万科低密度住宅专题研究

低密度住宅专题研究SPECIALSUBJECTRESEARCHONLOWDENSITYRESIDENCE低密度住宅专题研究能力中心专题研究之一2016.06.22万晟智库谨呈上海区域低密度住宅专题研究SPECIALSUBJECTRESEARCHONLOWDENSITYRESIDENCE引言：专题研究范围界定研究背景重点研究对象：由联排+合院+叠拼+洋房组成的、单一或复合的、0.6≤R≤1.6的、低密度社区含类独栋非研究重点独栋双拼联排叠拼合院Townhouse6-8F花园洋房情景洋房多层洋房8F以上体量少拉高拍低非研究重点小高/高层0.6≤R≤1.6：（单一类型低密度社区+复合类型低密度社区）产品硬实力产品类型•规划形态•产品特征•景观部品•建筑单体•文化起源•文化分类•文化体系•概念包装产品软实力组合方式研究重心+低密度住宅专题研究SPECIALSUBJECTRESEARCHONLOWDENSITYRESIDENCE追古先从江南院落说起溯今复兴一座城市的院落情怀C目录ONTENTS践行万科低密度住区的实践与研究•江南院落溯源•江南院落中的宅院园•江南城市中的院落•院落复兴原由•当代案例借鉴•万科低密生活理解•万科内部实践•万科标签和体系低密度住宅专题研究SPECIALSUBJECTRESEARCHONLOWDENSITYRESIDENCE江南地区概述一、江南院落文化江南独有的先天居住优势：江南，字面意义为江之南面，在广义上包括上海、浙江及江苏全境、古徽州地区，往往代表着繁荣发达的文化教育和美丽富庶的水乡景象地理文化地貌气候经济•上海/江苏/浙江/徽州•山清水秀•水乡平原•温暖湿润•四季分明•鱼米之乡•商业重地•诗性审美•繁荣昌盛上海地区浙江地区江苏地区古徽州地区广义南北往来便捷，风格兼收并蓄水景召之即来，石材运输便利花木品种多样，四季变化无穷富庶甲于天下，财富基础充足历史渊源丰富，文化底蕴深厚低密度住宅专题研究SPECIALSUBJECTRESEARCHONLOWDENSITYRESIDENCE江南院落构成单元一、江南院落文化江南传统人居布局：江南城市普遍由“宅-院-园-巷-街”构成，形成“私密-半私密-半公共-公共空间”的完整序列，其中由“宅-院-园”组成的院落单元有着强烈的归属感和聚合力，亦体现天人合一的意识形态追求江南城市构成序列园院宅人与家庭的关系人与自然的关系人与世界的关系•基于家庭的伦理结构•面对天地、祖先、家人的空间•情感的所在•居住活动的核心枢纽•更自由放松的空间•寄情山水的精神乐园江南院落江南城市宅院园宅/院/园坊巷街市坊巷街道院园宅江南城市坊巷相连坊巷相连低密度住宅专题研究SPECIALSUBJECTRESEARCHONLOWDENSITYRESIDENCE江南院落构成主体——宅一、江南院落文化适应地理气候的建筑特点：江南住宅多依水而居、布局紧凑，以高墙窄巷、多廊檐、开敞厅堂、通透门窗适应江南气候，以古朴素雅的外观反衬丰富多彩的江南景色，以错落有致的构件和内装体现匠心巧思江南城市构成序列院园宅——唐王建朱门冷静似闲居。““高树蝉声秋巷里，朴素和纷繁——外貌和谐朴素，内部细腻纷繁，玄廊朱柱，屋脊古朴，脊饰生动江南气候地理多水潮热密集多彩民居适应性布局•择水而居•缘河而筑•二层防潮•前后贯通•房屋相连•组合灵活•粉墙黛瓦•清爽宜人择水而居、高墙窄巷——廊、檐、开敞通透的厅堂以及通透的门窗和格扇错落有致——瓦顶、空斗墙、观音兜山脊、马头墙，构成参差顾盼的风貌布置紧凑——占地小，一、二层厅堂，多穿堂、天井、院落，适应人口密度高低密度住宅专题研究SPECIALSUBJECTRESEARCHONLOWDENSITYRESIDENCE江南院落构成主体——院一、江南院落文化“凡宅必有院”的庭院格局：江南民居以合院式为基本形制，根据地形、气候、用地条件、家庭形态等，创造了三种制式：庭院式、天井式和庭园式江南城市构成序列院园宅——宋晏殊柳絮池塘淡淡风。