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©2008上海易居房地产研究院·长春研究所版权所有1©2008上海易居房地产研究院·长春研究所版权所有2调研说明●调查目的：掌握当前长春市房地产整体消费市场的基本情况、需求情况、消费行为特征等各方面的分布情况。以定量为主、定性为辅的方式对长春市购房者消费需求市场进行科学、严谨地观察及分析。●调查内容：对2008年长春市房地产消费市场的基本情况、需求情况、消费行为特征等方面进行总结、归纳、分析。●样本来源：1.《房地产报》和“长春购房网-”以及易居中国、易居研发机构合作，联合发布《2008年长春市购房者消费需求调查问卷》。2.组织20名在校大学生安排在长春市9个行政区17个点进行人工发放与回收问卷，其中包括：商业区、办公楼、企事业单位、老式住宅小区、新建楼盘售楼中心等。●样本统计情况：共计回收有效问卷10046例。©2008上海易居房地产研究院·长春研究所版权所有3样本来源《房地产报》©2008上海易居房地产研究院·长春研究所版权所有4样本来源“长春购房网”©2008上海易居房地产研究院·长春研究所版权所有5样本来源人工发放调查问卷©2008上海易居房地产研究院·长春研究所版权所有6报告重点一、被访者基本特征分析二、被访者购房意向分析三、被访者产品需求分析©2008上海易居房地产研究院·长春研究所版权所有7一、被访者基本特征分析©2008上海易居房地产研究院·长春研究所版权所有8一、被访者基本特征分析1、居住区域■80%以上分布在老城区，以朝阳区为主■20%以下居住在开发区及其他区域。被访者居住区域分布0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%朝阳区绿园区南关区宽城区二道区高新技术开发区经济技术开发区净月开发区汽车产业开发区其他居住区域百分比©2008上海易居房地产研究院·长春研究所版权所有9一、被访者基本特征分析2、职业状况■企业/公司中、高层管理人员也占有较多的比例，具有较强的经济基础和购买能力，对楼盘品质有更高的要求。■自由职业者、个体工商户、私营业主在职业分布中共占24%的比例，他们的收入不稳定，但是有购房需求，具备一定的购买能力。■企业/公司普通员工、事业单位工作人员占有最多的比例，拥有稳定收入的工薪阶层，是最有购房需求潜力的人群。被访者职业状况分布16.72%26.34%11.00%2.98%6.50%7.08%3.01%11.58%14.78%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%事业单位工作人员企业/公司普通员工企业/公司中层管理人员企业/公司高层管理人员私营业主个体工商户离退休人员自由职业者其它百分比©2008上海易居房地产研究院·长春研究所版权所有10一、被访者基本特征分析3、学历水平社会进步，人口素质提高，高学历人才逐年增加。■具有本科及以上学历的被访者比例接近50%，其他教育程度如大专、高中/中专、初中及以下学历的比例依次递减。■高学历人群更注重生活品位、生活质量，对居住空间的要求更为细致，是重要的潜在消费者。被访者学历水平分布7.47%19.73%26.08%40.04%6.67%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%初中及以下高中/中专大专本科硕士及以上百分比©2008上海易居房地产研究院·长春研究所版权所有11一、被访者基本特征分析4、收入水平■潜在购房者中，中等收入群体的数量最多，是目前长春住宅市场的需求主力。■在我们特别关注的80后人群中，家庭年收入在5万元以下及5~10万元的被访者比例最多。被访者家庭年收入水平分布0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%5万以下5万~10万元10万~30万元30万~60万元60万~100万元100万~200万元200万元以上家庭年收入百分比©2008上海易居房地产研究院·长春研究所版权所有12二、被访者购房意向分析©2008上海易居房地产研究院·长春研究所版权所有13二、被访者购房意向分析1、购房目的■改善目前居住条件成为购房主要动因。■投资，成为当前居民置业的第二大动因。以投资为目的的房产置业不仅成为促进房地产流通繁荣的催化剂，还为未来二手房的发展奠定坚实的基础。被访者购房目的分布投资15%给他人使用7%其它13%改善目前居住条件65%©2008上海易居房地产研究院·长春研究所版权所有14二、被访者购房意向分析2、欲购房时间■只有30％的被访者预计在1年内购买住宅，而选择推迟一年以上购房的人群达到了70％以上。被访者购房时间分布现阶段不购房45%半年之内12%一年之内18%两年之内25%©2008上海易居房地产研究院·长春研究所版权所有15二、被访者购房意向分析3、现阶段不购房原因■由于预期房价会下跌而不买房的占一成以上，虽然与一线城市相比，要乐观得多，但市场观望的气氛也值得关注。■在被访者现阶段不购房原因分布中，选择与房价有关的不购房原因占六成以上。■价格影响供求，被访者置业首要考虑价格因素，但对于目前不断增长的房价，超过当前部分购房者的承受能力，开发商应该考虑当前市场的供求矛盾，从消费者的需求出发，考虑消费者的实际购买能力。被访者现阶段不购房原因分布16%13%9%2%13%47%房价偏高预期房价会下跌无满意的楼盘加息后还贷压力增大拆迁未定或拆迁款未到其它房价偏高©2008上海易居房地产研究院·长春研究所版权所有16二、被访者购房意向分析4、欲购买区域■朝阳区为购房首选区域。作为老城区，朝阳区位居长春市的经济中心和科技、文化、商贸中心，地理位置、交通条件极其优越，因而受到被访者的青睐。■绿园区、南关区与朝阳区相邻，区位优势相对较好，交通较方便，房价相比朝阳区便宜，比较受被访者的关注。■高新区和净月区比较受青睐，主要还是这个区域的生态、人文环境较好。■宽城区和汽车产业开发区的区域价值还有待挖掘。