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一批次定价报告2016.4.29定价报告的核心前提：项目整盘/阶段均价的推导依据主要是以下两点：1.实现公司既定的利润目标。2.实现公司既定的项目运作回款目标。CONTANTS目录PART1销售目标盘点PART2市场分析PART3蓄客情况分析PART4项目定价1.目标盘点2.项目货量盘点3.共识条件梳理1.宏观市场分析2.区域市场分析3.典型竞品分析1.整体蓄客情况2.金卡升级客户分析3.未成交客户分析1.整盘均价推导2.一批次推售货源分析3.一批次价格策略4.一批次价格演示PART1销售目标盘点1.目标盘点2.项目货量盘点3.共识条件梳理2016全年任务4亿元，开盘任务7500万元，销售160套TIPS:住宅推售时间节2016/42016/52016/62016/72016/82016/92016/102016/112016/12合计推售楼栋12、13#14#15#\7#\9#\\推售套数（套）348174174\360\360\1416销售套数（套）210809080908080105815销售总金额（亿）10.40.450.400.450.40.40.54任务占比25.00%11.25%12.50%11.25%12.50%10.00%10.00%12.50%100.00%1.1目标盘点项目2016年整盘销售目标为4亿，推售1416套，销售815套，去化率57.5%首批次开盘任务160套！1.2项目货量盘点总住宅套数1976套，80㎡三室两厅一卫户型占30%，90-91㎡三室两厅双卫占44%，103-126㎡四室两厅户型占27%。项目整盘以三房配比为主，占比74%主力户型集中在80-90平米三室、106平米四室两厅户型楼栋总套数B2B3C2C1/B4C3套型3房2厅1卫3房2厅2卫四房2厅2卫面积8090-91103106-1071267、8、9108036036018018011200100505012、13、14、15696232232232合计19765924604125041250占比100%30%23%21%3%21%3%1.2首批次开盘的房源配比优势：紧凑型三居，南北通透劣势：铁路噪音直接影响优势：南北通透，客厅卧室朝中庭绿化劣势：次卧使用面积偏小优势：紧凑型四房，横厅设计劣势：阳台面积偏小B390平米户型B280平米户型B4105平米户型首批次推售楼栋为项目位置最差楼栋整体产品均好性强，无明显硬伤临铁路噪音影响较大区域在售住宅项目价格梯度较大，定价参考区域同等质素楼盘；1临铁路噪声影响较大，需对此类产品价格进行相应调整；2根据整体营销计划，12#、13#楼作为第一批入市住宅产品为项目最差位置；3次价格制定所采用建筑面积不是最终测绘面积，最终测绘面积出来之后价格会有小幅波动41.3共识条件梳理前期会议及沟通已达成的共识：本项目周边近期入市楼盘较多，加之楼盘前期运作因素，市场对仁和春天项目关注度较大，开盘价格在西外片区具有房产市场价格指导性。PART2市场分析1.宏观市场分析近期政策分析整体市场分析2.区域市场分析3.典型竞品分析3月度政策一览表关键字：因城施策、购房补贴、公积金调整周日周一周二周三周四周五周六12345•广东：公积金缴存比例上限降至12%•成都：居住证积分入户、条件准入双轨并行•德阳：购房最高可获2.5万补贴•5月1日起全面实施营改增6789101112•广州：公积金三种情况不予贷款+三种情况限制贷款•楼继伟：考虑首套房按揭贷款利息抵税•监管层整治首付贷•深圳：4月1日起二手房交易评估价将上调50%左右13141516171819•北京：申请保障房不再提交个税、社保证明•云南：二套房公积金贷款首付比例下调至20%•河南南阳：对进城购房的农民每套房补贴1万元•广州：实行本市内无房按首套的契税政策•珠海：全面取消限购、停止70/90政策20212223242526•福