大塘仡佬山乡风情旅游小镇开发建设初步方案

重庆嘉华建设开发有限公司1贵州省道真自治县“大塘仡佬山乡风情旅游小镇”项目开发建设初步方案鉴于“大塘风情旅游小镇”项目的招商合作协议已经签订，项目运作进入一个新的阶段。为了保障该项目尽快进入实质性开发建设阶段，并尽快完善该项目的总体规划开发方案和项目的具体推进，经公司董事会研究后决定拟定以下开发建设实施方案：一、发展目标1、产业定位：锁定大旅游产业，包括风景区、度假区、旅游房地产、游乐项目、休闲项目、文化旅游项目、文物旅游项目、康体旅游（生态养生养老）项目、农业旅游项目、吃住行游购娱六要素的相关项目、会议、酒店、旅行社、旅游车队、航空包机与票务服务、旅游商品及纪念品开发与生产、旅游金融产品开发与运作等等。2、四大核心手段：充分利用大旅游区（仙女山、仡佬山、大沙河自然保护区、洛龙古镇等）资源、项目所在地土地资源、仡佬族民俗民风文化资源、天然森林氧吧避暑资源，优化资源，产业整合。3、战略思路：通过对旅游资源的整合、开发、建设，并充分运用资本营运与产业融资的手段，用3--5年的时间，发展成为贵州省道真自治县旅游区开发建设及旅游产业投资管理的龙头企业。重庆嘉华建设开发有限公司24、3-5年完成的目标——两个第一，四大体系：1）贵州道真自治县域企业旅游景区资源开发与占有量第一；2）贵州道真自治县域企业旅游土地资源开发与占有量第一；3）建立景区与度假区开发管理运作体系（旅游投资评价、旅游策划规划、旅游项目建设、旅游营销运作、旅游景区管理）4）建立国际旅游金融体系（旅游项目融资、旅游投资联盟、旅游信托、旅游产权交易、旅游财团）；5）建立旅游全产业链运作体系（旅游景区—连锁酒店—连锁餐饮—娱乐—旅游运输—国际连锁旅行社—旅游电子商务—旅游媒介—会展—俱乐部会所—旅游商品与旅游纪念品）6）建立旅游房地产开发销售体系（别墅、花园洋房等的开发与销售、产权酒店及产权营销网络、分时度假酒店及分时度假营销网络、国际联网俱乐部会所结构）二、当前的构架与运作贵州道真大塘仡佬山乡旅游度假区的开发，是公司开发的第二个旅游项目，也是公司持续发展的极好契机。围绕这一项目进行的资本、经营与管理构架的设计，既要以当期项目为核心，又要着眼于长期发展的战略目标。1、项目目标与公司目标a.项目目标：用3--5年时间，打造具有国际影响的仡佬山旅游品牌，形成一个度假区、一个旅游小镇的仡佬山旅游带。重庆嘉华建设开发有限公司3一个度假区：大塘养生养老旅游度假区；全面开发整个大塘旅游资源，形成一个以仡佬山为依托的国际度假胜地、一流的国际会议基地、养生养老疗养圣地、仡佬风情与仡佬文化中心、自然景观、仡佬文化神秘风格与意境）、天人合一的居住天堂（与大自然的融合及生态、舒适）、数字化度假区；一个旅游小镇：充满历史文化、民族风情、休闲娱乐及景观特色的旅游集散地与区域游憩中心；b.公司目标：具体经营目标：通过对仡佬山大塘旅游、会议及度假项目的打造，建立间接融资平台和直接融资平台，垄断仡佬山旅游资源，面向重庆、贵州、四川圈占资源，并推进资本的快速集聚。核心竞争力建设目标：逐步形成旅游景区、度假区开发管理、国际旅游金融运作、旅游全产业链运作及旅游房地产开发运作的业务结构、人才队伍及运作能力，成为全国旅游开发的知名品牌。2、嘉华公司资本构架需组建“旅游开发有限公司、旅游景区管理有限公司”；到2015年7月，嘉华公司对大塘旅游项目实际投入现金达到5000万元。以后根据项目推进情况每季度投入2000—3000万元，直到整个项目开发建设完毕，累计总体投资在21亿元人民币。3、大塘旅游项目开发建设用地调整：重庆嘉华建设开发有限公司4经公司开发部及财务部对该项目从新进行成本和利润评估、核算后，由公司董事会最终决定：该项目原来的建设发展方案预定的土地开发利用比例应做大的调整，公司投资后的利润回报才能成正比。现公司对该项目土地开发利用比例作如下调整：旅游开发用地共3000亩，其中商业、旅游地产及养生养老度假建设用地由原方案定的800亩变更为2000—2200亩，剩余的800—1000亩土地作为公共绿化、环境打造用地。4、新组建两公司职能划分（1）、旅游开发有限公司：作为项目开发主体，负责对整个大塘旅游进行开发；旅游地产开发；对旅游设施经营项目进行招商引资运作；开展旅游资本运作，收购兼并旅游企业，整合旅游产业链；上市运作；开发旅游金融体系；（2）、旅游景区管理有限公司：实施大塘旅游区、养生养老中心及商业区的日常经营管理及基础设施建设；开展旅游营销与大塘仡佬山乡旅游品牌运作；会议中心及接待酒店的日常管理；文化活动的策划与运作。