万科住宅项目防渗漏绝招

万科住宅项目防渗漏绝招(含金量爆表)2014-06-19中国地产智库明源地产研究院看点管理制度：样板引路；专项验收；影响资料；淋水试验技术措施：外墙、楼地面、屋面、铝合金窗等防渗漏要点及做法根据万科一些项目的投诉热点问题汇总，万科项目的渗漏主要出现在窗框四周尤其是框下部的两个角、阳台卫生间的墙根、出墙线管管周、墙顶或者说是梁底或板底、铝合金框拼缝、屋顶、剪力墙拉杆洞、混凝土墙与砌体墙交接面、阳台天棚灯底盒等处。万科如何打防渗漏这场战役的呢？一、万科防治渗漏管理制度1.样板引路制度对工程易渗漏部位：外门窗堵塞防水、屋面防水、外墙螺杆洞堵塞、穿墙穿楼板管洞堵塞、外脚手架留置脚手眼堵塞、烟道预留洞口堵塞等实行工艺样板引路制度，进行验收确认，并签署工艺样板验收表。2.防渗漏专项验收制度对工程易渗漏的关键部位，包括外门窗堵塞防水、屋面防水、外墙螺杆洞堵塞、穿墙穿楼板管洞堵塞、外脚手架留置脚手眼堵塞、烟道预留洞口堵塞等须实施防渗漏专项隐蔽验收制度。隐蔽验收通过后方可继续下一步工序的施工，并做好防渗漏专项隐蔽记录。3.影像资料监理单位负责对现场隐蔽验收的质量情况进行拍照、存档：按分户、编号进行存档；外墙螺杆洞堵塞、穿墙穿楼板管洞堵塞、外脚手架留置脚手眼堵塞、烟道预留洞口堵塞须按100%存照，按分户的要求进行存档。4.淋水试验对于屋面、卫生间、阳露台、外墙等部位须做淋水试验，并形成淋水试验报告。淋水试验须做两次（结构完成后和防水层完成后），每次进行24小时淋水，外墙淋水宜在外墙保温层施工之前进行；除上述试验外，上述部位必须做雨后检查记录，并做好淋水检查记录和雨后检查记录。二、防治渗漏施工技术措施（一）外墙防渗漏外墙防渗漏要点：外墙防渗漏，主要有三道防线，一是外墙涂料和腻子，二是抹灰砂浆，三是结构墙体或砌体墙体。有时要加强防水会增加一层防水层，通常是涂刷一层水泥基防水涂料。混凝土墙体的渗漏点常常是因为拉杆洞封堵不密实和预留孔洞的封堵不佳引起的。堵洞要采用专门的封堵材料，同时要凿喇叭和清孔，封堵要双面封堵而不是只进行单面封堵。混凝土本身的一些质量缺陷也会引起渗漏。因此在抹灰前要对混凝土墙体本身的一些缺陷如开裂、露筋、蜂窝、麻面等要先按规范进行修补。砌体墙面会因为砌块破裂、灰浆不饱满，墙体开裂，顶砖缝隙，砌体墙与混凝土墙体之间的粘接不实等原因而引起渗漏。为防止砌体墙出现开裂现象，需搞图纸和规范设置拉结筋、构造柱、圈梁、过梁、卧梁等构造，按规范严格保证砌体的技术间歇不急着砌高和顶砌。抹灰前要满挂网，减少抹灰裂缝。分层抹灰，抹灰搓压和表面收光，增加抹灰的密实度。使抹灰层成为一层防渗漏的壳。为了提高抹灰层的防渗效果，在砂浆中适量加入防水剂和杜拉纤维。外墙涂料与腻子，选用弹性好憎水性强的产品，保证不漏刮不漏刷，并满足最低涂抹厚度标准要求。外墙防渗漏做法：1、外墙螺栓孔洞防漏外墙（剪力墙）采用三段式止水螺杆，工艺流程：砼墙面扩孔——割除螺杆——浇水湿润——水泥砂浆堵塞——外侧JS防水施工——饰面施工2、外墙孔洞防渗漏（1）混凝土外墙（有保温）。如外墙脚手架拉杆、悬挑架型钢穿墙等孔洞的封堵。工艺流程：穿墙钢管或悬挑架型钢取出——基层凿毛湿润——两侧支模——浇注混凝土——两侧拆模——凿除凸出砼——外侧刷JS防水——外墙保温及装饰面层施工。（2）砌体结构外墙（有保温）工艺流程：基层清理——屋面保温层——找坡层——管口防水附加层——屋面防水层——抹灰——打密封胶——刚性保护层。3、穿外墙管道防渗漏工艺流程：定位——固定——浇筑混凝土——U-PVC管接长——外饰面（保温）施工。混凝土外墙穿管道节点做法砌体外墙穿管道节点做法4、外墙空调洞口防渗漏工艺流程：定位——固定——浇筑混凝土——U-PVC管接长——外饰面（保温）施工。5、外墙线条防渗漏工艺流程：钢筋混凝土结构板——保温层——水泥砂浆找坡——饰面层。凸出外墙飘窗、雨罩、线条、阳台防渗漏6、外墙变形缝防渗漏工艺流程：缝口处理——填入填充料——抹底层灰——粘贴防水卷材——外保温施工——安装定型成品挡水板——打密封胶——外饰面层施工。