建：将向农民提供更优惠购房信贷政策•四川宜宾：城区购房可补贴每平米200元•上海：非普通二套房首付比升至70%•深圳：非深购房者缴社保年限1年变3年•武汉：下调公积金贷款额度首套房最高额度降10万2728293031•四川：到2020年，新建住宅全装修数量需占50%才卖•南京：严格区分“首次购房”与“首套房”•沈阳：发布“二十二条”新政，给予个人购买住房奖励•海口：公积金贷款首付两成•北京：酝酿楼市新政“90/70”政策重返市场达州本地政策分析2.1宏观市场分析不用等房产证了80元/㎡购房补助未来，楼市将大规模推出“精装房”？达州市近日对“中心城区市民购买首套普通自住商品房或第二套改善性普通自住商品房补助金”的发放进行了调整，11月30日前提出购房补助申请，核实通过的将给予个人购房资金补助。根据相关规定，普通自住商品房，指房地产开发企业开发建设的建筑面积140平方米以下（不含140平方米）的住房，按房屋预告登记证登记的房屋建筑面积80元/平方米补助，每套普通自住商品房只能享受一次购房补助。居民在申请补助时，需提供房屋预告登记证（核对原件）、有效身份证明（核对原件）、购买首套普通自住商品房或第二套改善性普通自住商品房的房产档案查询记录、2015年6月10日至2016年6月9日期间网签的商品房买卖合同、购房补助资金申请审批表等资料，购房补助的申请受理截止时间为11月30日。3月23日，四川省政府印发《关于推进建筑产业现代化发展的指导意见》(简称《意见》)，明确提出对以出让方式供应的建设项目用地，在规划设计条件中明确项目的预制装配率、全装修成品住房(即所谓“精装房”)比例，列入土地出让合同。也就是说，不建“精装房”，房地产商就不要想拿地。宏观市场结论：总量过剩，分化加剧全国各大城市出现差别化调控政策，二三线城市鼓励去库存，分化进一步加剧，预计未来政策层面依然以正向的鼓励为主；2.1宏观市场分析供销走势（数据来源房网）结论：1、市场整体表现积极，但未来大量新增入市，加剧存量风险2、本案推出时并未是市场传统成交旺季【供应】2015年8-11月，市场呈现供不应求趋势；2016年1月，供应有一轮井喷态势；2015年1月-2016年2月供应114.72万㎡，成交104.57万㎡，月均成交8.7万平米，整体供略大于求；【成交】主城区新推住宅房源共计13253套、成交12858套，月均成交1071套；【规律】市场全年来看，一般会有二次的供销高峰，一次是在1-2月份，主要为返乡置业；一次为7-8月，主要为暑期置业，方便小孩上学购买。结论：市场整体量价平稳，价格稳中略升2015年达州市中心城区商品住宅成交11485套、成交金额49.79亿、成交面积103.9万㎡；从销售套数来看，正常月份去化量在800-900套之间，传统旺季市场销量可以达到2倍；达州主城区住宅价格稳定在4800-5000元/㎡；量价走势2.1宏观市场分析（数据来源达房网）结论：80-90平米小三房产品主力供销，总价45万以内产品结构：整体以80-90平米小三房产品为主力供销产品线，存量也最大，市场供应较为饱和价格情况：从价格趋势来看，市场主力成交以70-80平米总价40万以内，80-90平米总价45万以内，90-100平米总价49万以内去化为主。2.1宏观市场分析供销存关系（数据来源达房网）2.2区域市场分析项目总占地（亩）总建面（万㎡）容积率物业组合楼层数梯户数户型面积主力户型成交均价（元/㎡）月均去化（套）客户下单原因御菁园（尾盘）34.68.33.6高层23F、33F2T6、3T1076-10576-85㎡套二、90-95套三单卫520050教育、地段、交通(西客站、火车站）西城名苑（尾盘）48164.5高层+社区商业24、33层2梯8,2梯740-11275-79套二85-90套三单卫500030现房，区域配套滨江四季花城120203高层、洋房、底商1期22层1期2梯7户1期59-9366-75套三单卫78-83套三双卫520035七小新锦校区（