中段（原边贸城）；东至澧阳路；南至澧州大道；西至移动公司、建材市场；北至澧州医院。平面设计：财富广场共分A、B、C、D、E、F六个区，A、B、C、D、为3-4层综合商业市场，E、F为16-23商住混合高层。经济技术参数：总用地面积：48388㎡、总建筑面积：145626㎡、地上建筑面积：135510㎡、地下建筑面积：10116㎡、建筑密度56.5%、建筑容积率：2.8、绿化率：21%、商业：93565㎡、住宅：41945㎡、停车位270个。第一节经费测算的原则及说明一、测算依据（一）国家发展改革委员会和建设部联合发布的《物业服务收费管理办法》（发该价格[2003]1864号）；（二）《湖南省物业服务收费管理实施办法》（湖南省物价局、湖南省建设厅文件：湘价服[2004]178号）；（三）澧州财富广场建筑及其设施、设备的经济、技术数据；（四）澧州财富物业经营管理公司《各岗位及人员编制方案》及《薪酬方案》。二、经费测算的原则（一）遵循商业物业管理行业特点的原则客观、准确、完整地核算商业物业管理的成本支出，是商业物业管理企业正常运转的基础，也是为业主、商户创造舒适、便捷的经营、生活环境，达到商业物业的最大使用价值目的的基本条件。因此，本次测算结合财富广场物业特点为着眼点，力求细致、具体、详尽。（二）服务水平与管理费用相配比的原则针对商业物业的需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，根据《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》及参考《湖南省住宅小区公共性物业服务基准价、浮动幅度及其它有关收费指导标澧县财富物业第2页共8页准》，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。（三）“零预算”原则根据澧州财富广场的产权为“多业主”所有的特点，物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据商业物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出；再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。物业管理企业的利润来源为以物业管理费用支出为基础按一定比例提取的“管理者酬金”，即：利润=物业管理费用支出×管理者酬金提取百分比。（四）合法性原则计入定价成本的费用应当符合《中华人民共和国会计法》等有关法律、行政法规和财务会计制度的规定。（五）合理性原则影响定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或社会公允水平。（六）相关性原则计入物业管理服务定价成本的费用，需为与物业服务直接相关或间接相关的费用。（七）权责发生制原则本期成本应负担的费用，不论款项是否支付，均应计入本期成本；不属于本期成本应负担的费用，即使款项已经支付，也不得计入本期成本。三、测算的有关说明（一）物业管理费支出包括人工费支出、行政办公费用、设施设备维护费、清洁费、绿化费、保安费、物业管理固定资产折旧、前期物业管理开办费摊销、不可预见费、管理者酬金、营业税金及附加。不包含公共水电费、宣传推广费、电梯及空调运行费。（二）有关费用的说明1、人员工资标准根据市场化原则，参照常德、澧县同行业工资水平,结合澧州财富广场物业管理服务的工作量及质量标准，制定人员工资标准。2、公共水电费根据澧县商业物业运营的特殊性，公共水电费、宣传推广费、电梯及空调运行费每月单独按实计算，独立向业主、商户收取，不计入物业管理费支出测算中。3、物资装备的摊销物资装备摊销分两部分进行,单件价格在2000元以上的物资装备计入“固定资产”，依据财务制度按5年摊销；单件价格在2000元以下的物资装备计入开办费，按3年摊销。澧县财富物业第3页共8页4、前期物业管理开办费摊销（长期待摊费摊销）根据《澧州财富广场前期物业管理委托合同》,我们执行前期物业管理开办费的摊销期限为3年。5、不可预见费根据商业物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的5%。6、管理者酬金依照湖南省、常德市及澧县物业管理法规和行业惯例，每年按总支出的10%提取管理者酬金。7、收费标准不包含物业共享部位、共享设施设备专项维修基金。8、根据《澧州财富广场前期物业管理委托合同》约定，澧州财富广场的物业管理费采用酬金制。澧县财富物业第4页共8页第二节经费测算序号项目测算依据年支出1人工费支出详见测算明细表一15431222行政办公费用详见测算明细表二1671603设施设备维护费详见测算明细表三3720004清洁费详见测算明细表四929205绿化费详见测算明细表五132006保安费详见测算明细表六240007固定资产折旧详见测算明细表七171008开办费摊销详见测算明细表八91015小计23205179不可预见费以上各项之和的5%116025.8510管理者酬金以上各项之和的10%232051.711营业税金及附加以上各项之和的6%13923112总计2807826（一）人工成本序号岗位月薪（元）编制(人)年薪（元）1总经理50001600002副总经理40001480003顾问40001480004行政人事经理25001300005财务经理25001300006商场经理25001300007物业经理25001300008行政\人事主管16001192009企划主管160011920010客服主管160011920011招商主管160011920012机电主管160011920013保安主管160011920014保洁主管160011920015房管员90022160016会计160011920017出纳120011440018收款员80032880019文员8001960020