（二）楼地面防渗漏楼地面防渗漏要点：1、厨房、卫生间、阳台等分隔墙或外墙如是砌体墙，墙底做200高的混凝土坎。2、下沉式卫生间设侧排地漏，便于排回填陶粒内的集水；楼地面侧排水管的补洞措施：凿除洞口四壁松动石子、浮浆，清除垃圾和灰尘，由里向外做成楔形，在外侧用模板支承，充分洒水湿润。管子外壁和预留洞壁刷一遍掺108胶的水泥浆，然后分两次用1：2干硬性水泥砂浆（掺3.8％防水粉）塞满、压实，表面抽平、打毛。补洞后挂牌明示：24小时内不得碰动。3、结构找坡：按地漏高度确定找坡坡度及方向，并在阴阳角处抹成100mm半径圆弧。4、防水涂膜墙地面一次性完成，在涂刷之前要对基层进行清理与修补。5、渗漏试验：在侧排水管、地漏固定补洞、找平层完成后，养护3－4天，进行满灌水试验24小时（第一次）。不渗漏后再进行下道工序。“911”防水层施工完成后养护1－2天，然后做24小时盛水试验（第二次），经监理及甲方认可后，方可进行下道工序施工。楼地面防渗漏做法：1、厨房地面防渗漏做法（厨房无地漏时可不做防水）工艺流程：基层清理——找平找坡层——防水层——闭水试验——防水保护层——饰面层——闭水试验。2、卫生间地面防渗漏做法（1）降板式卫生间工艺流程：基层处理——找平找坡层——防水层——闭水试验——防水保护层——饰面层——闭水试验。（2）沉箱式卫生间工艺流程：基层处理——侧排口、管周等部位封堵——找平找坡层——防水附加层——防水层——闭水试验——防水保护层——沉箱内管道安装——侧排口裹无纺布保护——室内立管周浇细石混凝土——陶粒混凝土层——找平找坡层——防水层——闭水试验——防水保护层——饰面层——闭水试验。3、阳台地面防渗漏做法工艺流程：基层清理——找平找坡层——防水层——闭水试验——防水保护层——饰面层——闭水试验。4、管道穿楼板防渗漏做法工艺流程：安装管道——支模——浇注混凝土——闭水试验——打密封膏——找平找坡层——防水附加层——防水层——闭水试验——防水保护层——饰面层——闭水试验。5、地漏节点防渗漏做法厨卫阳台地面向地漏处找坡不小于2%，地漏周围250mm范围内找坡不小于5％，且地漏口比楼地面完成面低10mm。工艺流程：安装地漏——支模——浇注混凝土——闭水试验——打密封膏——找平找坡层——防水附加层——防水层——闭水试验——防水保护层——饰面层——闭水试验。6、烟风道穿楼板防渗漏做法工艺流程：检查洞口——基层处理——安装烟风道——堵塞孔洞——闭水试验——打密封膏——找平找坡——防水附加层——防水层——闭水试验——防水保护层——饰面层——闭水试验。7、管道井防渗漏做法工艺流程：安装管道——封堵孔洞——闭水试验——打密封膏——浇筑反坎——施工管井墙——找平找坡层——防水附加层——防水层——闭水试验——防水保护层——饰面层——闭水试验。（三）屋面防渗漏屋面防渗漏要点：1、屋面混凝土采用抗渗混凝土（添加有防水或抗渗剂的混凝土），出屋面板的管线加带翼板的刚性套管并高出屋面250mm以上，支模与绑扎钢筋、垫混凝土保护层垫块、垫马凳保证不得有穿透屋面结构板的铁丝、钢筋、木条等，浇筑混凝土不得留施工缝或产生施工冷缝，不漏振且振捣密实，并人工对全板进行压实、收面等。屋面砼必须一次浇筑完成，女儿墙和高出屋面的水箱间、机房、楼梯间等与屋面砼接触处的砼必须高出屋面板100～200mm，并与屋面板同时浇灌，阻止水从该处渗漏。找平层抹灰时在阴阳角转角处用圆角抹子抹100mm半径圆弧，然后二次收光。屋面砼浇筑完成后即时浇护并养护14天以上。2、找平层抹灰时在阴阳角转角处用圆角抹子抹100mm半径圆弧，然后二次收光。找平层完成后养护5天，然后进行灌水试验24小时，无渗漏点出现方可进行防水层施工。3、屋面落水口应比防水层低20mm，且要做成喇叭口，对立管洞口要洒水湿润洞壁和管面，在粘结面刷一道108胶水泥浆，先灌10－15mm厚1：2水泥砂浆，再灌砼，用铁棒捣实，刮平表面，第二天刷嵌一层“911”防水涂膜，再补10－15mm厚1：2水泥砂浆，凹10mm左右。