学区房）、面积控制总价控制中渝雍河湾109414.9高层+商业30/32/332T6，3T778-26180-96套三单卫505025品质、区位凤凰城（新开）72203高层+商业29/30/332T8,2T668-14686-94套三单卫480050价格中迪红星商业广场（未开盘）300903.68商业+写字楼+高层+洋房6/7+1/33高层2T6，洋房1T278-20078套三单卫，89套三双卫预计5000\\结论：本案所在西外板块新盘供应量大，价格在4800-5000元/平米Ø一梯队项目地段较优（邻市中心），且有优质的教育资源（通川区实验小学，通川区七小），均价约5000元/㎡，月均去化约30套；Ø二梯队靠近城外莲花湖方向，均价约4800元/㎡，月均去化25-50套；西外板块项目量价关系2.区域市场分析Ø刚需产品：以两房和2+1小三房为主，面积区间在70-90㎡，总价在35-45万Ø改善型产品：以舒适三房为主，面积区间在90-100余㎡，总价在45-55万；Ø供给：套三单卫供应占比44%，套三双卫及套二各占20%；Ø成交：套三单卫成交占比约48%，其中80-90㎡套三单卫市场表现较好，40-45万及45-50万是成交主力，占总成交的65%；Ø存量：套三存量相对较大，套二、套四产品去化较稳定，供销比约为1.6；2.2区域市场分析板块项目面积段与套型交叉分析结论：板块畅销总价区间在40-50万区间三房产品最为畅销项目客户构成客户下单原因天恒花园3期客户构成：渠县、通川区及周边乡镇如：复兴、河市等乡镇客户占比60%以上，其余40%客户多来自老城区、周边县份及乡镇；客户特征：30-40%在达州本地工作，60%左右客户在外地务工，看重西外区域较好的教育配套，快速便捷的交通路网体系及市政配套。教育、地段、配套御菁园教育、地段、交通（西客站、火车站）香榭国际教育、医疗、交通滨江四季花城七小新锦校区（学区房）、面积控制总价控制凤凰城一小，八中，七中嘉祥信德.观天下教育、规划格凌西城交通、教育、大赠送西城名苑现房，区域配套中渝雍河湾品质，区位客户区域性较强，刚需及刚改客户为主，渠县、通川区及周边乡镇如：复兴、河市等乡镇客占比60%以上，其余40%客户多来自老城区、周边县份及乡镇；Ø客户主要看重区域教育资源、交通、规划及配套;2.2区域市场分析西外板块项目购买客群分析达州周边乡镇进城人群、老城区换房客户成为成交主力客户看重教育配套、交通地段小结：量价关系：市场量价整体趋于平稳，均价区间在4800-5200元/平米；产品供应结构：80-90平米套三户型供销为主，市场存量也最大；总价区间：40-45万及45-50万是成交主力，占总成交的65%；购买客群：客户区域性较强，主要为周边乡镇及老城区客户；项目启示：•本项目推出时并未是市场传统销售旺季•区域内新亮相项目较多，区域供应激增•本项目产品面积区间符合市场热销需求，但同时也是市场竞争最激烈的产品•达州市场价格区间梯度不大，价格增长有限，存在市场价格天花板市场小结项目周边同期入市房源超过1万套，供应量大，价格低，面临全线竞争区域竞品楼盘达州楼盘分布西外及南外板块是目前房地产热点开发区域，在售项目多处于尾盘阶段，未来热点开发板块将集中在西外莲湖新城区域，未开盘项目较多，潜在供应集中。2.3典型竞品分析红星广场——项目指标项目基本参数项目名称红星商业广场项目位置金龙大道666号开发商凯龙置业有限公司梯户比高层2T6，洋房1T2总占地（亩）289亩项目配套红星美凯龙、商业中心、写字、酒店、公寓、商业街、2.6万方中央公园总建面（万㎡）90万㎡70万㎡（可售）总户数7684户物业类型商业+写字+酒店+高层+洋房均价（元/㎡）预计5000楼层数6/7+1/33户型面积（㎡）1期高层78-105，洋房100-200容积率3.68主力户型（㎡）高层78-89绿化率（%）45%当期推售批次1期客户下单原因——当期推售套数（套）596开盘时间住宅2016年3月底当期销售套数（套）未开盘2.3