搜索
本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。唐山新戴河（打网岗岛）项目整体定位与发展战略本报告是严格保密的。2我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户目标为导向客户目标终极目标：京津唐第一旅游度假胜地近期目标：启动区的成功开发我们对客户目标的理解终极目标：高端的旅游产品+高层次的旅游消费+高档的置业需求近期目标：树立京津唐第一旅游度假胜地的高端形象，实现现金回流，为后期开发打下良好的基础本报告是严格保密的。3项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素具备一定的基础，但开发水平较低启动区初步确定启动资金受限制已开发了渔船码头、海滨浴场等大众化旅游产品，游客数量少，人均消费支出低5,000万~1亿的启动资金开发商已确认了启动区的位置和启动规模本报告是严格保密的。4项目研究工作的阶段划分第二阶段（中期）项目定位及整体发展战略2005/5/312005/6/30第三阶段（终期）提交终稿工作最终成果唐山及周边城市发展、宏观背景研究唐山及周边城市旅游、房地产调研对政府官员、专家及消费者深度访谈项目地块解析及客户定位唐山及周边城市旅游、房地产调研结论项目客户定位提交整体报告（中期）市调结论回顾案例借鉴项目定位整体发展战略启动区确定2005/7/7至今工作第一阶段市场调查及消费者量化分析2005/7/15根据客户建议深化研究，完善报告提交整体报告（终稿）本报告是严格保密的。5世联专案团队在过去的一个月中，围绕客户目标开展了大量调查研究以消费者为核心的市场调研国际国内案例研究本地市场竞争分析周边城市房地产市场调研•定性分析：对北京、天津、唐山、乐亭专业人士、目标消费者共计29人，分别进行深度访谈•定量分析：217份目标消费者问卷–158份北京消费者调查问卷–24份天津市消费者调查问卷–23份唐山市消费者调查问卷–12份乐亭县消费者调查问卷•收集整理20余个国际旅游度假区开发案例•重点研究了六个著名地区开发的成功经验•通过电话或当面访谈世联外脑库专家•通过专家对打网岗岛项目发展进行对比分析–乐亭县旅游局–乐亭县海洋局–乐亭海天旅游社–乐亭精石旅游社–乐亭港湾大酒店–乐亭远洋大酒店–乐亭东方大酒店–昌黎县旅游局–天津合生创展•旅游城市–秦皇岛–天津市–大连市–青岛市•旅游项目–北戴河–南戴河–黄金海岸–乐亭三岛–金银滩–京津新城–九华山庄–拉菲特城堡–第一城•唐山市–唐人起居–尚座城市花园–瑞德花园–丽景春天–金色家园–天元帝景•乐亭县–2-4小区–碧海名珠–协力花园–富强家园–茂源小区•秦皇岛市–天鹅堡–德亿海滨花园–碧海嘉园–蓝色海岸–滨海花园周边旅游城市调研本报告是严格保密的。6世联从打网岗岛现状诊断入手，着重制定项目整体解决方案界定问题问题的结构性分析实施分析/找到解决方案与客户交流有没有/可不可能有问题（或机会）？问题结构化？解决的思路？我们能做什么？我们应该做什么？信息交流，解决方案的修正。本报告是严格保密的。7目录框架¶项目界定和结构化分析¶项目整体发展战略¶项目整体功能定位¶项目地块开发节奏本报告是严格保密的。8项目解析本报告是严格保密的。9打网岗岛位于唐山乐亭渤海湾，辐射大北京核心城市群北京、天津、唐山、秦皇岛位于唐山海港开发区西南5km渤海湾车行时间：距北京2.5小时，距天津2小时，距唐山市区和秦皇岛1小时北京秦皇岛天津唐山市城市区位本报告是严格保密的。10唐山虽然是环渤海重要的城市，但长期以来其城市定位一直没有包含旅游功能城市定位环渤海地区的滨海城市大部分有旅游城市的定位唐山虽然是环渤海经济圈的重要城市，但其一直只是定位在资源型和工业为主导的城市秦皇岛：园林式生态型现代化海滨城市大连：东北亚国际航运中心；浪漫之都威海：制造业发达的生态海滨旅游城市，中韩经贸前沿门户青岛：国际性港口城市和国际性海滨旅游城市烟台：环渤海经济圈内以及东亚地区国际性港城、商城、旅游城唐山：资源原材料基地；河北经济领头羊本报告是严格保密的。