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ModernAsset—1—当代资产2010.11夕阳人群，朝阳产业——高端养老公寓五个方案ModernAsset—2—ModernAsset—3—PART1市场定位方案1人口结构分析2国内养老地产市场分析3国外养老地产市场分析4市场定位5客户定位6产品定位ModernAsset—4—快速老龄化阶段加速老龄化阶段第一批婴儿潮第二批婴儿潮婴儿潮后代Soures:CEIC、goldmanresearch人口结构分析ModernAsset—5—19.0%72.7%8.3%0-14岁15-64岁65岁以上2008年中国人口年龄架构图数据来源——中国人民共和国国家统计局人口结构分析ModernAsset—6—世界60岁以上人口占总人口的比率增长情况年份1950196019701980199020002010全世界8.18.18.48.69.29.810.7发达地区11.612.614.515.517.619.221.2发展中国家6.46.16.16.36.97.68.5中国7.27.26.87.48.69.911.7资料来源：中国老龄科学研究中心中国人口年龄构成及发展预测(%)年份195319641982199020002020204020500-14岁36.2840.7033.5927.6226.1020.6019.6019.8015-59岁56.4053.2258.7863.8063.8064.2058.3058.80≥60岁7.326.087.638.5810.1015.2022.1021.40ModernAsset—7—16.50%74.30%9.20%0-14岁15-64岁6.6%10.5%82.9%男：60岁以上女：55岁以上北京2009年北京市人口年龄架构数据来源——北京市统计局抽样调查数据太原8.93%85.42%9.36%0-14岁15-64岁65岁以上2009年太原市人口年龄架构数据来源——《太原市人口普查试点结果数据简析》江西22.17%69.35%8.48%0-14岁15-64岁2009年江西省人口年龄架构数据来源——《2009年江西人口发展的主要特征及对策建议》湖南2009年湖南省人口年龄架构数据来源——《2009年湖南省国民经济和社会发展统计公报》ModernAsset—8—国内养老地产市场分析inChinaPoliticsEconomySocietyTechnology家庭养老为基础、社区养老为依托、机构养老为补充（9073）：90%家庭养老、7%社区养老、3%机构养老（国务院2006政策）中央政策支持力度弱：国家对于养老地产方面的扶持政策仅限于福利性机构，对于商业化运作的养老地产土地、税收、金融支持政策极少。个别地方政府有扶持：有个别项目获得地方政府在获取土地成本和银行利率优惠方面的支持。宏观指引性文件已出：在“十五”、“十一五”均出具发展养老事业的宏观指引性文件，但缺乏可操作性的指引细则。人口结构的变化，居家养老的观念也在发生着变化：“养儿防老”，“三、四代同堂”的传统观念受到冲击；小型“核心家庭”，“三口之家”的比重在不断上升；“4：2：1”的供养关系不断增加。社会上的“空巢家庭”逐渐增多:目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30％;未来10年“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重可能达到90％目前的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化：目前的中青年人也将逐渐进入老年，他们的代表了老年住宅和老年公寓的潜在需求整体购买意向强，购买能力有限：意向消费人群占目标人群2/3以上，但具备商业化养老公寓消费能力的仅局限于不足5%的富裕人群。后期运营收益较低：现在市场化运作机构多面临亏损状况，入住率需达70%上才能达到盈亏平衡点。进入理想运营状况后收益率也低于10%。ModernAsset—9—发展历程养敬老院传统家居养老形式养敬老院与家居养老并存老年商品住宅产生老年商品住宅发展初步阶段以普通家庭住宅作为养老设施需要即时良好的医疗服务，减轻子女负担提供专业服务人员，便利的医疗设施养敬老院未被人们所完全接受，家居养老仍为主要形式老年人养老需求心理对于养老设施的品质要求提升，养老观念发生改变以东方太阳城、北京太阳城的建设为标志老年住宅项目数量小，发展还处于摸索阶段ModernAsset—10—养老模式代表案例典型特征模式点评“社区+医院+地产”模式台湾长庚养生文化村以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产社区1。是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；2。将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；3。山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。会籍制的养老俱乐部北京太申祥和山庄采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院1。是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；2。将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；3。山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。以房养老南京汤山留园养老公寓、北京太阳城老年公寓采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”这种模式的最大问题是我国传统观念的羁绊，需要随着时间和社会发展人们观念逐渐的改变。