““梨花院落溶溶月，江南庭院三种典型布局②庭院式③庭园式祭祀采光通风风水认识交往空间感知自然四水归堂•内向宁静•纵深序列•局部气候•组群防护•集水纳阳•通风采光•安全消防•美化环境•流动空间•虚实结合•曲径通幽•造型精巧①天井式江南庭院的多层功能属性物理属性VS精神属性低密度住宅专题研究SPECIALSUBJECTRESEARCHONLOWDENSITYRESIDENCE江南院落构成主体——园一、江南院落文化风格清雅的园林追求：多以山水为主题，园内建筑类型丰富，包含殿、堂、厅、馆、轩、榭、亭、台、楼、阁、廊、桥等，及其各种组合形式，均能与山水、树木有机结合，带来清净淡雅、远离尘俗之感江南城市构成序列院园宅——《园治》宛如天成。““虽由人作，错落有致、打破整齐划一边界虚化、景观交融、内部延伸种花植木、叠山凿池灵活多变、曲折起伏、流动感平面多曲折空间多层次轮廓多虚化情景多自然低密度住宅专题研究SPECIALSUBJECTRESEARCHONLOWDENSITYRESIDENCE江南院落构成肌理——坊巷一、江南院落文化坊巷为治的院落肌理：源于宋朝，以“家”为最小单位，划分地域的管理构建制度，因其坊市混合，尺度适宜，成为江南城市居民聚居组织的基本单位江南城市构成肌理巷为城之支脉。“街为城之骨干，“以坊为名，线形结构强化辨识度形态、界面、构件构成丰富的空间宜人尺度创造邻里守望的环境趣味命名传达文化和历史园宅院低密度住宅专题研究SPECIALSUBJECTRESEARCHONLOWDENSITYRESIDENCE江南院落微观差异一、江南院落文化丰富多彩的院落风格：由于历史发展时期及地理区位的不同，江南院落存在不同风格差异，各个城市微观差距及建设者的爱好差别，导致传统民居在造型上总有自己的独特之处，因地制宜成为建造院落的首要原则宁波舟山绍兴台州金华衢州丽水温州杭州嘉兴湖州苏州南通无锡常州泰州南京镇江扬州盐城淮安宿迁连云港徐州安徽省（古徽州地区）上海•园林•自由式布局•灰瓦粉墙苏州叠山理水•房屋稠密•形态丰富•灵巧合理•兼收并蓄•简洁沉稳•布局宽松•因地制宜•工整见长•修整挺健•马头墙•宗法关系•风水观念•里弄•本土演进•中西融合杭州山林野趣南京以风雅传扬州至美且乐徽州秀色怡人上海石库门里江南院落地域维度差异（部分典型城市为例）江南院落时间维度差异长三角城市分布图东汉南北朝隋唐宋明清晚清意高于神炉火纯青写意山水池山形态物之汇聚低密度住宅专题研究SPECIALSUBJECTRESEARCHONLOWDENSITYRESIDENCE江南院落共性特征一、江南院落文化气质相同的水乡民居：以基本相同的自然、经济、交通、文化底蕴为基础，以“院宅园”为生活本体，共同遵循着空间次序、等级礼序、围合私密、师法自然的共性形态特征，营造归属、安全、幸福的江南居住体验宅院园•对外封闭对内开敞的格局•向心凝聚的家族传统•师法自然•生活的情趣和韵味江南院落形态共性特征“宅院园“三者通过”坊巷”以传统礼序布局相连组成江南院落•空间交融、联通和渗透•创造丰富的交往仪式归属感安全感幸福感空间VS次序•强化等级秩序•内外界域分明•布局对称格局•有序节奏安排中庭VS辅空间•主要房屋坐北•辅助建筑沿其余三边布置私密VS半私密•围合建筑•高墙大院•空间曲折变化•对外封闭对内开敞•提供活动交往空间人工VS自然•树木花草种植•景石鱼缸点缀•四季四时变化低密度住宅专题研究SPECIALSUBJECTRESEARCHONLOWDENSITYRESIDENCE追古先从江南院落说起溯今复兴一座城市的院落情怀C目录ONTENTS践行万科高层低密度住区的实践与研究•江南院落溯源•江南院落中的宅院园•江南城市中的院落•院落复兴原由•当代案例借鉴•万科低密生活理解•万科内部实践•万科标签和体系低密度住宅专题研究SPECIALSUBJECTRESEARCHONLOWDENSITYRESIDENCE传统院落复兴原由二、当代院落文化复兴重拾记忆，感念传统：在高楼林立