11乐亭县的滨海旅游资源，吸引了大北京地区京津唐等城市的消费者旅游现状滨海旅游景点有普提岛、月坨岛、金沙岛、新戴河（部分）、金银滩浴场普提岛/月坨岛/金沙岛，.每年的旅游人次30万左右，其中北京游客占80%新戴河，.每年的游客人次在4~5万，北京80%~90%，唐山10%，天津5%金银滩浴场，一年的游客量在7~8万，浴场为主新戴河金银滩普提岛/月坨岛/金沙岛本报告是严格保密的。12环境和绿化不够，服务人员的素质不高，客房的档次不够，住宿的价格提高点不是问题——北京游客张先生乐亭县既有滨海旅游开发水平不高，配套设施差，客均消费支出较低客均消费较低开发水平低，配套设施差，服务有待改善普提岛/月坨岛/金沙岛：人均消费300~400元，新戴河，人均消费在200~300元，金银滩浴场，收入主要靠住宿我们的收费在200元/人，包含住宿、餐饮、门票、导游等，游客对现状基本满意，但是觉得我们岛上娱乐设施太少，可以玩的地方不多——海天旅行社陈静经理北京的客人对于配套设施的档次要求比较高，许多客人夜晚驱车去港口开发区娱乐，现在整个岛屿还没有开通卫星电视——华溪度假村程经理。旅游现状本报告是严格保密的。13港岛公路、环海公路是打网岗岛与其他城市的陆地通路，交通条件有待改善地块交通港岛公路是岛屿目前唯一对外通路通过环海公路与京沈、唐津、唐港高速公路相连本报告是严格保密的。14打网岗岛未被破坏的自然资源在环渤海弥足珍贵西南端西南端西南端海滨浴场海滨浴场码头温泉码头沙滩养殖场未充分开发的原生态海岛15公里平缓沙滩新开发的温泉资源双道平行海岸线，内外海双重景观地势低平，高于平均海平面约0.6米，岛上植被稀少地块资源本报告是严格保密的。15码头、海滨浴场等旅游配套已先期建设，但开发水平较低，人均消费支出较少已经建成码头、浴场以及相应配套码头建设项目：渔船码头、游艇码头、浴场、跑马场浴场建设项目：沙滩浴场、滑翔机场、游艇码头、度假宾馆、商业街每年的游客人次在4~5万，年轻人为主，过夜人均消费在200~300元开发现状本报告是严格保密的。16项目解析的重要结论结论2：城市区位可以辐射大北京核心城市群北京天津唐山结论1：弥足珍贵的原生态海岛、沙滩、温泉等资源结论3：乐亭既有的低水平滨海旅游开发现状本报告是严格保密的。17市场机会本报告是严格保密的。18大北京地区城乡空间研究表明，唐山有望扮演地区旅游休闲功能区角色资料来源：《京津冀地区城乡空间发展规划研究》根据京津冀的基本条件与优势特色，通过合理规划与协调合作，形成四大产业功能分区唐山有望承担东部重化工港口物流和旅游休闲功能区东部重化工港口物流旅游休闲功能区京津唐技术研究孵化产业化和辐射基地，北方经济中心功能区南部现代食品高技术制造业功能区北部生态旅游现代牧业功能区城市功能本报告是严格保密的。19北京、天津、唐山为环渤海经济圈最发达的城市群，经济增长迅猛北京已经发展成以第三产业为主导的特大型城市，人均可支配收入高而北京、天津、唐山及其周边地区具有良好的经济基础，潜在客户群消费能力强经济背景资料来源：《北京统计公报》、《天津统计公报》、《唐山统计公报》人均GDP（元）100001500020000250003000035000唐山天津北京三次产业比重0%50%100%北京天津唐山第一产业第二产业第三产业常住人口(万)500700900110013001500唐山天津北京人均可支配收入800010000120001400016000唐山天津北京本报告是严格保密的。20北京市中高端消费者一季出游1~2次以上的占50%，即使在天津和唐山，每年依然有80%的人出游（1~2次/年）针对京津唐中高端消费者问卷调查显示，潜在客户具有较高度假需求和较强购买力潜在需求京津唐地区具有较高的短期出游频率京津唐中高端客户具有较高收入水平具有较高的度假物业的价格承受能力对度假物业而言，北京、天津能承受40万元以上的比例已超过40%，京津唐三地能承受20~40万的比重也超过了40%北京中等收入家庭月收入集中在5000~10000元，天津和唐山主要集中在3000~5000元本报告是严格保密的。