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XXX营销策略方案20180512目录CONTENTS12营销总思路目标客户客户策略推广策略媒体建议样板间开放工作计划五周倒计时开放活动广告主题目录PART1营销总思路小众营销：1对1营销精准推广：口碑效应营销总思路营销总思路小众营销、精准推广二八原则：利用精准推广，打击占比20%的“引领者”类型客户通过“头羊效应”进行口碑宣传影响其余80%的“跟随者”类型客户20%“引领者”客户特质：1.热情开朗，有很好的人缘关系；2.喜欢组织活动，是一个团队里的“老大哥”、“老大姐”；3.有威信，有说服能力，服众。营销总思路目标客户我们的目标客户是谁？我们的目标客户在哪？我们的目标客户喜欢什么？1.他们是有钱人，是比御山，比香槟小镇客户还要有钱的有钱人！2.他们是有一定文化程度知识分子，不过也不乏一些暴发户！3.他们是追求生活品质的一群人！4.他们是我们平时工作里叫做“老板，王总，张总……”的人!5.他们有自己的社交圈子（EMBA班，清华班，成功人士沙龙）……6.他们有自己的娱乐爱好（海钓，高尔夫，瑜伽，禅意……）营销总思路客户策略圈层营销：针对目标客户日常生活路径及生活习惯进行媒体广告位选点，短期内以“洗脑式”广告植入。以目标客户兴趣爱好为突破点，借用样板间为平台，打造私属圈层活动。跨界资源整合，“银行、高尔夫球场、高端美容会所、瑜伽会所”等资源嫁接。目前已与高尔夫球场洽谈，形成多种合作形式：1.广告牌合作；2.提供赞助品（球帽、球衣、能量包等）；3.以“私宴”形式为球队赛后提供晚餐。重点打击目标客群（存款或理财等300万以上），利用其日常生活全周期行为途径进行信息释放。媒体选择目标：短期集中引爆，求精不求量。媒体选择原则：广告牌要求无遮挡，区域内集中多个广告牌情况下最大或最把头顺位优先选择。工作出行：广播以硬广结合口播活动邀约形式，（推荐媒介：交通频道：100.8，新闻频道：103.3，财经频道：93.1，音乐频道：106.7排名按2017年收听率排序）；工作沿途：高端客群集中的工作区域户外媒体广告，重要区域选择一块。（城市咽喉（椒金山隧道）、人民路、中山路、星海、开发区、金州）；工作区域：高端办公写字楼静态广告（人民路写字楼电梯广告，星海高端写字楼电梯广告）；生活娱乐：商圈户外广告及酒店等广告植入（高端餐饮、酒店、娱乐场所的广告植入）；居住区域：中、西、沙内高端住宅楼电梯广告，开发区（红星海、华润、红梅等区域）高端住宅楼电梯广告，金州等区域高端住宅。推广策略营销总思路通过对目标客群行为途径的信息灌输，加强客户对项目的印象，短期集中释放形成市场热议，达到推广最佳效果广播合作形式建议：广播合作形式：广播100.8以硬广形式，其余频道103.3、93.1以口碑邀约带客户资源形式进行合作：103.3/93.1形式：1.推广形式：电台全天多档节目进行“口播”活动邀约，；2.推广周期：7-10天为一个邀约周期，每天每档节目口播3分钟左右；3.活动形式：电台整合报名，邀约车主自驾；抵达售楼处后，集中进行项目介绍，参观样板间；返回售楼处，现场进行互动类游戏（电台主持人组织，趣味问答，问题为项目相关信息），配备相应礼品；游戏环节后，车主进行采摘、农家院就餐；意向客户餐后可以返回售楼处继续了解项目，无意向客户原路返回；电台提供报名人员姓名及联系方式。4.活动人数：40人左右（电台高端客户资源+节目邀约）5.费用：6-8万（其中包括：媒体推广费5-6万，来访人员采摘及就餐费1-2万）媒体选择建议椒金山隧道：约50万/月星海会展大牌（星海喷泉）约30万左右/月人民路港湾广场LED约10w左右/月大连市内板块机场广告牌国内大厅25万左右/月媒体选择建议开发区、金州板块开发区安盛约8万/月金州高速口大牌约20万左右/月媒体选择建议金石滩龙山隧道广告牌2万元/月PART2样板间开放样板间开放工作计划做充分的准备，是为了最完美的绽放5月底1.