被访者购买区域分布0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%朝阳区绿园区南关区宽城区二道区高新技术开发区经济技术开发区净月开发区汽车产业开发区购买区域百分比©2008上海易居房地产研究院·长春研究所版权所有17二、被访者购房意向分析5、居住区域与欲购买区域交叉分析居住区购买区朝阳绿园南关宽城二道高新经开净月汽车其他朝阳8911471016733311510846绿园14228944363617104220南关844324549408126220宽城3727221041674227二道9514381395460110高新123654933301011319732经开784067402828399525净月11453802733401452641汽车28352113114853811■首选购房区域为现居住区域，这主要是受居民长期的居住习惯影响，大部分被访者都偏好于现居住区域。■第二欲购区域存在着差异，大部分被访者都选择了朝阳区作为第二欲购区域，主要是朝阳区作为长春市的顶级中心区域，自然受到广大消费者的偏爱。■高新和净月的被访者把第二欲购区域分别投给了对方，主要由于这两个区域特点相似——居住环境优美，高校众多、人文气息浓厚，具有较大发展潜力。被访者所在某个居住区域中，被选率排在第二位的购买区域被选数量被访者居住区域与购买区域相同时，该区域被选数量被访者所在某个居住区域中，被选率排在第三、四位的购买区域被选数量©2008上海易居房地产研究院·长春研究所版权所有18二、被访者购房意向分析6、置业频次■在此次调研中，二次置业者的比例高达62.59%。由于二次置业者的住房消费经验丰富，所以对房屋产品的功能性需求较多，审美性需求有所上扬，舒适性要求较高；同时对地段的升值空间也比较看重。■在我们特别关注的80后购房群体中，首次置业在购房需求中占据最大比例，且对婚房有一定的需求。婚房功能设计水准的高低，将是这类产品成败的关键点。被访者置业频次分布个人已有两套住房，打算购买第三套或更多套房子,4.14%个人已有一套住房，打算购买第二套房子,31.16%父母有房，个人无房，欲买婚房,27.28%个人没有住房，打算购买一套房子,37.41%©2008上海易居房地产研究院·长春研究所版权所有19二、被访者购房意向分析7、影响购房因素■物业管理这样的后续服务质量因素的提高也渐渐成为被访者考虑的重要因素。■影响被访者购房因素排在前列的依次是交通、房价、楼盘质量和地段。■小区内景观、房屋所在区的环境、房屋所在区人口素质等因素也有相当一部分人选择。■这说明影响被访者购房因素正从楼盘的硬环境向软环境过渡，开发商必须加强服务意识，融洽业主关系，加强项目文化环境的建设。影响被访者购房因素分布14.99%4.86%5.90%5.95%11.70%7.30%9.28%5.79%5.52%9.33%8.88%4.77%4.64%1.08%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%交通周边配套学区划分升值潜力房价户型地段小区内景观开发商信誉楼盘质量物业管理房屋所在区人口素质房屋所在区的环境其它影响购房因素百分比©2008上海易居房地产研究院·长春研究所版权所有20二、被访者购房意向分析8、单价承受能力■单价承受能力主流区间分布在3000-4000元/㎡，这主要受被访者收入水平的影响。■当前长春市商品住宅市场成交均价在4000元/㎡左右，与单价承受能力主流区间分布基本一致，长春市商品住宅平均单价尚能够被大部分被访者接受，潜在需求量仍有挖掘潜力。被访者单价承受能力分布10000以上1%6000~100003%4000~600018%3000~400078%©2008上海易居房地产研究院·长春研究所版权所有21三、被访者产品需求分析©2008上海易居房地产研究院·长春研究所版权所有22三、被访者产品需求分析1、物业类别被访者购买新房的比例远远高于二手房，说明新房的市场需求空间仍然很大。■普通住宅占有最高的比例，这也符合市场上的大众消费者的产品需求。■坚决停止供应别墅类房地产开发用地政策的实施，使别墅成为未来稀缺住宅产品，具有经济实力的高端消费人群无论是投资还是自住，他们都会对别墅有一定需求。■目前长春市场上的公寓型住宅，基本都是小户型带装修的成品，比较受白领人群的青睐，开发商在产品定位时可以考虑一下这部分潜在客群。被访者物业类别需求分布普通住宅84%公寓13%别墅3%被访者新房、二手房需求分布92%8%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%新房二手房©2008上海易居房地产研究院·长春研究所版权所有23三、被访者产品需求分析2、建筑形态■小高层和高层的购买比例超过多层，这是长春市场的一个重大变化。随着人们对城市基础设施信心的增强，随着土地的稀缺，高层、小高层产品的增多，市民对这一产品类型的心理接受能力在增强。由此可见，高层、小高层产品的市场抗性在减少。被访者建筑形态需求多层43%小高层36%高层21%©2008上海易居房地产研究院·长春研究所版权所有24三、被访者产品需求分析3、面积需求■80-120平方米的面积段需求占到总需求的38％。这个区间的需求占了消费需求的主流。潜在购房者面积需求分布（单位：平方米）7.45%34.00%37.66%14.85%4.37%1.05%0.61%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%60以下60~8080~120120~150150~200200~500500以上面积百分比©2008上海易居房地产研究院·长春研究所版权所有25三、被访者产品需求分析3.1主力户型对应面积区间需求■对于三室一厅户型，被访者偏好的面积区间为80-120平方米。■消费者从二房类物业向三房类物业的转变，是由于二房类的房屋结构与功能已不能满足消费者的居住需求，他们对于房屋的使用功能、居住空