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1国外老年社区考察研究报告二零一零年六月目录Part1.我国的老龄化现状Part2.国内老年地产项目Part3.国外老年地产项目Part4.老年社区开发理念Part1我国的老龄化现状•中国式的养老危机•我国老龄事业现状中国式养老危机老年人口规模大,老龄化速度快高龄人口数量与比例将迅速增加老龄化与经济发展不协调“未富先老”抚养系数提高，加重年轻人负担劳动力资源不足，国家负担加重老龄化引起的其他社会问题老年人口规模大,老龄化速度快截至2009年底，中国60岁(含)以上的老年人口达到1.67亿人，占总人口的12.5%，老年人口总数居世界第一位。按照联合国的标准，60岁及以上的人口比率超过总人口的10%作为进入老龄化社会的标准，我国已于1999年进入老龄化社会。我老年人口每年以近800万的速度增加，预计到2020年，我国老年人口将达到2.48亿，老龄化水平达到17%。而到2050年，我国老年人口将占到总人口的三分之一。专家预测，我国老年人口从7.09%上升到14%经历25年，而法国用了115年，英国用了47年，德国用了40年，日本用了24年，我国与日本一样，成为世界上老龄化最快的国家。高龄人口数量与比例将迅速增加我国人口老化的同时，老年人口内部也不断老化，特别是80岁以上的高龄老人达到年均100万的增长速度，对老年人尤其是高龄老人的生活照料、康复护理、医疗保健、精神文化等需求日益凸显，养老问题日趋严峻。低、中、高老年人口数量及比例发展趋势60及60岁以上人口数量60-69岁70-79岁80及80岁及以上年份(万人)人数(万人)比例(%)人数(万人)比例(%)人数(万人)比例(%)200012975755458.22412531.7912969.99201016411949257.84521931.8170010.362020228151372060.14682629.9222699.942025275991583657.38920633.3625579.272040380011792247.161508639.7499313.142050406081868746.021385834.12806319.86资料来源:首届全国青年学者老龄问题报告老龄化与经济发展不协调“未富先老”据预测我国在1999年进入老龄社会时的人均GDP大约在800-1000美元，只在中等收入国家中处于中等水平。预估到2050年人口老龄化达到峰值时，人均GDP也仅达到中等发达国家水平。发达国家社会进入老龄化时，人均GDP一般在5000美元以上，有的甚至达到8000美元，具备一定的经济实力，有能力解决老龄化带来的一些社会问题。我国不仅人均GDP低，在其他方面诸如城市化、文化教育、卫生水平、产业结构、老年人收入结构、地区差别、城乡差别等方面都与发达国家有很大差距。即使在2020年实现GDP翻两番的目标，中国仍然是许多方面都落后的贫穷国家，而届时中国人口老龄化程度却已接近今天发达国家和地区的水平。“未富先老”成为中国人口老龄化的重要特征和严峻挑战。抚养系数提高，加重年轻人负担抚养系数，指总人口中非劳动年龄人数与劳动年龄人口数之比。我国自1978年实行的计划生育政策，使得大部分家庭模式为‘421’家庭，即一对独生子女结婚生子后的一个家庭结构：四个父母长辈、夫妻两人和一个小孩。据调查显示，中国现有35%的家庭要供养4位老人；49％的城市家庭要供养2至3位老人，如果独生子女下一代还是独生子女，那么第三代就要面对一对年轻夫妇最多供养12位老人的局面。年轻人要谋求生活，参与激烈的社会竞争，培育下一代，还要从经济和生活上照顾双方的四位老人，负担日趋加重。劳动力资源不足，国家负担加重劳动力是构成生产力的最基本的要素，伴随人口老龄化而产生的劳动力年龄结构的老化，劳动年龄人口比重的下降，必将影响到劳动生产率的提高，对经济发展有着重要的影响。人口老龄化使用于老年社会保障的费用大量增加，给政府带来沉重的负担。