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2015年10月30日人人筑巢策划部包头维多利广场商业定位招商构思稿2020/5/42目录第一部分、项目理解1.1项目思考第二部分、商业定位2.1包头市商圈总结2.2东河区商圈总结2.3项目商业定位2.5项目功能定位2.6项目定位业态说明2.7项目消费群定位2.8项目招商运营31第一部分、项目理解1.1项目思考2020/5/4本案东河传统商业集中商圈北侧为东河主干道巴彦塔拉大街，配套设施较为齐全，北侧有大量住宅，为项目的目标客群，但东河普遍消费能力不高，东北角的东河传统商业商圈将截留部分东河消费者。1.1项目思考2020/5/4本案为东河中心南北向城市主干道，项目位于巴彦塔拉大街南端，东西方向车流可方便到达，连接青山昆区九原，可带来部分消费客群；公园路、一中西路、南门外大街分流部分老商圈的消费客群。61第二部分、商业定位2.1包头市商圈总结2.2东河区商圈总结2.3项目商业定位2.5项目功能定位2.6项目定位业态说明2.7项目消费群定位2.8项目招商运营7商圈概况本地商业分为4大主流商圈，包百商圈为全市最核心商圈，其次为娜琳及东河商圈，区域内辐射为主，对外辐射力相对较弱。包头集合商业总体量约71万平方米，其中体量最大的为万达广场，达到11万平方米，维多利、神华和大红门超过6万平，其余的均在3万平方米以下；包头本地商业市场分为4大主流商圈，分别为包百商圈、娜林商圈、神华商圈、东河商圈；百货、超市、专业市场和小市场仍是主要业态，商业品牌丰富，市场租金整体较低。包百商圈娜琳商圈东河商圈万达本案神华商圈8包百商圈—简介包头唯一的城市级商业中心，50年代起步，是城市商业的源头。规模最大的以零售为主、多元化经营的商业中心区域，复合业态，具有很大的影响和辐射力。区域-包百商圈是以钢铁大街与包百步行街交叉点为轴心，形成的商业集中区域，属于包头市传统商业中心；面积-目前包百商圈的商业经营面积近30万平方米，在包头市、自治区享有较高的知名度和美誉度；客群-包百商圈是以包头百货为核心形成的目前全市规模大的以零售为主、多元化经营的商业中心区域，该商圈主业主要集中在昆百商圈；业态-大型百货商业、步行街、超市、专业市场、街铺等多种商业形态组成；地位-当地客群心中购物的首选区域。维多利广场包头百货大楼维多利2.1包头市商圈总结9包百商圈主要以包百大楼、包百时代百货、王府井、金融商厦、为一购物、东方明珠、维多利商厦等商场组成。其中，王府井、包百大楼以及维多利商厦经营状况良好。包百商圈—商业分布2.1包头市商圈总结10包百商圈—业态统计包百商圈业态组合以百货、商业街为主，业态复合，经营档次以中档为主，高档为辅，品牌和档次上仍具有提升的空间。联营租赁结合，平均扣点在20%左右。名称体量㎡层数业态经营模式平均扣点/租金(天/㎡)经营档次价格带经营状况金荣商厦300005层服装+电器+小商品租赁租金：2-5元低档40-800元☆☆王府井百货230005层百货+超市联营扣点：20%-25%中高档200-3000元☆☆☆☆☆包百大楼250005层百货联营扣点：21%-23%中档200-3500元☆☆☆☆泰富时尚百货80004层百货联营扣点：19%-21%中档50-1500元☆☆万易·时尚汇340005层服装+小商品租赁租金：3-6元中低档50-1000元☆☆为一购物广场120006层百货联营扣点：15%-18%中低档100-2000元☆☆荣资商厦280005层服装+儿童租赁租金：2—7元中低档30-1200元☆☆老鼠街购物广场140004层服装+小商品租赁租金：3-7元低档50-500元☆☆☆维多利商厦668007层百货+超市联营扣点：20%-28%中高档200-4000元☆☆☆☆包百时代百货170004层百货+超市联营扣点：19%-23%中低档100-1000元☆☆包头唯一的城市级商业中心，包百商圈的地位无可撼动，商场功能单一，缺乏功能互动,缺少休闲、娱乐、餐饮项目，功能设计缺乏复合性和便捷性！