5、项目筹备期经营运作计划重庆嘉华建设开发有限公司5时间：2015年4月1日——2015年5月30日主要工作：a、策划方案、商业模式设计及运作计划制定：大塘旅游项目策划与总体开发思路策划；大塘旅游开发的预可行性研究（包括资源分析、市场调研、竞争分析、建设可行性分析、效益分析、政策分析、风险分析、管理与人力资源分析）；大塘旅游开发的规划指导与衔接；大塘旅游开发运作商业模式设计与详细计划的制定（包括商业模式设计、公司组建计划、投资计划、建设计划、营销计划、融资计划等）；b、工程建设准备委托编制《大塘仡佬山乡风情旅游小镇开发建设总体规划》方案；会议中心及接待酒店的建筑设计；湿地公园设计建设方案；报建准备；土地准备；建设条件、材料、队伍准备c、法律工作与政府之间合同的起草与签定公司注册与特许经营权授权d、资金准备项目启动费用到位，签定合同后应至少准备筹备期费用5000万元。重庆嘉华建设开发有限公司6a)项目第一期经营运作计划时间：2015年5月——2015年7月《首期项目设计及运作方案》b)项目第二期经营运作计划时间：2015年8月——2016年7月完成大塘旅游开发项目形成旅游产品及旅游房地产开发的体系c)项目第三期经营运作计划时间：2016年——2017年完成整个大塘旅游项目的开发、建设，进入正式旅游接待时期。6、发展战略d)资源圈占战略e)区域整体开发战略f)旅游小城镇战略g)沿线（黄金旅游线路）开发战略h)产业链整合战略i)智业先行战略（策划、规划、营销、投融资的智业）j)品牌营销与整合营销战略k)资本营运战略三、项目建设计划（一）、向政府汇报的投资计划：总投资约21亿元人民币。重庆嘉华建设开发有限公司71、一期：投资约6亿人民币基础设施、入口景观、湿地公园、交通枢纽、房屋整治、核心区一期打造等（避暑地产开发、酒店建设等）。2、二期：投资约10亿人民币中心景观区域、养生养老度假区、医院、部分商业开发、别墅和花园洋房开发建设等。3、三期：投资约5亿人民币景观打造、高山休闲度假区、商业配套设施的，完善整个度假区。（二）、实际启动项目需要的资金：项目启动后，前六个月投资6000万—8000万打造湿地公园、基础设施、售房部、避暑地产。工作程序安排：1、与政府签订正式开发合同（含补充协议），准备2000万的土地保证金；2、第一年，政府批100-300亩出让地用于建设，价格双方协商确定；3、实施项目第一期建设（1年时间）：施工建设湿地公园、基础设施、酒店、交通、土石方平基、房产营销中心等项目；4、以后实施滚动建设开发策略，边销售养生养老地产、旅游地产，边建设开发景区项目；5、各类酒店、风情商业街项目建设完后，由嘉华公司拥有所有权和重庆嘉华建设开发有限公司8经营权。四、投资保障（一）、项目销售收入预测估算说明：1、多层住宅销售按建筑面积4000元/M2计算；2、商业配套销售按建筑面积6500元/M2计算；3、配套服务设施不计入销售，计入未售实物资产。各种物业销售预测为（按现在静态价格估算），物业销售按建筑面积计算,按成功销售80%预计；其中：1.多层住宅373680M2×0.40(万元/M2)×80%=119577.6(万元)2..商业200000M2×0.65(万元/M2)×90%=130000(万元)3.疗养院30000M2(暂不计算)则销售收入合计249577.6（万元)注：另余尾盘未售实物资产建设面积114736M2114736M2×3171.12(元/M2)=36384.16(万元)则未售部分资产净值合计36384.16（万元)（二）、开发效益测算结论：该项目的规划实施及土地开发是一个长期动态过程，则本次测算开发收益分为静态开发收益和增值开发收益（动态开发）两部分，相对应测算的开发商投资利润率指标为基本利润率和总利润率，计算方法如下：重庆嘉华建设开发有限公司91．静态开发收益=所有销售收入-开发综合总成本2．增值收益=销售总价值×平均增殖-增殖税费3．基本利润率=静态开发收益/综合开发总成本×100%4．总利润=静态开发收益+增值收益5．总利润率=总利润/开发综合总成本×100%由此，本项目的想关结论如下：1．静态开发收益=所有销售收入-开发综合总成本=249577.6(万元)—206123(万元)=43454.55(万元)2．增值收益=销售总价值×平均增殖-增殖税费=249577.6(万元)×10%（1–30%）=17470.43（万元)3．基本利润率=静态开发收益/综合开发总成本×100%=43454.55(万元)/206123(万元)=21.1%不含剩余资产及车库。重庆嘉华建设开发有限公司2015年4月28日