异地养老异地购房海南、大连、青岛等地部分楼盘、北京银龄公司以养老为目的的异地购房是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。“候鸟式”养老大连的互动式异地养老服务中心不同城市老年公寓之间的置换式异地度假养老“季节性”养老天津的泰达国际养老院炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中海外华人回国养老新加坡华人、北美的购屋旅游团炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中度假基地连锁北京金港家苑、江苏生态养老连锁将养老与度假旅游结合起来，在全国各地建立连锁基地形成的连锁经营模式是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。分时度假式养老云南卧云仙居、浙江城仙居将分时度假旅游与养老结合起来，亦可连锁是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念。我们认为，可以有一些作为，但不具有普遍意义。连锁养老超市辽宁连锁超市是一种新型的老年服务型机构这种连锁超市服务功能强，介入门槛较低，有广阔的客户市场和服务群体。虽为非营利性机构，但以后可市场化的运作。ModernAsset—11—ModernAsset—12—ModernAsset—13—ModernAsset—14—政策预期金融税收ModernAsset—15—国内养老地产市场容量市场购买力和每年的消费能力已开放市场量（6）小结：1）从入住意愿上可以看出，一半以上的老人能够接受入住养老公寓，从绝对数量上来说，这是一个相当庞大的数字，老年地产大有可为；2）从老年公寓设施服务需求上看，老年人对医疗保障等方面要求比较高，说明老年地产在加强各种活动及精神抚慰等软件方面要求很高；3）在费用支付来源中，自己支付的占绝对比例，但支付方式不一，以此，需结合老年人的收入情况，开展灵活多样的支付方式。ModernAsset—16—公共支出？设立假设情景，当政策实施后“以房养老”消费能力的提升，住房置换ModernAsset—17—（1）政策支持力度弱在政策方面，相比于发达国家，我国政府和社会对老年住宅建设重视和支持力度不够。目前国内对老年人住宅、购房等方面的支持的政策比较少，老年住宅和养老机构普遍存在资金投入不足，管理不善的问题。老年住宅也属于社会养老范畴，由于国家政策没有全面到为，有的优惠政策也没有落实，老年住宅市场的消费环境不成熟，包括相关法律、法规不健全，消费的配套服务差，消费者的权利不能得到保证等因素，也制约了消费。房地产作为抵御性很强的一个行业，地方政府的影响很大，许多地方将老年住宅建设等同于一般房地产开发，按普通房地产市场化运作，制约了老年住宅的发展，还没有对老年人住宅的政策性引导措施和相应的扶持政策。这样一来，老年人住宅完全市场化的开发成为房地产开发商的市场行为，其必定要考虑项目整体的经济性。由于老年人住宅需要保证项目整体设计满足老年人的特殊需求，同时还需要有较多的社区服务性设施，医疗、文化设施等公建在项目中所占比例较大，这些因素都导致国内老年人住宅的售价高于同类普通住宅，而并不像美国的老年人住宅那样是比普通住宅便宜的。（2）现有老年住宅价位偏高，布局不合理（3）传统养老观念与国外差异大我国老年人重视家庭的价值，眷恋传统的家庭合居模式，对长期居住环境和邻里关系有深厚的情感，这种子孙同堂的传统观念一定程度上制约了老年住宅的发展。（4）现有老年住宅租售方式单一不同的购房付款方式，对消费者来说资金压力不同。老年住宅消费者尤其如此。现有的老年住宅要么是一次性付款（银行按揭贷款对象不包括老年人），要么是租赁。很多老年人对于一次性支付全部购房款都有困难，这实际上限制了潜在用户的购买。而在国外已有成熟多样的租售方式。如“以租换租”、“以旧换新”等房屋置换形式，利用“差价养老”，一举两得；“倒按揭”是人寿保险的一种做法，老年人取得银行或保险公司合同后，由银行或保险公司进行支付；老年养老会员制可以通过缴纳押金享受长期居住和分时度假的待遇；还有销售老年人寿龄房产权（根据老年人年龄决定购买房屋的产权年限，可以降低购房成本）等多种方法解决普通老年人的入住门槛。国内养老地产市场容量ModernAsset—18—购买力：从购买力角度来看，一是现在许多老人都是从工作岗位上退休下来的，手中有维持基本生存的养老金;二是我国的社会保障体系越来越完善，社会医疗保险解除了很多老年人的后顾之忧;三是随着经济高速发展，人民收入普遍增加，子女也就有更多的钱去孝敬父母。2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。因此，如果老年人愿意选择这种养老方式的话，是有购买能力的。购买意向：从购买意向上来分析，在“计划生育”的浪潮下，中国“养儿防老”、“三四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代承受的压力很大，如果今天的父母们还把养老的希望寄托在儿女们身上可能是不太现实的。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。传统的家庭养老和消费观念已不再适应日益增长的老年人对晚年居所消费的要求，许多60-70岁的老年人养老观念已发生明显改变，具有强劲的需求。ModernAsset—19—国内养老地产发展趋势国内常见模式合居模式：老人与子女同住一套住房。合居家庭模式的存在有诸多因素：如子女住房困难、父母年迈有病、第三代需要老人看护、传统家庭观念的影响等。这种居住模式对社会、家庭和老人有很多优越性，并仍将延续。但是，现代社会生活的多样性、代际之间的不同生活习惯以及家庭人际关系的错综复杂，都是影响这种家庭生活模式存在的主要因素。独居模式：老人独立居住。现代都市生活方式的影响和城市住房的日趋宽松，越来越多的老年夫妇开始选择和已婚子女分居的方式，纯老人家庭不断增加。这种家庭模式更适应现代生活方式，相互间干扰少，使家庭关系简单化，对有生活自理能力的老年夫妇和承担社会家庭双