其中四个样板间施工完成2.园区景观改造完成3.户外广告洽谈完成4.户外推广5月底出街5.6个样板间及项目说辞完成6.销售人员培训考核完成7.销售物料制作完成8.样板间开放活动确定9.样板间及园区景观拍摄筹备1.园区及4个样板间拍摄完成；2.剩余两个样板间施工完成；3.样板间开放客户邀约；4.XXX微信服务号上线；5.制定两篇微信推送；6.制定一期9图微信朋友圈推送。7.跨界合作资源导入8.样板间开放筹备及现场协调6月9日前1.样板间开放活动进入最后筹备阶段；2.渠道客户邀约；3.资源客户邀约；4.媒体邀约；5.销售培训工作及开售准备工作完成6月16日XXX样板间6月16日正式开放（开放即开售）工作筹备阶段冲刺阶段样板间开放五周倒计时工作计划团队协作创造辉煌业绩时间5月14至5月20日5月21至5月27日5月28至6月3日6月4至6月10日6月11至6月16日工程配合1.6个样板间设计理念；2.园区景观提升介绍；3.XXX项目优势培训（为销售从工程角度介绍）1.至少3个样板间交付；2.园区景观改造完成；物业配合1.XXX项目优势培训（从物业角度介绍）2.提供物业管理规范3.新增XXX形象岗1.物业人员基础信息培训2.样板间服务人员培训3.样板间保洁等。策划工作1.活动形式及公司确定；2.样板间拍摄工作确定；3.电瓶车采购确定；4.广告画面确定；1.媒体点位确定；2.广告画面最后确定；3.销售物料确定并制作；4.活动筹备1.XXX广告出街；2.销售物料制作完成；3.样板间拍摄完成；4.开放前微信内容完成1.6个样板间全部完成；2.园林景观完成。1.开放活动最后调整；2.开放前微信推广；3.资源客户邀约；4.媒体邀约1.开放最后筹备；2.资源客户邀约；3.媒体通告销售工作1.XXX定价及审批；2.认购书审定；3.人员培训1.样板间说辞培训；2.双售楼处启动工作；3.销售团队工作分工；4.带看动线确定1.样板间说辞考核；2.双售楼处工作落实；3.样板间实地演练1.日常销售工作；2.样板间说辞考核3.现场奖励制度调整1.定价确定；2.认购形式确定；3.现场准备就绪渠道工作1.中介续约；2.外部客户资源洽谈1.资源客户邀约2.渠道制定奖励制度；1.资源客户邀约2.渠道邀约客户1.资源客户邀约2.渠道邀约客户1.资源客户邀约2.渠道邀约客户样板间开放活动样板间开放活动总思路：1.减少“形式主义”，增加“生活体验”2.售楼处外围至项目地，利用金色拱门，提升氛围（视天气而定，风大拱门固定困难）。3.XXX园区门口增加形象背板，提高昭示性，内容以样板间开盘为主；4.园区内增加样板间导视牌；5.利用花球、罗马柱等，形成看房通道，并增加园区氛围；6.样板间内以情景表演及自助冷餐搭配；情景式表演构想：中式样板间：书法大师现场表演，茶道表演；法式样板间：爵士乐队现场表演，特殊乐器乐师表演（萨克斯、黑管等乐器），增加烤肉等冷热餐；东南亚样板间：东南亚民族特色服饰（泰国、越南服饰）表演，民族舞蹈表演，配备东南亚水果餐盒。英式样板间：油画展（来自英国，具有100年左右历史油画）现代轻奢样板间：利用摄影棚功能，邀请专业摄影师为来访嘉宾拍照，利用泳池，泳装模特增加外场互动性；现代简约样板间：借助花园现场布置，增加一切趣味活动，参与可以获得礼品。样板间开放活动售楼处内布置精美冷餐XXX园区内的氛围布置样板间开放活动样板间导视牌：由于项目实景现房，且6个样板间，增加导视牌方便样板间识别。单个费用预计2000-6000不等,费用高低主要取决于样式复杂程度。