待修补终凝后进行蓄水试验。4、防水涂膜施工前，应对屋面阴阳角、天沟、檐口、水落口、变形缝、分割缝、出屋面设施底部、上人口等节点处进行附加增强处理（增加一层2.0厚“911”防水涂膜）。屋面防渗漏做法1、平屋面防渗漏做法工艺流程：钢筋混凝土结构层——找坡层——防水层——闭水试验——保温层——隔离层——刚性保护层上人屋面/露台防渗漏做法不上人屋面/露台防渗漏做法2、出屋面烟风道防渗漏做法出屋面烟风道壁的混凝土必须与屋面结构板同时浇筑，烟道壁墙体采用砼浇筑，出屋面烟风道混凝土反坎的浇筑高度H≥600㎜。工艺流程：基层清理——阴角加强层——涂刷基层处理剂——防水层——建筑密封油膏——抹灰——保屋面保温和饰面——打密封胶。3、女儿墙防渗漏做法工艺流程：基层清理——阴角加强层——涂刷基层处理剂——防水层——建筑密封油膏——抹灰——保屋面保温和饰面——打密封胶。4、屋面变形缝防渗漏做法工艺流程：基层清理——阴角加强层——涂刷基层处理剂——防水层——建筑密封油膏——抹灰——保屋面保温和饰面——打密封胶。5、屋面地漏防渗漏做法工艺流程：基层清理——阴角加强层——涂刷基层处理剂——防水层——建筑密封油膏——抹灰——保屋面保温和饰面——打密封胶。6、出屋面管道防渗漏做法工艺流程：基层清理——管周附加防水层——屋面防水层——保温层和刚性保护层——沥青麻丝塞缝——抹灰保护层——打密封油膏。7、出屋面反坎防渗漏做法工艺流程：基层清理——防水附加层——找坡层——屋面防水层——屋面保温层和刚性保护层——抹灰——打密封胶。（四）铝合金窗防渗漏措施1、在窗楣上口做成品滴水线，成品滴水线应嵌贴密实、顺直，在窗台上做向外大于10％排水坡度，高差大于20mm。2、窗洞口尺寸预留要准确（一般每边预留25mm塞缝），当预留尺寸大于45mm时必须用细石砼灌密实。窗框固定后，用1：2干硬性水泥砂浆（掺3.8％防水粉）将铝合金窗框与洞口墙体间的缝隙填塞密实。3、淋水试验：塞缝完成后，养护2－3天，在窗框周边做24小时淋水试验4、淋水试验后在塞缝砂浆外表面刷一道“黑豹Ⅱ型”防水涂料再用防水砂浆收边，最后在外侧窗框与外墙交接处用Φ8钢筋条勾缝，门窗框与洞口装饰面之间缝隙采用耐候中性密封胶密封，其宽度及深度不得小于6mm。5、铝合金外门窗型材上的每个孔洞，必须先注胶，再安装螺丝，型材每个接缝处必须先打胶，打胶要饱满不透光。（五）地下室防渗漏措施地下室渗漏部位主要在砼本身裂缝、施工缝、止水带、后浇带、预埋件和管道穿墙或底板处。1、大体积砼：地下室承台底板大都是大体积砼，防渗漏的关键是控制温度收缩裂缝，通过掺加高效混凝土泵送剂及活性混合材料、采用抗渗混凝土，最大限度地降低水泥用量和水用量，通过延缓混凝土的凝结时间，推迟混凝土水化热峰值，使砼在开始降温时，其抗拉强度得到足够的增长，具体措施见《混凝土结构裂缝控制的技术措施》。2、施工缝处理（1）施工缝留置的位置必须正确，严禁在砼底板上和在墙上垂直留施工缝，底板与墙体间需要留设水平施工缝时，应将施工缝留设于墙上，高出底板上表面约500mm处。（2）施工缝不得留平口缝，一定要采用企口施工缝，施工缝处可设置二道抗渗防线，即为采用刚性和柔性相结合的方式处理，以提高施工缝处的抗渗性能。（3）应加强对施工缝和后浇带的处理，要认真清除施工缝处的浮粒和杂物并应将原砼表面凿毛，用清水将施工缝冲洗洁净然后浇筑新砼。（4）在浇筑新砼之前，应先铺一层水泥浆或同强度等级的水泥砂浆，再浇筑砼，并应加强振捣，确保砼的密实。3、变形缝止水带处理：变形缝漏水比较普遍，由于缝中橡胶止水胶带不易固定牢靠，浇筑混凝土时经常跑位，有的跑位严重，特别是顶板和底板止水带常落到下层钢筋上。水平止水带下方混凝土不易密实，常形成沟洞、蜂窝、麻面等。因此，施工中应焊钢筋骨架将止水带固定在准确位置上，待水平止水带下方混凝土浇捣密实后，再固