特别在农村，我国庞大的农村老年人群面对匮乏的农村卫生资源，将产生巨大压力。同时，由于劳动力资源的下降，国家税收来源减少，进一步加重了国家的财政负担。其次，如果老年人福利开支过大的分流了经济发展所需要的资本，使经济发展的资本减少，那么经济发展速度也将减慢，从而使政府的收入减少，而政府收入的减少又难于满足老年人的福利需求。这种恶性循环也严重影响着国家的经济发展。老龄化引起的其他社会问题老年人口为弱势群体,更容易受到侵害，比如在生活中遭遇欺诈的案例不断增多；比如近几年保健品传销使上老年人上当受骗的比例也在增加。老年人退休后离开正式的劳动领域，生活圈子缩小了，在相对封闭的状况下，获取预信息有限，知识与信息不能及时更新，导致他们与这个高速发展的社会渐趋脱节，产生信息阻隔。据调查目前城市空巢老人的比例高达50%，农村达到38%。由于子女异地工作或求学，情感的疏离与阻隔成为空巢老人的特征之一。我国老龄事业现状老年产业发展滞后养老服务业发展滞后老年产业发展滞后老年人自身需要的产品与服务如养老机构、老年服装、老年食品、老年保健用品、老年休闲、旅游、养生、娱乐等消费需求不断刺激市场，形成了老年产业。我国老年产业滞后于人口老龄化的要求和社会经济的发展：•庞大的老年群体需求呈增长态势，老年产业没有形成丰富而有层次的体系，相关的法律法规制度也不完善和健全，不能够很好的规范行业的发展；•截至2008年底，我国有各类老年福利机构37623个，养老床位245万张，仅占60岁以上老年人口的1.5%，不仅低于发达国家5%-7%的比例，而且也低于一些发展中国家的2%-3%的水平；•尽管政府为应对人口老龄化，2001年启动了全国老年人福利服务设施“星光计划”项目，投巨资在全国城市社区兴建包括提供娱乐、医疗、文化等服务的“星光老年之家”，并且在短时间内覆盖率便达到90%左右。但现在，这些老年人活动场所往往被挪用挤占，有的甚至成为保健品商家的店面。养老服务业发展滞后养老除了保障老年人的基本生活之外，还需要大量的适合老年人心理、医学等诸多方面的专业护理服务。而现有的养老服务例如服务设施短缺、服务主体过于单一、服务供给严重不足、服务质量相对较低等等。全国取得养老护理职业资格的也不过2万多人，不仅与我国几千万失能老人的潜在需求相差甚远，而且由于服务队伍的整体素质偏低，其专业水平、业务能力、服务质量，在一定程度上无法满足老年人的护理需求。随着经济的发展和社会的进步，人口老龄化、家庭小型化、农村城市化，人民群众对于养老服务的需求将会越来越大，现有的养老服务种类和水平很难满足日益增长的养老需求。我国养老产业的发展滞后必然导致日益增长的社会养老服务需求与供给矛盾日渐突出。2001-2020年为我国快速老龄化阶段，而北京、上海、天津等城市情况更加严峻。温家宝总理在第十一届全国人民代表大会第三次会议的政府工作报告中指出，加强应对人口老龄化战略研究，加快建立健全养老社会服务体系，让老年人安享老年生活。虽然老年人经济供养与社会保障已得到较大改善，但是面对严峻的老龄化形势，老龄产业尤其养老服务业发展滞后的现状，我们一直在寻找突破口。老年人的消费能力、消费意识在不断提高，消费需求在不断丰富化和多样化，我们一直在寻找切入点。我们认为，养老地产是最易见效的突破口和切入点，我们把养老地产定位为中国城市化发展中新的生活居住形态。Part2国内老年地产项目介绍•北京将府庄园养生园介绍•北京太申祥和山庄介绍•北京曜阳国际老年公寓介绍北京将府庄园养生园项目概况将府庄园位于东北五环外，环铁绿化带内，庄园占地面积38万平方米，紧邻机场高速，靠近燕莎商圈。项目南面为将台渔场，西面、西南面为林地，附近有200多万平米的绿化带，自然环境优越。环境优美的同时距离市区较近，交通方便。村落式养老用房-夏景村落式养老用房-秋景村落式养老用房-冬景村落式养老用房-春景将府庄园配套设施国际会所：设有图书阅览室、小型超市、咖啡厅和茶社，以及艺术装饰品店、花店、面包坊等特色小店；美容美发店、洗衣店等，满足各种日常生活需要。