停车位严重不足，主力店提升空间有限。2.1包头市商圈总结11娜林商圈—简介娜林商圈是集购物、休闲、娱乐、餐饮消费为一体的城市副中心商圈，复合业态。区域-娜林步行街为中心，以文化路、幸福路为界限形成的“十”形状商圈；客群-消费客群以青山区为主，昆区、东河区为辅，消费人群以中低收入者为主；业态-商圈内代表商业有娜林商厦、宝林大厦、红房子商城、向阳市场、向阳商贸城、凯莱购物中心、小霸王电器城、永盛成购物中心等各种商业业态以及一些临街店铺组成，经营业态包括百货商场、专业市场、专卖店、超市等；地位-当地城市副商圈。2.1包头市商圈总结12娜林商圈—商业分布娜林商圈主要以娜林广场、王府井百货、时代财富、红房子商城、光彩商城、北京华联等商场/超组成。其中，王府井、向阳市场经营状况良好。2.1包头市商圈总结13名称体量㎡层数业态经营模式平均扣点/租金(天/㎡)经营档次价格带经营状况红房子商城30004层小商品/服饰租赁租金：1-5元低档100-300元☆☆光彩商城55003层服装市场租赁租金：2-6元低档30-300元☆☆☆☆凯莱购物广场150004层服装+儿童+小商品租赁租金：2-5元中低档30-610元☆向阳市场85902层服装/饰品专业市场租赁租金：0.5-2元低档10-200元☆☆王府井百货320005层百货+超市联营扣点：20%-25%中高档60-8000元☆☆☆☆☆娜玲广场100005层百货自营+租赁租金1.5-2.5元，扣点18%中档30-800元☆☆☆时代财富地下商城——地下1层服装+儿童+小商品租赁租金：3.5-5.5元低档10-500元☆☆北京华联超市150004层超市+服装自营+租赁租金：1.5-6元中档15-1000元☆☆☆☆☆娜林商圈—业态统计消费人群以中低收入者为主，中低档业态，经营状况良莠不齐集购物、休闲、娱乐、餐饮消费为一体的城市副中心商圈，经营档次以中低档为主。随着现代化王府井百货、北京华联超市和娜琳商厦向现代化商业的转形，娜林商圈逐渐向高档时尚商圈的方向发展。2.1包头市商圈总结14神华/万达商圈简介神华商圈属于综合性的高档消费商圈，餐饮业比较繁荣。万达广场2009年开业后，成为区域商业中心，属于新兴商业中心。名称体量㎡层数业态经营模式平均扣点/租金(天/㎡)经营档次价格带经营状况万达广场1100005层购物中心联营+租赁租金3-5元，扣点21%中高档50-4000元☆☆☆☆神华亿佰蓝天购物中心630003层购物中心联营扣点：20%-30%中高档800-50000元☆☆☆2010年11月，包头青山万达广场营业。项目总投资35亿元，由大型商业综合体、写字楼、公寓、住宅等多种业态组成，具有购物、娱乐、休闲、文化、居住等功能。万达广场同时带动东侧体育馆道业态转型，从2009年之前的体育用品一条街，逐步发展成为现如今的快速“食尚”为主业态，成为区域经济增长极。位于神华商圈核心，包头市首座街区型购物场所；商城占地五万平米，链接蓝天购物广场、永盛城超市、神华大酒店，经营以时尚精品为主，健身餐饮为辅，设计店铺500多个，属于包头市集餐饮、娱乐、购物、休闲功能为一体的新型商业项目；客群：本地及周边县市中高档收入人群。神华购物中心周边已经形成综合性的中高档消费商圈，但业态组合混乱，卖场设计不合理，功能的互补性弱。城市高端商品缺乏，高端消费存在外流现象，商场经营状况一般，但餐饮业比较繁荣。万达功能复合，商业模式实现创新，相对包头市场具有综合优势。在体量和品牌档次上，没有与城市核心商业中心拉开差距，同质竞争压力大区位条件较差，交通不便，不利于商业发展。2.1包头市商圈总结15区域-东河区的商圈主要为商贸商圈（包括：东百，包百东河店，大红门，环城路商业街），其发展前身是位于环城路与和平路的交界口的旧区委。区委搬迁后，逐渐发展为纯商业化的地区；客群-消费客群以区域为主，消费人群以中低收入者为主；业态-商圈内代表商业有包头百货大楼、通顺商业城、商贸大厦、东百商城、大红门服装城、维多利广场（维多利新天地）等商场/超组成，主要经营饰以及小商品；地位-当地城市副商圈。