的城市空间，当代人更渴望注重生活品质与精神交流，当古时庭院生活越来越远，“宅院园”及居于其中的天伦之乐，就成为当代人向往的居住形式、生活标签和中国情怀三大需求人与家庭人与自然人与社会传统人居需求居住空间探索传统与回归街巷院宅闹中取静高楼林立压力与失落车水马龙低密度住宅专题研究SPECIALSUBJECTRESEARCHONLOWDENSITYRESIDENCE核心地段、稀缺景观、圈层文化豪宅标签、舒适、性价比总价经济、交通、别墅形态北京泰禾北京院子杭州绿城江南里苏州绿城桃花源北京中粮瑞府苏州旭辉铂悦府苏州龙湖狮山原著杭州绿城桃李春风南京安品街扬州第五园宁波依云郡温州学院路7号杭州桂语里杭州竹径云山分类核心要点外部案例借鉴万科案例实践当代院落复兴实践二、当代院落文化复兴当代低密院落社区实践案例：在高溢价、快速复制的住宅开发逻辑下的新院落空间，已逐步模式化、精细化、主题化，结合低密社区基础价值点，根据万科品类进行分类分析，给出万科同类项目的借鉴意义地段价值价值核心分类标准资源挖掘附加价值产品品质TOPG2C低密社区的基础价值分析维度低密度住宅专题研究SPECIALSUBJECTRESEARCHONLOWDENSITYRESIDENCE泰禾院子系——宫殿型低密度院落体系二、当代院落文化复兴TOPG2C中国·院子——起源厦门·院子——湾景南京·院子——复合福州·院子——街巷R=0.97.1万㎡合院460、610、812㎡•民居与王府宅邸的礼序关系演绎；•符合当地审美传统的的人文景观；•中而不古新而不洋的新中式院墅。设计理念：来源于福州三坊七巷，在此基础上，融合北京紫禁城、胡同、四合院的围合院落式人居特征，创新设计独具特色的新中式院落别墅案例借鉴要点R=0.364.5万㎡独栋378-1155㎡R=2,.1735.4万㎡联排190-280㎡叠加150-195㎡R=1.0240万㎡双拼220-230㎡联排200-230㎡泰禾院子系R=1.1建面：6.7万㎡联排：316-400㎡独栋：500/700㎡代表案例北京院子低密度住宅专题研究SPECIALSUBJECTRESEARCHONLOWDENSITYRESIDENCE泰禾▪北京院子——皇室宅院的居住体验二、当代院落文化复兴一、皇家礼仪式中轴对称布局：延续了院子系对传统庭院、胡同、里弄、巷道景观的深入挖掘，以现代手法营造“门、庭、巷、院”层层递进关系，以传统中式宅门体系作为空间转换符号，形成院子系标签TOPG2C•中轴对称•主广场气势街巷理念•一池三山•层序递进•院门体系皇家礼仪水庭山庭•庭院•三街•五巷•八坊整体规划序列安排小区门组团门入院门入户门宅院巷院园巷院低密度住宅专题研究SPECIALSUBJECTRESEARCHONLOWDENSITYRESIDENCE泰禾▪北京院子——皇室宅院的居住体验二、当代院落文化复兴二、规整有序的院落体系：U型南北院墅紧邻，南北中三段布局，内外空间连通，土地集约并增加入户楼间距，首层入户的院落与下沉院落形成了立体的关系并产生了视线交流TOPG2C产品分析立面及庭院350㎡，地上3F，地下2F门第•四方围合•独立院落仪式•大宅门入户•三重递进交流•下沉庭院•空间立体低密度住宅专题研究SPECIALSUBJECTRESEARCHONLOWDENSITYRESIDENCE泰禾▪北京院子——皇室宅院的居住体验二、当代院落文化复兴三、礼制传统的现代演绎：以符合北京的环境及居住审美，为各坊巷设置景观主题，将抽象提纯的中式符号与简洁现代材料结合，实现中式院落现代化复兴TOPG2C来源理念展示定位朝阳别墅/温榆河畔老北京胡同文化诗意坊巷体系泰禾俱乐部服务体系丰富的宅门体系天人合一院落体系三重精装庭院体系现代手法皇家造园——一池三山、山院水园、仙境照壁“中式院落的现代化复兴”低密度住宅专题研究SPECIALSUBJECTRESEARCHONLOWDENSITYRESIDENCE绿城中式系——园林型低密度院落体系二、当代院落文化复