方案一方案二方案三样板间开放活动中式样板间：邀请名师坐镇，书法大师，香道大师等书法大师简介：宋民教授教授简介：辽宁师范大学美术学院教授；中国书法家协会会员；辽宁省高校书法研究会副主席兼秘书长；大连市书法家协会副主席；受过中文本科、美学研究生和书法高级访问学者等系统全面的专业教育；长期从事美学、艺术史论和书法的研究、教学和创作；著有《中国古代书法美学》《书法美的探索》等；主编和参编《艺术欣赏教程》《书法美学概论》《美学教程》等多部全国美学、艺术理论教材。香道讲师简介：玉珰老师国家高级心理咨询师、国内知名香道讲师具有十年以上的香道研究从业经验《新商报》“绿茶倾听”栏目主笔（2005～2008年）《新魅力》杂志“星座专栏”主笔（2009～2012年）香道文化传播推广者曾在国内、国际重要活动中进行香道课程讲解和香道礼仪展演样板间开放活动东南亚样板间：东南亚风情舞蹈，水果美食大餐样板间开放活动法式样板间：知名爵士乐队，特色欧式烧烤(LoveJazzBigBand)爵士乐团是一支来自中国大连的专业爵士乐团，它由中国音乐家协会爵士乐学会理事爵士钢琴演奏家孙熙举先生和他的中外爵士乐伙伴们在2011年组建。乐团成立至今已举办数场专场音乐会和新年音乐会并在国内各大音乐节演出。乐团受亚洲协会及美国商务部邀请赴香港及美国参加文化交流演出。乐团成员均为热爱音乐的年轻人。他们崇尚自由热爱生活，并对音乐有着纯净的追求。他们志在发展中国的爵士乐文化，打造城市品牌乐团，提升人们的生活品质。乐团的演出分为大乐队（BIGBAND）、拉丁乐队（LATINBAND）和多种组合的小乐队。大乐队的编制包括管乐、弦乐、钢琴、贝司、鼓、吉他、萨克斯、口琴、歌手等来自不同国家的乐手共计30余人。而小乐队可组成5人以上15人以下的小型组合。Lj爵士乐团配备丰富多彩的演奏曲库，包括纯正的爵士乐、电影爵士乐配乐、拉丁音乐等。XXX近期工作汇报户外出街广告画面样式户外广告主色选用藏蓝色，辅色选用天蓝色搭配，画面以玉兰花作为装饰元素，代表“热情真挚”和“高尚追求”户外出街广告主题语推荐方案：山海无疆，一墅封藏！（主推广语）210-370㎡山海独栋别墅惊世而来已是人生巅峰处（副推广语）六大顶豪样板间定制圈层生活备选方案一：凝萃中西盛世山海的独栋稀藏（主推广语）210-370㎡山海独栋别墅惊世而来大境无言涵养世界的极致样板（副推广语）六大顶豪样板间夺目盛放恭迎鉴赏备选方案二：山海之上独栋稀藏（主推广语）210-370㎡山海独栋别墅惊世而来未曾领略的极致（副推广语）六大顶豪样板间夺目盛放恭迎鉴赏XXX楼书（户型楼书样式）本次楼书设计特点：1.本次楼书以白色为主，简单干净；2.logo部分运用烫金工艺提升品质；3.增加镂空设计，使楼书更具有观赏性；4.特别增加书签设计，更具有互动性；5.内页部分以外立面建筑实景图，配以户型图以及样板间效果图和实景图相结合。XXX楼书（户型楼书样式，内页部分）XXX样板间拍摄为使XXX样板间达到最好的展示效果，建议通过带人物拍摄，使样板间更具有生活化和实用性。通过洽谈多家摄影机构，建议推荐武文秀老师作为XXX摄影合作方推荐理由：1.10余年大连地产摄影经验；2.摄影作品广受市场好评；3.拍摄取费合理500元/张，含发票（市场价格：500-1000元/张）；4.场景道具、模特及服装、化妆等，取费另算。电瓶老爷车由于XXX六个样板间参观动线较长，特建议采购看房老爷车作为代步工具使用，通过对几家供应商沟通之后，特总结出几项选购标准，如下：1.座位6-8个左右（满足算司机、置业顾问在内，一组家庭客户）；2.满电情况下，可行驶80km以上距离；3.选择离辽宁省较近区域供应厂商，方便日后维修服务；4.由于项目有坡地，选择爬坡能力较强，功率较大的车型；5.电瓶电压要求48V以上。市场价格：5-7万之间。THANKYOU