19世纪开始发展，包头最老的城区，商业最早的聚集地，集市为初始状态发展至今，商业发展以低价零售、批发类为主2.2东河区商圈总结2020/5/4东河商圈主要以包头百货大楼、通顺商业城、商贸大厦、东百商城、大红门服装城、维多利广场新天地等商场/超组成。其中，包百大楼、通顺商贸城、东百商城经营状况良好。欣龙商贸城通顺商业城商贸大厦东百商城太平洋商贸包头百货大楼2.2东河区商圈总结17名称体量㎡层数业态经营模式平均扣点/租金(天/㎡)经营档次价格带经营状况东百商城161004层百货联营扣点：19%-23%中低档100-1200元☆☆☆太平洋商业广场75004层鞋城+家具城租赁租金：1.8元-2元低档50-300元☆☆商贸大厦42004层服装专业市场联营扣点：15%低档19-500元☆☆☆大红门服装城750005层服装专业市场租赁租金：2.5-4.5元低档50-600元☆☆☆包头百货大楼160004层百货+超市联营扣点：23%-28%中档100-2000元☆☆☆☆☆欣龙商贸城260001层服装专业市场租赁租金：2.2—2.6元低档10-300元☆☆东河劝业城75003层服装专业市场租赁租金：2.8—3.6元低档10-200元☆☆通顺商业城160001层服装+小商品租赁租金：2.5—3元低档15-200元☆☆☆☆环西市场180004层服装+餐饮租赁租金：2.8—3.6元低档5-199元☆☆东河商圈主要经营以服饰以及小商品，产品种类以中低档为主，租金较低，营业状况一般。2.2东河区商圈总结2020/5/4总结从整个包头市商圈商业业态布局来看，无论是万达的第四代商业。还是旧有商圈业态，主要业态还是以传统商业为主，如何使我项目在四面楚歌的商圈中，杀出一条血路，是一个值得深思的问题。所以我项目的商业定位必须走差异化，独树一帜。既要包头市商业没有，有要落地、招商方便执行。2020/5/42.3项目商业定位1、2到5层儿童主题欢乐城、2、泛教育品牌教育机构2020/5/42.3项目商业定位-2到5层儿童主题欢乐城、二层定位：教育产业婴幼儿早教儿童职业体验馆三层定位：儿童商品童装玩具童车儿童书海四层定位：特色服务儿童摄影儿童健身（游泳、健身）主题餐厅五层定位：休闲娱乐室内软体游乐室内电动游乐主题乐园儿童餐饮儿童休闲儿童娱乐儿童百货儿童运动儿童消费引领产业亲子活动2020/5/4一层及底店定位：泛教育基地(知名培训机构）包含从育龄儿童开始到青少年的泛教育项目，如：各类特长培训班。击剑、柔道、网球等各类体育培训班!打造“我有、你无、他需”的儿童主题欢乐城1.儿童零售：其中包括童装、童鞋、玩具、快消品（奶粉、尿片等）、童车等。现趋势为集合店形式，一站式的零售综合商店，店内汇集多种品牌及适合不同年龄层的商品，面积一般为1000-3000平方米。2.儿童游艺娱乐：分为幼童（0-7岁）游乐园及大童（7-16岁及以上）游艺中心。其中幼童游乐园面积一般为250-400平方米，游艺中心面积为1000-3000平方米。3.儿童主题乐园：最新的儿童游乐场所，多达几十种场景布置，配套化妆、道具等因素给孩子身临其境的体验，以及正面的引导和传教，深得家长睐，对物业要求较高，面积需求4000-10000平方米.4.儿童服务类：包括儿童教育、SPA、餐厅等配套服务项目，在娱乐和购物的同时让孩子以及家长更亲密的接触和交流，真正做到以儿童为主导的家庭消费。儿童产品业态布局说明20世纪90年代中期前，儿童商品零售主要以百货商场为平台，呈现较散乱的粗放型经营模式。当时，除了各地国营背景的妇女儿童用品商店外，我国基本没有上规模的儿童商品专业零售商。进入90年代后，随着家庭收入水平的提高以及儿童商品的丰富和创新，我国儿童商品零售规模快速成长。也正是在这样的背景之下，国外及港台地区发展较成熟的儿童用品专营店经营模式被引入国内。儿童零售,其中