采购8001960021商场管理员80043840022招商员80021920023维修电工90033240024电梯维修工\电梯司机900221600澧县财富物业第5页共8页25空调维修工90011080026综合维修工90022160027消防专员110022640028保安员10002833600029保洁员7501816200030绿化工8001960033总计4915086119160034职工福利费工资总额﹙33﹚×8%9532835社会保障费工资总额﹙33﹚×20%23832036教育基金工资总额﹙33﹚×1.5%17874人工成本合计﹙33﹚+﹙34﹚+﹙35﹚1543122（二）行政办公费用序号项目计算方法月支出（元）年支出（元）1办公用品、低值易耗品86人×20元/人/月1720206402通讯费固定：80元/月×5部宽带：50元/月×3部135016200移动：80元/月×10部3市内交通费及差旅费2000元/月2000240004员工培训费10元/月·人×86人次860103206招待费5000元/月5000600007员工宿舍及办公用房的水、电、气费3000元/月300036000小计13930167160（三）设备、设施维修养护费序号项目计算方法月支出（元）年支出(元)备注1电梯维护保养费2000×18台3000360004电梯年审2000×18台3000360005强电系统维护费综合测算2000240006空调系统维护费维修综合测算2000240007消防系统维护费综合测算100001200009弱电系统维护费综合测算10001200010建筑本体、道路等物业设施维修综合测算20002400011设备维修零星材料费综合测算20002400012供水系统维护费综合测算20002400013道路系统维护费综合测算20002400014房屋小型维护费综合测算200024000小计372000说明:该费用预算为第一年(含部分设施设备在维保期)正常维护保养费用,第二、第三年该费用根据财富广场设施设备实际运行情况核算调整。（四）清洁费澧县财富物业第6页共8页序号项目计算方法月支出（元）年支出（元）1工具\材料费详见测算附表5443.3653202化粪池清理每年清理一次10012003消杀费综合测算10012004垃圾清运费综合测算20002400062次供水清洁费、消杀费综合测算1001200小计7743.392920附:清洁工具\材料费测算表名称数量单价月支出年支出酸性清洁剂20瓶/月102002400空气清新剂10瓶/月151501800洗洁精20桶（2.5公斤）/月153003600洁厕灵40桶（2.5公斤）/月208009600洗衣粉20袋/月51001200毛巾50条/月31501800地拖20把/月102002400胶手套20双/月102002400厕刷10把/月770840街扫20把102002400钢丝球50个/月150600大垃圾袋600个/月0.31802160中垃圾袋600个/月0.160720扫把20把/月81601920水桶(年)30个/年1545540百洁布20块/月120240尘推布24寸25块/月256257500尘推布36寸25块/月307509000尘推24寸（年）20套/年5083.31000尘推36寸（年）20套/年601001200其它用品综合测算100012000合计5443.365320（五）绿化费费用内容计算方法月支出(元)年支出(元)花卉更新综合测算100012000花卉养护费综合测算1001200合计110013200（六）保安费费用内容计算方法月支出(元)年支出(元)日常耗材、装备保养综合测算200024000澧县财富物业第7页共8页（七）固定资产折旧序号项目数量计算方法金额1台式电脑5台4000元/台200002手提电脑1台8000元/台80003柜式空调5台2500元/台125004工具车1辆45000元/辆×145000合计85500费用内容资产总值计算办法月支出(元)年支出(元)行政办公设备885500分5年摊消142517100(八)开办费1、行政、办公用品项目计算方法金额（元）办公家私5套×500元/套2500文件柜10套×500元/套5000办公设备传真机、复印机、碎纸机、打印机、电话、网络终端等设备，综合测算。30000饮水机5台×300元/台1500工具柜4套×500元/月2000员工服装（保安员）1500元/套×28人42000员工服装500元/套×58人29000小计1120002、维修工具高压验电笔10KV1只×300300高压接地棒3只×10003000铝合金伸缩梯1架×750750手电钻1台×500500数字万用表2个×150300指针万用表1个×100100摇表1个×180180接地摇表1个×200200保险带2套×200400强电个人维修工具2套×200400大管钳2架×60120小管钳2架×4080空调、水工个人工具1套×200200指针式温湿度仪15个×1001500电焊机8KVA1部×800800台钳1套×7575台钻Ф121台×450450台式砂轮机1台×500500弱电个人工具1套×200200电梯维修工具1套×400400常用维保材料备件1套×15006000电锤1台×5003000综合维修工具1套×15001500小计20955澧县财富物业第8页共8页3、清洁绿化工具斗车2辆×300600垃圾桶综合测算30000榨水车4辆×3001200告示牌10个×55550伸缩杆2根×150300铝合金人字梯2架×350700铝合金伸缩梯1架×500元/架500清洁绿化耗材综合测算5000其它用具综合测算6000小计448504、治安、消防管理装备对讲机25台×80020000强光手电25把×30750武装带及保安徽标21套×701470警棍20根×45900警示牌10块×45450消防斧头2把×55110专用消防扳手2把×8016