康复中心：提供基础护理、专科护理、心理护理、康复指导、临终关怀等服务。中医医院：中医药治疗为主；知名中医专家坐诊；内科、外科、妇科、口腔科及X光室、化验室等辅助监测科室；扩建后将集纳急救、预防、医疗、保健、康复、健康管理等服务功能；健康档案：医院将在建立老人健康档案的基础上，对老人进行健康管理。管理服务中心：接待来访，会员服务中心及管理办公中心。将府俱乐部：老年大学：文化艺术、书画、园艺、养生课与学习班；老人可以自发组成琴棋书画各种俱乐部；设有多功能球类运动馆、健身房、温泉水疗、游泳馆等；设有中餐和风味餐厅，并提供送餐服务。垂钓区：垂钓园内绿树葱葱，芳草茵茵，湖水粼粼，空气清新，鸟语花香，老年人在这里尽享大自然的美妙。高尔夫球场：提供小九洞高尔夫球场，适合老年人，尽享挥杆乐趣。球场视野开阔，风景俊美，地势起伏有致，可满足不同类型的老年球友们。球场中还特别设计了绿色景观，老年人可以一边打球一边欣赏绿色景观，感受与大自然零距离的接触。会员制度将府庄园采用会员制管理模式，以确保服务质量的专业化和高水准。凡年满55岁的女性或年满60岁的男性，均可自愿申请成为将府庄园会员。申请人入会必须办理申请手续，经审查合格，缴纳相关费用后方可成为正式会员。会员卡产品类型及会费缴纳产品类型•多层护理型养老公寓34㎡52㎡90㎡,三种户型•多层自理型养老公寓90㎡156㎡，两种户型•村落居家型养老公寓580㎡730㎡，两种户型会费缴纳标准•多层公寓售价：7500元/㎡，长租，156㎡，50年使用权，一次性付款。•老年公寓售价：小户型34㎡左右，只能老年人住，4000/月，按月交租金，不含任何养老设施及功能的使用费。•别墅售价：16000元/㎡，一次性付款，500平，长租，50年使用权。物业费：•多层护理型养老公寓：无；•多层自理型养老公寓：3.5元/㎡；•村落居家型养老公寓：5.5元/㎡。北京太申祥和山庄项目概况北京太申祥和山庄（国际敬老院）于1999年开始试营业，于2002年10月16日正式开业。是全国首家推行会员制（包括太申祥和会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍）养老模式的国际敬老院。为已退休的专家、教授、老干部及归国华侨提供养老服务；现已发展会员老人1000余名，常住会员老人500多名。交通示意图颐养苑中环湖而建的老年公寓古朴典雅、恢宏大气，能够容纳1000个床位，被分为四个区域，用“太申祥和，颐养天年”八个字组合命名，分别是：颐太居、养申居、天祥居和年和居。园子里，安全无障碍通道为老人提供了行走的便利条件，数百米的连廊一直延伸到『太和府』的最南端，出行更加方便。养老会籍介绍太申祥和专为老年朋友设计的养老会籍有：祥和会籍、太申养老会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍共计四种。祥和会籍和太申养老会籍会员在山庄居住，可享受会员房价。太申尊老会籍会员可享受我院提供的免费专属标准房间的居住权。太申至尊尊老会籍会员可享受我院提供的免费专属一居室套房的居住权。短期居住：需提前预约，每天居住费8美元（一床位），不固定床位。押金8万元人民币，外地持公费医疗证明，押金12万元人民币。长期居住：实行会员制，标准间免费住宿，水电费自理，会员期三年，押金50万元人民币，合同到期后全额退还。就餐标准：每人每天12元。北京曜阳国际老年公寓北京曜阳国际老年公寓位于密云县城西北占地面积13.74万平米，总建筑面积6.72万平米，容积率为0.49，总套数共计425套。项目功能规划包括四大居住组团，两大服务配套等；其中项目居住组团，即多层电梯情景公寓、退台跃层公寓、联排公寓、独栋别墅四大组团。品牌介绍北京曜阳国际老年公寓是由北京城建集团联合中国红十字基金会实施的一项惠顾民生的养老事业，不仅拥有基础的星级酒店管理服务，更有曜阳品牌倾情奉献的专属会员养老服务，并力邀中国武警总医院加盟，成立中西医康复医疗中心，为业主提供