21乐亭事实上承担了大北京旅游度假区的部分功能优良的海滩资源大北京的个人游商务会议活动我们从天津过来，算是周末度假吧，主要觉得这里沙滩比较好，环境还不错——天津游客李女士除了个人及家庭度假外，每年还能接到一些唐山及周边地区的商务会议（月坨岛）——精石旅行社陈静经理。游客主要来自北京、天津、廊坊和唐山本地，其中北京的游客占了80%以上——华溪度假村程经理。旅游市场本报告是严格保密的。22海港开发区部分楼盘已经实现了唐山市民的以旅游度假为目的的置业需求碧海名珠概况：占地22,940m2，共283户住宅，分2期开发，一期已入伙，2期在售2期客户群：唐山旅游度假客户占30%度假置业本报告是严格保密的。23市场机会分析的重要结论结论1：唐山有望扮演大北京地区旅游休闲功能区角色结论3：京津唐潜在客户具有较高旅游度假需求和购买能力结论2：乐亭事实上承担了大北京旅游度假区的部分功能本报告是严格保密的。24项目属性界定本报告是严格保密的。25按与主要市场距离分类，本项目可界定为区域型旅游度假区类型与主要客户市场的距离资源所用交通工具光顾频率停留时间客户典型案例名胜度假区几百公里甚至更远非常强势的资源，如高品质的海滩，滑雪场或者其他特色的资源绝大多数乘飞机每年最多到访一次每次停留一到两周全国性乃至跨国客户BeaverCreek，科罗拉多州区域性度假区一到三百公里一般具备一线景观资源或人文资源多数自驾车前往每年到访15~20次通常为周末或公众假期本区域客户占大部分HiddenValleyFourSeasonsResort，宾夕法尼亚州资料来源：RECREATIONALDEVELOPMENTHANDBOOK,美国都市与土地协会名胜度假区常常位于对人们具有特别吸引力的地方，如位于夏威夷群岛、墨西哥湾、加勒比海、海南三亚等，本案资源在环渤海不具有强势竞争力，更无法吸引全国的消费者。本报告是严格保密的。26按环境和娱乐活动分类，本项目可界定为海湾\高尔夫旅游度假区类型与主要客户市场的距离主要依赖点所用交通工具典型案例海湾度假区远近皆有自然景观与娱乐内容多样化乘飞机或驱车前往KiawahIslandCarolina湖河滨度假区距离主要城市3~4小时车程与水相关的娱乐活动，特别是划船和钓鱼驱车前往TheHomesteadResort,Michigan山地滑雪度假区远近皆有滑雪、温泉乘飞机或驱车前往HiddenValleyFourseasonsResort高尔夫度假区高尔夫多数自驾车前往ForestHighlands,Arizona资料来源：RECREATIONALDEVELOPMENTHANDBOOK,美国都市与土地协会本报告是严格保密的。27按住宅与旅馆类型分类，本项目可界定为多功能旅游度假区类型主要特征典型案例度假旅馆客户主要目的是休闲和娱乐；酒店一般包含游憩设施：如大型游泳池、网球场、划船、水上运动，甚至高尔夫等或者建在景点或游憩设施附近；酒店规模一般不会太大Marriott’sDesertSpringsResortandSpa分时制和假日产权度假村一般也包含游泳池、高尔夫、网球场等游憩设施；提供包括厨房在内的多种房间；要求日常管理服务；大家较能承受的价格；提供不同区域的交换服务Disney’sVeroBeachResort第二寓所型第一居所、第二居所及度假居所有融合的趋势；建筑风格多样化，主要依赖于所在区域、目标市场、开发商与设计师的偏好；相对于度假酒店和分时度假来说不需要长期的管理计划ForestHighlands多功能度假区主要提供娱乐项目：海滩和高尔夫或滑雪与高尔夫，多种组合，更好地利用资源，创造更大价值PelicanBay,Florida资料来源：RECREATIONALDEVELOPMENTHANDBOOK,美国